樓市小陽春熱度下降，二月躁動是小反彈還是反轉企穩？

第一財經消息，2023年，房地產出現了一輪明顯復甦。

在過去的2月份，全國70個大中城市新房價格指數環比漲幅爲0.3%，而從2021年9月～2023年1月，70城房價指數環比變動均位於負區間，即房價持續下跌了17個月。2月份該指標轉正，樓市確實回溫了。

但是，這輪市場上揚能持續多久？對此業內看法不一。有房企人士對第一財經表示，公司內部對當下市場復甦比較冷靜，鑑於疫情期間積壓了不少購房需求，市場升溫僅是這部分需求的釋放。另一國資房企人士則稱，公司計劃在上半年全力衝刺業績，因對下半年市場走勢不確定。

從各地數據來看，受百城房貸利率持續下行影響，主要城市樓市成交仍在上行；不過，部分城市如杭州，新房二手房成交已連續兩週微降。對二手房市場的判斷分歧更大，一方面不少城市年後成交節節攀升，與此同時剛需降價房多、掛牌總量居高不下，後續增長動能存疑。

“點狀復甦”的小陽春

當下樓市溫度幾何，身在一線的房企感知最爲清晰。

在近日業績發佈會上，龍湖集團管理層表示，從龍湖重點關注的47個城市來看，並非所有城市都在同步回暖，一線城市和高能級二線城市相對比較穩定，1～2月杭州、成都、武漢、西安等地簽約成交額整體同比上漲20%，相對能級較低的城市繼續承壓，常州、大連、紹興、台州等地成交金額下跌超過20%。

美的置業管理層則表示，2月的市場無論從到訪量還是成交量，環比1月均出現大幅增長，出現了復甦的苗頭。3月之後，客戶到訪量有所回落，成交也有一定下滑。不過，3月成交對比去年同期來看，增長的幅度還是比較大，因此這是一個階段性回落。

一位已出險房企人士對第一財經表示，公司2月銷售出現明顯回溫，雖然此前出現了信用危機，但只要是地段好、產品好、不停工的項目，還是會受到購房者關注，公司對後續市場行情、恢復正常經營持有信心。

華北一位國資房企人士則透露，目前公司正全力衝刺上半年業績，在營銷方面全面放權一線，只要能拿到銷售業績，不干涉具體的操作方式，有項目通過社交媒體獲客、有置業顧問轉型網紅給項目引流。之所以這樣做，也是出於對下半年市場的不確定，公司內部看法比較保守。

綜合來看，當下樓市確實正在回溫，但主要聚焦在高能級城市，且進入3月熱度有所消退。後續，熱點城市行情能否帶動整體復甦、能持續多長時間，目前仍有待觀察。

從房價表現看，2023年樓市的確出現了“小陽春”苗頭。2月70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲城市分別有55個和40個，比上月分別增加19個和27個。

克而瑞數據也顯示，前2月全國商品房銷售面積同比降3.6%，住宅銷售額已同比增3.5%；百城成交同環比皆漲50%，亦超去年3月10%，前2月同比正增2%。其中，天津、杭州、貴陽、南寧、長春、南昌、武漢等城市表現較爲突出，杭州前兩月住宅成交累計同比增122%。

從去化率看，北京、上海、杭州、西安、長沙等地，2月項目開盤平均去化率環比上漲，北京從1月的51%漲到了79%；如果與去年12月相比，上海從67%漲到了2月的79%、西安從57%漲到75%、合肥從45%漲到61%、杭州從64%漲到了68%......

二手房表現更爲突出。克而瑞數據顯示，前兩月20個重點城市二手住宅成交環比增71%，前2月累計增47%，幾近20個月以來高點；一線城市中，北京累計同比漲14%、廣州漲40%、深圳漲74%；二線城市中，青島累計同比漲233%、西安漲130%、合肥漲128%、杭州漲120%......

細究當下市場回暖的共性原因，克而瑞表示，一方面剛需剛改自住需求集中入市，此外多城市處於供給空窗期。比如京滬市場，剛需首置入市支撐市場高熱不退；寧蘇等依託剛需剛改集中釋放，來訪、去化穩中有增；天津剛需、剛改、改善全面回暖，鄭渝廈小面積、低總價項目持續熱銷。

在二手房市場，剛需是二手房成交助力，降價刺激了二手住宅短期加速放量。克而瑞分析了東莞、南京、武漢、天津、鄭州五個城市的二手房價，顯示2月其二手房可比房價同比下降，跌幅低於城市水平的項目佔比分別爲58%、56%、30%、49%、33%。

各地市場將加速分化

2006年以來，中國住房市場共經歷了5輪降溫大週期，其中第五輪降溫週期始於2019年4月，終於2022年10月，歷時43個月。結合1～2月份房價和3月份市場運行情況，當前房地產市場總體上走出了降溫週期，並逐步進入新一輪的上行通道，易居研究院研報顯示了該觀點。

進入三月份，1～20日全國50個重點城市新建商品住宅成交面積爲1468萬平方米，環比2月1～20日增長了18%，同比2022年3月1～20日增長了29%，整體市場行情尚可。

但該報告同時顯示，儘管1-3月份銷售數據節節攀升，但市場也有冷的一面。如果與2019年1月～2021年5月數據對比，該階段月均交易面積爲2932萬平方米，今年3月份交易量相比該平均值縮水22%。“房地產市場走出降溫通道、逐漸復甦和回暖的大趨勢不變，但一些城市仍面臨壓力。”

中原地產首席分析師張大偉認爲，相比往年樓市調整博弈期，本輪市場供應端與需求端都出現了問題，因爲疫情帶來的購房者收入問題，很多大型房企被抑制了融資渠道，疊加銷售端按揭放款放緩，樓市調整速度非常快，這些因素使得全國房地產市場很難再現全面回暖。

他還表示，作爲經濟龍頭的一線城市，需求相對旺盛，出現小陽春的概率非常大。整個房地產市場必須要一線城市穩定，特別是改善需求扶持政策落地，市場纔有望真正企穩。從市場趨勢看，3月份數據有望繼續上行，是不是能持續到2季度，需要看政策的變化。

招商基金研究部首席經濟學家李湛表示，認爲當下房地產市場已經顯著回暖還爲時過早，目前市場回暖基礎並不牢固，持續性還需要觀察。主要原因有：居民部門購房信心依然偏弱；地產政策以託底爲主，大規模刺激政策並未出臺；居民部門實際房貸成本依然居高不下，提前還貸動力充足，而加槓桿意願薄弱。

李湛認爲，中長期來看，年內房地產企穩向好是大概率事件，但考慮到居民部門購房信心與意願修復，以及後續房地產調控政策放鬆陸續出臺，更傾向於：年內房地產市場會呈現出漸進式復甦，不同城市、不同地區復甦的節奏有所分化。

《保利2022-2023年房地產行業白皮書》也顯示，前幾輪週期中，樓市的城市分化主要呈現“一線城市引領，三四線跟隨”的“雁行模式”；2017年開始呈現“三四線城市攀高、一二線城市承壓”的“二八輪轉”特徵；到2020年，出現跨能級、跨區域的“超級分化”。

報告表示，如果單看綜合實力排名前10%的城市，常住人口占全國30%左右，經濟總量佔全國40%以上；新房規模佔全國50%以上，一二手市場合計容量更是達近60%，這些主要城市生命週期仍在往上，房地產市場處於成長期，將呈現“結構性長牛”特徵。因此，城市分化是常態，也是動態，未來70%～80%經濟新增長動能都將發生在城市羣、都市圈。

信達證券宏觀團隊認爲，過去房地產銷售受多個因素壓制，包括期房信心、收入預期和疫情等多，但目前疫情影響逐漸減弱，房地產銷售已初步顯示出L型企穩的跡象；另一方面，房地產價格也釋放出企穩信號，房地產價格環比變化出現改善跡象，春節以來的房價關注度也在大幅上升。

在這種“L”型的走勢中，城市間的分化將逐步加大。克而瑞認爲，3-4月小陽春熱度大概率維持，熱點恆熱，但城市輪動或將消失。北京、上海、成都等城市預期維穩；廣州、武漢等供應高峯將至，3-4月成交仍有上行空間，若後續漲價或取消優惠，無政策利好疊加刺激，市場會有壓力。二手市場撿漏“低價房”後，增長動能轉弱，市場回暖後掛牌量亦大幅增加，持續性待觀察。