终止收购祥生物业！作为2022年物管行业的“并购王”，华润万象生活在3月28日交出去年成绩单的同时，也对外公告了这样一则消息。

对此，华润万象生活方面表示，在对祥生物业的进一步尽调过程中，发现为满足其管理要求，预期需要加大对项目的改造费用，同时部分项目被责令降低物业费收费标准，这些因素导致原定10.36亿元的交易对价需要下调，但双方未就交易对价达成一致。

即便如此，凭借以总金额约36亿元收购中南服务、禹洲物业、九洲物业，华润万象生活依然是2022年物管行业收并购总金额最高的企业。

物管行业曾在2021年爆发收购潮，当时物管公司估值处于高峰，被收购标的也水涨船高。随着市场环境变化，物管行业大规模收并购在2022年明显减少，曾经的两大收购方——万物云和碧桂园服务也几乎没有动作，有能力在并购市场出手的物企凤毛麟角。

3月28日，华润万象生活副总裁王海民在业绩会上表示，公司秉承有质量的规模增长原则，如果2023年有符合公司并购原则的标的，华润万象生活还会积极去争取，通过收并购来扩大规模以及补足上下游业务能力。

华润万象生活在资金上有足够的优势。据华润万象生活首席财务官杨红霞介绍，即便是支付了2022年收并购的大额对价之后，华润万象生活期末的在手现金仍然超过了150亿元，为公司持续的规模扩张奠定了基础。

把握住并购标的估值回落的机遇期，华润万象生活把2022年定位为“规模扩张年”，最终也获得规模和收入的明显增长。

数据显示，2022年，华润万象生活净新增第三方合约面积1.43亿平方米，同比增长297.4%；其中收并购、竞标直拓及合资合作各渠道面积贡献占比分别为75.9%、20.7%及3.4%。

截至2022年年末，华润万象生活总合约面积达3.49亿平方米，总在管面积达2.91 亿平方米，分别按年增长78.0%及87.3%；第三方合约面积及在管面积占比分别达61.2%和57.6%。

尽管华润万象生活的管理规模已获得较大跃升，但与头部规模物管企业相比还是存在一定差距。

数据显示，仅截至上半年底，万物云的在管面积及合约管理面积分别为8.4亿平方米、10.9亿平方米；碧桂园服务分别为约8.4亿平方米、16.1亿平方米； 保利物业分别为5.23亿平方米、7.32亿平方米 ；雅生活分别为5.29亿平方米、7.06亿平方米。

从收入来看，华润万象生活全年收入约为120.16亿元，同比增长35.4%。其中，住宅物业管理服务板块收入为78.02亿元，同比增长46.9%，其中收并购项目贡献14.75亿元收入；商业运营及物业管理服务板块为42.14亿元，同比增长18.2%。

相较于万物云去年约301.1亿元的收入，华润万象生活虽然还存在差距，但其赚钱能力明显更强。

数据显示，华润万象生活2022年归母净利润约为22.06亿元，同比增长27.9%，而万物云同比下降9.4%至15.1亿元。

商业运营及物业管理是华润万象生活的强项。

过去的一年，虽受行业承压和疫情影响，华润万象生活商管板块收入仍然同比提升18.2%至42.14亿元，毛利率同比增加2.1个百分点至50.7%。

截至2022年底，华润万象生活商业在营购物中心86座，其中重奢购物中心增至11座。全年新签约商业轻资产外拓项目13个，均位于一二线城市。

自2020年上市以来，凭借商管运营的优势，华润万象生活一直保持着行业最高的市盈率区间，估值一度超过100倍市盈率。随着物管板块进入下调阶段，华润万象生活的市值也不可避免地走低，但却因跌幅更少而在去年7月19日首次超过碧桂园服务，跃居物管行业市值第一。

去年下半年以来，华润万象生活稳居物企市值第一，总市值约为890亿港元，静态市盈率约为42倍。紧随其后的是万物云，当前静态市盈率约为25倍，总市值约为428亿港元。

根据华润万象生活的“十四五”规划目标，到2025年，公司总体物业管理面积要达到4亿平米，第三方外拓面积要占50%；商业方面，第三方外拓至少50个购物中心，在管项目达到150个。

即便当前有超额完成目标的势头，华润万象生活董事会主席李欣也表示，暂没有调整目标的计划，公司的经营理念是有质量的规模增长，并不唯规模论，这对于轻资产管理公司是非常重要的。

“我们十四五的战略规划目标很清晰，也比较积极和乐观，所以如果我们能够在十四五期间高质量的完成既定的战略目标已经是对资本市场一个非常好的承诺兑现。”