銀行“失火”，地產“遭殃”：歐洲地產股創金融危機以來最差月度表現

來源：華爾街見聞 周曉雯

一些分析師預計，即將到來的信貸緊縮將限制房地產公司的融資，而這些公司現在應對債務成本上升和入住率不足的問題已經焦頭爛額。

投資者押注銀行業危機擠壓信貸渠道，歐洲地產股估值隨之暴跌。

本週，MSCI歐洲房地產指數已跌至2009年初全球金融危機以來最低水平——3月份迄今下跌超過24%，歐洲斯托克600房產指數在過去一年裏也下跌了40%以上，市值蒸發1000多億歐元。

房地產一直以來都是對利率最爲敏感的行業之一，央行加息週期帶來的融資成本上升還疊加了經濟預期放緩的打擊，因此地產股票被分析師們認爲是“歐洲股市中最脆弱的角落”。

摩根大通分析師對房地產發佈了新的警告，稱收益率可能進一步上升構成“重大逆風”，花旗集團分析師表示，由於歐洲房地產行業正在努力應對更高的償債成本和房地產估值暴跌，股票價格可能會下跌一半。

花旗分析師們還預測，2023年和2024年，歐洲房地產資產價值將下降20%-40%。

一些分析師預計，即將到來的信貸緊縮將限制房地產公司的融資，而這些公司現在應對債務成本上升和入住率不足的問題已經焦頭爛額。

高盛分析師Vinay Viswanathan和洛Lotfi Karou在一份報告中寫道，銀行業近期的壓力引發了對商業房地產行業溢出效應的合理擔憂。

該行業繼續面臨疫情後的不利因素，包括入住率下降、評估價值下降，以及最近違約率上升。

再加上融資成本上升、融資需求上升和貸款標準收緊，這意味着未來幾個月的基本面背景具有挑戰性。

資本管理公司Andromeda Capital Management表示，北歐房地產是一個“對零利率上癮的行業”，一旦房地產估值適當考慮到更高的利率，潛在的“泡沫”就可能破裂。

麥迪遜國際房地產公司（Madison International Realty）總裁Ron Dickerman說：

5年來，低利率一直是對商業房地產的補貼。這是房地產行業的一次巨大重置。現在所有房地產的價值都可能低於6個月或12個月前。

評級機構穆迪（Moody ‘s）本週表示，該行業的再融資風險已“顯著增加”，持有未來幾年到期債務的公司可能會面臨更高利息支付帶來的特別壓力。

不過，美國地產股的表現迄今爲止仍略好於歐洲。MSCI美國房地產投資信託指數本月以來下跌8.5%。

牛津經濟研究院房地產經濟學主管Mark Unsworth表示，美國和歐洲房地產指數的構成可能是表現差異的部分原因：

美國的上市房地產市場要成熟得多。專注於數據中心、自助存儲和醫療保健等替代方案的房地產投資信託基金佔比更大。

歐洲將更多地受到辦公、工業和零售業的影響，預計（加息）在這些領域的相對影響將更大。

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