作者： 張慧敏

在房地產行業整體下行的2022年，華潤置地也沒能倖免，營收和淨利雙雙下滑。

3月29日，華潤置地（01109.HK）發佈的2022年度業績公告顯示，2022年華潤置地營收2070.6億元，同比下降2.4%；股東應占淨利280.9億元，同比下降13.3%，股東應占淨利出現17年以來首次下降。

華潤置地以開發銷售、經營性不動產、物業服務輕資產三大業務爲主，2022年營收、淨利雙降主要因爲開發物業結算額減少，經營性不動產業務租金減免。

2022年華潤置地開發物業結算營業額爲1761.6億元，同比下降了4.2%，除了華東大區、深圳大區2022年結算營業額同比上漲外，其他區域均下降。

經營性不動產方面，2022年營業額170.2億元，同比下降2.4%。具體來看，因爲租金減免及出租率等因素影響，2022年華潤置地購物中心營業額爲137.6億元，同比下降1.3%；寫字樓營業額爲18.7億元，同比減少3%。受到疫情影響，酒店平均入住率41.7%，同比降低4.6個百分點，營業額13.9億元，同比降低11.1%。華潤置地稱，如剔除租金減免影響，經營性不動產業務營業額192.6億元，同比增長10.5%。

儘管營收、淨利雙降，但是與同行業大多數企業比起來，華潤置地的降幅較小。此前第一財經統計了57家港股房企發佈的2022年盈利預告，其中有52家業績下滑或陷入虧損，佔比超九成；其中有27家爲首度虧損。

過去房地產高增長的幾年，房企加槓桿，做大規模，華潤置地等一衆央國企的規模擴張則顯得有些放不開手腳，行至2022年，當潮水退去，央國企的優勢開始顯現出來。房地產研究機構克而瑞統計的數據顯示，2022年，華潤置地以3013億元的全口徑銷售金額超越了融創、恒大、中海、招商，擠到全行業第四名，較2021年上升了四個位次，排名僅次於碧桂園、保利發展、萬科。

截至2022年末，華潤置地在手現金及現金等價物975億元，有息負債率40.2%，淨有息負債率38.8%，三道紅線全部位於綠檔，年末加權平均融資成本降至3.75%，平均債務期限拉長至5.4年。

手握充足的資金，華潤置地成爲物業行業2022年收併購金額最大的企業，以36億元併購了禹洲物業服務有限公司、江蘇中南物業服務有限公司和四川九洲千城物業服務有限公司，物管規模挺進行業前十。

另外，在不少民營房企收緊拿地計劃的2022年，華潤置地難得地保持了過去幾年拿地的節奏，以1442.3億元（權益地價1102億元）新獲取了71宗土地，一二線城市投資佔比92%。截至2022年12月31日，華潤置地總土地儲備面積爲6478萬平方米。

2022年全國土地市場整體冷清，地價也有所降低，業績會上，當被問及2022年地價下降是否會提升未來毛利率時，華潤置地首席財務官郭世清表示，2023年毛利率會比2022年略微高一點，提高2%~3%。

對於2023年銷售目標的考量，華潤置地管理層表示，目前的供貨量在5384億元左右，按照60%的計劃，超過3000億元的銷售額是可以實現的。很明顯，該目標與華潤置地2022年已經實現的3013億元沒有太大差別，而這也緣於華潤置地對2023年房地產市場的預判。

“我們判斷今年的市場仍然面臨不小的壓力，未來可能還會出現波動，市場整體將呈現分化和平穩復甦的趨勢。”華潤置地首席運營官張大爲表示，今年1~2月份華潤置地的簽約額是2022年同期的兩倍以上，雖然3月份到訪的成交量略有下滑，但是依然保持回暖的趨勢。同時，張大爲表示，城市端的分化比較明顯，房地產回暖主要表現在一二線的熱點城市，其他的二線城市還處於止跌的平緩復甦的階段，部分三四線城市反彈跡象不明顯。

“當地產高歌猛進的時候，我們從來沒有冒險過，在地產市場比較低迷的時候，我們也沒有過分悲觀。”華潤置地董事會主席李欣表示。