碧桂园的昨天、今天和明天:回款连续7年超90%、稳健财务保交付、持续探索科技建造

3月30日，碧桂园发布了2022年全年业绩报告，碧桂园全年实现营收4303.7亿元，毛利328.8亿元，归母核心净利润26.1亿元。

在经历深度调整的2022年，全行业销售去化低迷、信用风险频发，在已发布全年业绩预告及年报的房企中，业绩大幅下滑及亏损的占大多数。对于房地产行业来说，2022年是极度困难的一年、是承前启后的一年，也是深练内功的一年，更是压力测试的关键年份，不仅考验各房企的抗压成色，同时也蕴含着通往下一发展阶段的“门票”。

碧桂园的昨天：回款连续7年超90%

疫情三年来，地产行业的销售、施工结转均不同程度受到影响，尤以2022年为甚。全年房地产全行业均在拼力保交付、促销售，甚至在产品力、品牌力的基础上愈发重视交付力的竞争。

由于疫情影响减缓了项目竣工结算进度，碧桂园全年来自房地产开发结转收入有所下滑至4172.96亿元，对外的建筑收入也同样有所下滑至75.68亿元。以至录得归母核心净利润约26.1亿元，但处于此前业绩公告中“核心净利润盈利10-30亿元”区间的上沿，略超预期。

对于碧桂园来说，结转毛利率波动以及减值损失等非现金流的利空已基本出尽，而攸关现金流的销售回款及融资回款则持续保持稳健。

碧桂园全年累计共实现权益合同销售金额3574.7亿元，权益合同销售建筑面积4451万平方米，在行业内继续保持领先，全年总去化率高达65%。权益回款金额约人民币3324.8亿元，权益销售回款率连续7年达到90%以上。在销售、交付的良性循环中，碧桂园全年依然稳居行业销售及回款之首。

截至去年底，碧桂园权益可售资源约9555.0亿元，为2023年供货奠定了坚实基础，即使按照2022年65%的去化率，今年销售也有望迎来可观的增长幅度。2023年2月，碧桂园实现权益合同销售金额约248.5亿元，在新推盘较少的情况实现权益销售环比增长，已呈现恢复向好态势。

而在融资回款方面，碧桂园作为优质民营房企，保证了年内所有到期债券的刚性兑付，维持了良好的信用记录。碧桂园在本已稳健的财务基础上，还得到了政策充分支持，自2022年9月以来，碧桂园“三箭齐发”相继落地实现多次融资，“金融16条”获授信超三千亿，“央地合作”增信撬动地方担保支持，此外内保外贷也疏通了境外融资，还包括开年200亿储架式注册发行获批。

碧桂园全年销售保持在行业前列，融资渠道畅通，多次获得监管部门支持发行债券，是行业为数不多能够完成多品种融资发行的优质民营房企。

碧桂园的今天：稳健财务保交付

截止2022年底，碧桂园总有息负债余额进一步下降14.7%至2713.1亿元，剔除预收账款的资产负债率从2020年中期的81%持续下降至69.4%，净负债率降至40.0%，相比去年底优化了5.4个百分点。

此外，公司可动用现金余额约1475.5亿元，相比2022年中期维持稳定。公司围绕可动用现金的核心管理目标，保持稳健的财务水平及运营状况，净负债率长期保持低位，保持三道红线连续多个财报季“绿档”并持续改善。

健康的现金流也是碧桂园保交付的底气。实际上，在行业大调整的背景下，保交付成为了社会各界关心的重要议题。统计数据显示，2022年，全国交付TOP50房企共计交付约429万套房屋。其中，碧桂园集团全口径累计交付近70万套，为全行业第一，并远远领先于行业交付第二的30万套。

展望2023年，全行业的保交楼的任务仍不轻松。简单按照预售到结转为期两年的节奏估算，2021年全国商品房销售额高达19万亿的历史峰值水平，预计相当的交付任务会落在2023年。因此，2023年或是房企交付压力测试的一个关键年份，考验各房企的抗压成色。对于碧桂园来说，在行业销售企稳复苏、融资政策不断支持的情况下，预计碧桂园今年的交付数量将超过去年。

正如新年伊始，碧桂园集团管理层就提出“四保”工作重点，即“保交楼、保资产、保安全、保信用”。此外，碧桂园还将“做好工程质量，全面提升基础产品力，以客户体验为导向”写进了保交楼的要求之中，力求做到由“按时交楼”进入“完美交楼”。

面向房地产行业新常态，交付力既是房企社会责任的担当，也是企业产品力、服务力的直观体现，更是房企穿越周期、实现长远发展的关键。

碧桂园的明天：坚决探索科技建造

随着快速城镇化红利期的结束，我国房地产行业也将从过去高杠杆、高周转、高利润率模式逐渐回归到更强调精耕细作的制造业模式。在回归制造业模式的大逻辑下，房企利润率回落成为过去几年行业的趋势之一，维持稳定合理的利润水平或是房企逐渐走向成熟期的标志之一。

面向新常态，碧桂园已逐步通过以下几方面来巩固自身的合理利润。

其一，降本增效。2022年，碧桂园的营销及市场推广成本和行政费用约为197.4亿元，同比下降31.6%。

此前，碧桂园按照“优秀区域总裁管区域”的原则，进行了组织架构调整。这不仅优化了成本控制，还有利于发掘一批综合经营管理能力较强的区域总裁并给予其更大的授权空间兼管多区域业务。

其二，精准布局。截止2022年底，碧桂园土储75%位于长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈，很好地契合了国家重大区域发展战略和人口流动趋势。

由于土储可售货值达1.2万亿相对充裕，2022年碧桂园坚持精准审慎，分别在佛山、张家口、兰州等地少量获取低溢价率的土地，保证增量资产的效益兑现。管理层在年报中表示，2023年新增投资整体将会围绕人口流动、产业布局、经济基础、库存情况等城市核心变量进行优中选优，更加聚焦一二线核心城市及三四线城市核心区位。董事会主席杨惠妍在业绩发布会上表示，未来碧桂园在一二线和三四线的布局是五五分。

其三，坚定探索科技建造。碧桂园在科技建造体系下，通过BIM设计、装配式预制件、建筑机器人、数字化管理等环节实现降本增效。

截止今年1月，博智林已有33款建筑机器人投入商业化应用，已覆盖30个省份超600个项目，累计交付超1700台，累计施工面积超1000万平米。

随着2022年地产行业销售逐季环比改善，今年前两个月进一步确认行业复苏，叠加各项政策保驾护航，2023年将成为地产行业高质量发展新常态的元年。预计优质房企的经营也将逐渐企稳，并在稳健的财务和合理的利润下，通过精准布局、提供优质产品、持续提质增效来实现市场份额的提升和业绩的稳健增长。