對於未來的新房需求，鬱亮比較樂觀，他認爲“上有天花板，下有保底線”。

3月31日上午，深圳市鹽田區大梅沙萬科國際會議中心，萬科（000002.SZ）召開了2022年度業績會。臨近海邊的大梅沙細雨濛濛，霧氣籠罩之下，能見度並不高，而這，就像房地產行業發展的前路，充滿不確定性，人們也迫切想要尋求一個答案。

經歷了去年資產減值時面對投資人的戰戰兢兢，今年業績會，萬科管理層顯得從容了不少。

根據披露的數據，2022年萬科實現營業收入5038.4億元，同比增長11.3%；歸屬於上市公司股東的淨利潤226.2億元，同比上升0.4%；每股基本盈利1.95元，同比增加0.6%。2021年存貨減值擠水分之後，2022年萬科淨利潤實現正增長。

銷售端，2022年，萬科開發業務全年實現合同銷售面積2630萬平方米，合同銷售金額4169.7億元，銷售金額同比下降33.58%。儘管銷售額度有所下降，但是在房地產行業整體下行的2022年，萬科依舊保持了全口徑銷售額前三的位置。

2022年，房地產行業整體下行，國家統計局公佈的數據顯示，去年全國商品房銷售面積135837萬平方米，比上年下降24.3%；與此同時，百強房企2022年銷售額同比下降超四成，房企融資、銷售端的信心都亟待恢復。

在一系列的政策鬆綁之下，2023年開年，房地產行業出現復甦跡象，2月南京、成都、杭州等城市樓市成交量明顯增加，全國商品住宅銷售面積同比降幅明顯收窄，但是進入三月份，這股暖流開始動能不足。

對於房地產市場形勢問題，萬科董事會主席鬱亮在業績會上表示，現階段房地產市場既沒有“狂飆”，也沒有“倒春寒”，市場仍然處於溫和恢復的階段。

鬱亮分析，與今年1月相比，2月全國房地產銷售數據確實出現較明顯的回升，這主要是去年12月、今年1月的部分需求積累至2月集中釋放；另外今年春節較早，對1月成交有影響；而且房地產政策環境較爲友好，從中央到地方都出臺了支持合理住房需求的政策，市場信心有所回升；再加上房價確實有所下降，對於自住需求而言性價比提高，是較合理的入市點。但從1-2月整體來看，一、二線城市新房成交同比上升7.2%，增速談不上狂飆。3月以來，目前3月周均成交比2月高點回落了6%左右，但3月成交水平仍超過了2022年的絕大部分時間，因此也沒有倒春寒，市場還在溫和復甦的軌道上。

對於未來的新房需求，鬱亮比較樂觀，他認爲“上有天花板，下有保底線”。一方面，國內城鎮人均住房面積已達40平米，再加上近幾年大規模建設的住房也在陸續交付，在大量的供應下，新房市場無法再回到2021年曆史峯值。另一方面，在外部環境不發生突發性變化的情況下，一段時間內市場仍能保持12億平米左右的需求。

“受外部因素影響，短期市場上下起伏是正常現象。比起短期走勢，對萬科而言更關鍵是認準大勢。”鬱亮表示，行業未來無法再回到對住宅開發過於依賴的階段，萬科將在牢守安全底線的前提下，繼續堅持走開發、經營、服務並重的道路。

很早以前，經營性業務就被稱爲房企的第二增長曲線，不過，從當前的營收數據來看，開發業務仍然是各房企最主要的收益來源，經營性業務還遠遠沒能達到取代開發業務的地步，萬科亦是如此。

2022年9月，萬科旗下物業板塊萬物雲（2602.HK）在港交所上市，2022年全年實現營收301億元，歸屬上市公司股東的淨利潤15.1億元，另外，其物流、長租公寓、商業業務的營收分別爲35.6億元、32.4億元、87.2億元，利潤數據未公佈。

近年來，政策層面對經營服務類業務重視度越來越高，REITs、不動產私募股權基金、長期租賃住房貸款等都已逐步開放，融資渠道的開放將實現經營性不動產“投融建管退”的閉環。業績會上，萬科首席運營官劉肖表示，萬緯物流目前在浙江和廣東選了幾個資產，大概25萬方左右。目前，發改委已經有了推進文件，正在進入下一步審批，預期今年應該可以發REITs。

對於經營性業務，鬱亮稱，從中長期看，萬科經營服務業務處在增長軌道上，整體收入今年會保持兩位數增長，對集團貢獻更多的正向盈利。同時，他也提到，經營服務業務賺的是小錢、長錢和辛苦錢，萬科會保持耐心。