如果說每個行業都有各自的生命週期和發展階段，那麼企業家的作用就是拼力找到自己的阿爾法！

近日，萬科發佈了2022年度報告，全年實現營業收入5038.4億元，同比增長11.3%，歸屬於上市公司股東的淨利潤226.2億元，同比上升0.4%。

2022年，全行業經歷深度調整、銷售去化低迷、信用風險頻發，在已發佈全年業績預告及年報的房企中，業績大幅下滑及虧損的佔大多數。萬科在市場下行、交付洪峯、施工時間受限等多重不利局面下，不僅逆勢實現了營利雙增，還持續優化了財務狀況，2022年新增融資平均成本僅爲約3.88%，創新低水平。

一直以來，萬科堅持做正確的事，用安全的槓桿率，以合理利潤率爲出發點，精準佈局有效需求市場，並持續以強有力的交付力和物業服務爲業主做到全方位閉環服務。站在行業發展新階段的轉折點，管理層能直面現實的重重困難，在牢守財務安全底線的前提下，保持開發業務基本盤的穩健，展現了堅強的韌性，與此同時，多年來持續佈局的經營服務業務開始逐漸發力，又展現了這家A股常青樹企業持久的生命力。

直面存量新階段：“開發、經營、服務並重”模式已成必然

對於房地產行業來說，2022年是極度困難的一年（克而瑞百強房企銷售同比下降42%）、是承前啓後的一年（全年各季度銷售額逐漸邊際企穩），也是深練內功的一年（房企紛紛優化組織架構、優化佈局、縮減銷管費用），更是壓力測試的關鍵年份（部分出險房企出現延期交付，交付力成爲核心競爭力之一），不僅考驗各房企的抗壓成色，同時也蘊含着通往下一發展階段的“門票”。

目前，我國仍處於城鎮化進程中，城鎮化率僅爲65.2%，按照中國城市規劃設計研究院院長王凱此前預計，2035-2050年中國城鎮化水平達到75%-80%之間。未來還有1.5-2億左右人口進城，每年仍有上千萬農村人口轉移到城鎮，包括新建和更新在內，我國地產行業仍是十萬億的體量。正如鬱亮在業績發佈會上所言：新房需求“上有天花板，下有保底線”，房地產市場每年仍有12億平米保底線規模。

但隨着快速城鎮化紅利期的結束，我國房地產行業也將從過去高槓杆、高週轉、高利潤率模式逐漸迴歸到更強調精耕細作的製造業模式。正如香港地產發展軌跡所展現的，在存量時代，恆隆、新世界、新鴻基、九龍倉等均已邁入“自持+出售”雙輪驅動的開發“終極模式”。內房企近些年也開始注重運營項目的開發甚至自持，前有萬科、華潤、龍湖，後有新城、旭輝等。

鬱亮也表示，未來房企開發、經營、服務並重是必然選擇，沒有其他選擇，對萬科而言也會認清大勢。萬科將在牢守安全底線的前提下，繼續堅持走開發、經營、服務並重的道路。萬科在行業艱難的2022年投入力度還有所加大，投資性房地產+固定資產較2021年同比增16.42%。

不過自持物業卻是把雙刃劍，好處是可以增厚公司資產降低融資成本，可以帶來一定的拿地成本優勢。缺點就是自持物業前期投入大，賺的是小錢、長錢和辛苦錢，盈利回收週期長，資金壓力大容易出現流動性風險，這也是爲何前期習慣於賺快錢的房企並不重視佈局這一領域的原因，同時也爲萬科、華潤、龍湖等房企豎起了一道高高的競爭壁壘。

穩住開發基本盤：堅持做正確的事 

從王石到鬱亮，多年來萬科的經營風格一直相對穩健，且“白銀時代”、“活下去”、“黑鐵時代”等論調也凸顯了鬱亮在企業經營中的居安思危。堅持做正確的事，令萬科在2022年實現穩健業績表現的同時，也守住了安全經營的底線，穩住了物業開發的基本盤。

萬科全年確保了超過34萬套新房的平穩交付，交付規模僅次於碧桂園，全年實現結算面積3401.4萬平米，結算收入4444億元，同比分別增長9.1%和10.5%。結轉項目的平均開發業務的毛利率爲20.4%，儘管有所下滑，在碧桂園毛利率僅7.64%，龍湖開發業務毛利率降低至17.9%的背景下，萬科在行業主流房企中的毛利率情況仍處前列。CFO韓慧華在業績發佈會表示，從目前銷售的情況看，相信2023年之後毛利率會有一定的回升。

實際上，萬科之所以能在穩住毛利率的情況下實現穩健交付，其背後要歸因於精準佈局和綜合拿地優勢。

從精準佈局來看，在全行業開發投資同比轉負的情況下，萬科全年新獲取項目36個，拿地強度約爲24.7%，相對穩健且主要在去年下半年地價便宜之際。萬科在去年Q4拿地強度約39.9%，較Q1-3提升了20.2pct，且新增地塊95.6%位於一二線城市，主要位於上海、深圳、東莞等經濟動力強勁的城市，新開項目投資兌現度接近90%。

精準佈局能相當程度保障土儲的含金量。2022年，萬科新增計提的存貨跌價準備僅4.5億元（2021年爲31.2億元），同比大幅下降，隨着樓市的復甦，預計存貨減值風險已大幅降低。

精準佈局購買力充足的城市還有助於銷售去化，2022年萬科實現銷售面積2630．萬方，銷售金額4169.7 億元，穩居行業前三，下銷售降幅好於克而瑞百強房企降幅。對於今年的銷售，鬱亮坦言，市場既沒有“狂飆”也沒有“倒春寒”，目前3月周均成交比2月高點回落了6%左右，但3月成交水平仍超過了2022年的絕大部分時間，預計全年處於逐漸復甦的過程中。

精準佈局不僅是銷售回款的基礎，進而也決定着房企的財務狀況。對於萬科來說，拿地銷售開發是“因”，財務是“果”，截至2022年底，萬科負債結構進一步優化，長期負債佔比提高至79.5%，淨負債率43.7%，扣預資產負債率68.6%。持有貨幣資金1372.1億元（其中預售監管資金463.9億元），現金短債比2.1倍，經營活動現金流淨額連續14年爲正。

萬科三道紅線持續處於“綠檔”，爲少有的仍獲全投資級評級房企：標普（BBB+）、穆迪（Baa1）、惠譽（BBB+）。存量融資綜合成本4.06%，同比下降5個基點，其中2022年新增融資平均成本僅爲約3.88%，創新低水平。

此外，萬科2022年銷管費用率合計4.5%，較2021年下降0.73個百分點。利潤率、存貨及銷管及財務費用多方面優於行業的表現，萬科全年實現歸屬於上市公司股東的淨利潤226.2億元，同比上升0.4%，是2022年極少實現利潤增長的房企之一。

值得一提的是，截止2022年末，萬科擁有已售未結算面積3361.6萬平米，合同金額5300.3 億元。管理層預計2023年計劃新開工面積同比2022年實際開工+7%，今年業績預期有保障。

手握下半場的入場券：最全不動產佈局

萬科穩住毛利率、實現穩健交付的另一大原因，即爲其多元佈局帶來的綜合拿地優勢。

在萬科2022年的營收中，經營服務業務全口徑收入達512.6億元，同比增長23.1%，佔營收比重進一步提升至10.17%。目前，萬科經營服務業務處在增長軌道上，對集團貢獻更多元的正向盈利和現金流。

相較於其他房企，萬科目前擁有業內最全面的不動產賽道佈局，包括以“印力”爲代表的商業、以“泊寓”爲代表的長租公寓、以“萬物雲”爲代表的空間服務以及以“萬緯物流”爲代表的物流業務。已經初步建立了解決大型複雜項目和服務街區的專業能力，且仍有鞏固和擴大先發優勢的空間。

目前碧桂園主要以開發業務爲主、龍湖佈局在“開發+商業+物管”、新城佈局在“開發+商業”、金茂佈局在“開發+城市運營”、華夏幸福佈局在“開發+產業新城”等，萬科不僅在不動產運營領域佈局領域更廣，而且起步也要更早，而細分業務均已處於行業頭部。2022年，以可觀的增速再上新臺階：

（1）萬物雲於2022年分拆上市，全年實現營收303.2億元，同比增長26.1%。社區、商企和城市空間服務三大領域均實現超20%增長。同時蝶城戰略初見成效，蝶城數量增至584個，完成38個試點蝶城的供應鏈改造，預計可提升項目毛利率超4個百分點。

（2）萬科物流業務自2015年開啓全國倉儲網絡佈局至今，目前綜合實力位列行業第一梯隊，冷鏈倉儲規模全國第一。物流業務全年實現營收35.6億元，同比增長17.9%，其中冷鏈業務實現46.7%的增長。

（3）萬科旗下長租品牌泊寓，業務在規模和效率上保持行業第一。全年實現營收32.4億元，同比增長12.1%，運營管理租賃住房21.5萬間，新獲取房間1.77萬間。年終出租率達95.6%，前臺GOP利潤率87.5%，收繳率爲98.8%，客戶續租率達60%。

此外，萬科泊寓將在2023年以輕資產方式獲得20000間長租公寓，進一步打開空間。萬科集團總裁祝九勝指出，2023年長租公寓一定要走向盈利。

（4）萬科商業全年實現營收87.2億元，同比逆勢增長14.3%。這主要得益於商業部門的逆勢開拓，在全年成功新開25個商業項目後，萬科累計開業商業項目達到242個，爲國內房企最多。截至2022年底，印力管理的商業項目整體出租率達93.2%，印力也逐步承接地產區域BG商業項目的委託管理，提升整體商業資產運營質量。

此外，萬科還在酒店、旅遊、教育、食品等領域亦有佈局，在產業促進城市發展的邏輯下，萬科的多元業務協同發展大大助益了其綜合開發實力。

而隨着地產行業逐漸進入下半場，隨着全社會收益率要求和風險偏好的下降，市場對經營性不動產的認知已逐步改變，經營服務業務創造穩定現金流的優勢開始顯現。

隨着物流、商業、保租房REITs和不動產私募投資基及長期租賃住房貸款金的開展，經營性不動產實現“投融建管退”閉環，經營服務業務的發展也將進一步提速。如今年1月，建信住房租賃基金擬與萬科合作設立100億元子基金，3月，消費基礎設施REITs破冰，都將助力公司存量盤活，打開估值空間。