近日，央资房企龙头中国金茂发布了2022年年报，在地产行业深度调整、房企业绩大幅下滑的一年，金茂展现出了作为央资房企的韧性。在下半年销售边际改善的情况今年开年销售强势复苏，此外，销售回款率创新高优化公司财务及资金状况并进一步降低了公司的融资成本。

全年来看，中国金茂继续深耕城市运营赛道，修炼内功，布局在全国一二线及经济圈周边核心城市的商业、酒店、写字楼多业态协同发展，规模效应显现。

交付超6万套 多业态布局构建新增长极

疫情三年来，地产行业的销售、施工均不同程度受到影响，尤以2022年为甚。全年房地产全行业均在拼力保交付、促销售，甚至在产品力、品牌力的基础上愈发重视交付力的竞争。2022年，中国金茂强力交付物业超6万套，赛惟数据显示，其全年交付物业的客户满意度达到了91分。

在稳健保交付的基础上，中国金茂全年城市运营及物业开发业务实现收入747.08亿元，此外包括自持物业的租金收入14.68亿元、酒店经营业务收入11.44亿元、物业管理等其他收入56.71亿元，全年实现总营收830亿元。相较于此前已经公告全年业绩的房企，无论是民营、国企背景还是混合所有制房企，均出现了利润大面积同比下滑甚至巨额亏损的情况，中国金茂凸显了相当的韧性。

受疫情影响，其他两项业务，商务租赁及零售商业运营收入，以及酒店经营收入较上年同期有所减少，但整体下降幅度较小，预计今年将随着消费复苏得到明显改善。实际上，对于中国金茂来说，多元化运营业务收入未来将为公司贡献更加多元的收入及稳健的现金流，且增长潜力仍不小。截止2022年底，中国金茂账面商业中心总建面达196.7万平米（已开业占42.4%、在建商业占57.6%），写字楼总建面达222.9万平米（已开业写占42.1%、在建占57.9%），酒店总建面达109.1万平米（已开业占61.2%、在建占38.8%），在建物业将成为重要的增长极。

而金茂在物业管理及其他业务实现营收56.71亿元，同比增长34%。2022年是金茂服务发展历程中里程碑，不仅成功在香港上市，还全资收购了首置物业，新增合约及锁定项目达53个。截至2022年底，金茂服务合约建筑面积约8082万平方米，在管建筑面积约5686万平方米，同比增幅达56%，全年实现营收、净利润分别同比增长61%、91%。

值得一提的是，截止去年底，金茂账面已签约销售未交付结算的金额约为2358亿元，为后续业绩增长奠定了基础。

销售排名、销售回款率均创新高

交付和销售相辅相成，稳健的交付也成为中国金茂全年销售强势复苏的坚实基础。

年报显示，2022年中国金茂实现全口径销售额1550亿元，销售回款1616亿元，回款率达104%，在2021年96.3%的高基数上再度提升，创下最好名次。克而瑞数据显示，中国金茂2022年销售排名逆势跃升至行业第12位，较上一年提升3名，为金茂历史上排名最好名次。

值得注意的是，在全年1550亿元销售额中，上、下半年分别为699亿元、851亿元，即下半年销售环比上半年增长21.75%，呈边际复苏之势。今年1-2月，中国金茂延续复苏势头，实现销售241亿元，签约额同比增长41%，明显超克而瑞百强房企同期-11.6%的销售操盘金额同比数据。2023年，中国金茂预计供货超2500亿，即使按照65%的去化率，今年亦能录得稳中有升的销售业绩。

受益于销售复苏及良好的回款率，中国金茂的现金流表现稳健。不同于大多数房企账面资金被蚕食，金茂账面总货币资金447亿元，同比增长12.47%。中国金茂已连续多年“三道红线”稳居绿档，为少有的仍获全投资级评级房企：标普（BBB-）、穆迪（Baa3）、惠誉（BBB-），三大评级机构评级展望维持或提升至“稳定”水平，标普评级由“展望”上调至“稳定为标普2022年唯一对中国房企给予评级上调。

截止年底，中国金茂的总有息负债为1226.65亿元，其平均借贷成本进一步下降至3.9%，创新低。

凭借着良好的财务状况和资产质量，中国金茂境内外的多元融资渠道始终保持畅通。在境外于2022年3月成功发行3年期高级债券3.5亿美元，票面利率4.4%。2022年4月在境内成功发行凯晨CMBS共计人民币87.08亿元，票面利率3.4%。此外，还包括公司债、并购债、REITs、中票等多种融资渠道。

城市运营多业态协同发展 规模效应显现

目前，中国金茂已经形成了“以城聚人，以城促产”的城市运营逻辑。背靠母公司中国中化，中国金茂在城市运营获取、产业资源落地、物业业务等“两轮双翼”战略等方面拥有强大的协同优势。全年累计完成411家产业资源战略签约，新增投资落地21家，产业落位能力持续提升。

2022年，中国金茂城市运营IP再拓展，重点布局全国一二线及经济圈周边核心城市，先后在青岛、天津、宁波、温州、金华、廊坊等地新获取城市运营项目。在城市运营核心载体上，两轮业务（地产开发+持有运营）协同发展，在聚焦核心的15到20个城市基础上，也参与招投标的拿地开发二级项目。全年有2座览秀城、1座金茂汇、1座豪华酒店年内集中开业，预计未来两三年会有10多个览秀城逐渐开业起来。

此外，酒店轻资产管理输出以及物业服务扩张，也成为公司多元化发展的增长极。2022年，中国金茂签约了13个轻资产酒店项目，并储备了75个项目；金茂服务上市后，手握资金和合约项目充裕，有望继续保持快速发展势头。

土地储备方面，截止2022年底，累计二级土地储备为5250万平米，其中一二线城市占比达到82%，其中2022年新增土储全部在一二线城市，利润潜力较为可观。值得一提的是，全年新增项目中，城市运营项目贡献31%，进一步巩固了中国金茂的拿地竞争力。全年完成了对中国宏泰发展的私有化，地价锁定了一级项目计容总面积达2291万平米，城市运营规模扩张获得新助力。

成熟的城市运营经验，丰富的产业资源，雄厚的国资背景，加上一二级协同开发的形式，中国金茂在土地市场的竞争力无疑将持续加强，有望在穿越行业调整周期后，胜者为王。正如国资委此前对中化主营业务批复中所表示的，希望中国金茂能够在地产行业尤其是在城市运营方面继续稳健发展。