房地产市场近期的调整和变化对中国银行业会有哪些影响？今年提前还贷趋势有何变化，将对银行造成哪些影响？对当前中资银行面临的资产荒情况有何判断？4月居民存款减少1.2万亿元，背后原因何在？新的监管格局会对银行业监管有何影响？

围绕银行业的热点话题，近日，界面新闻记者采访了惠誉金融机构评级董事徐雯超、薛慧如，就上述问题进行交流。

界面新闻：4月中国房地产销售情况再度陷入低迷，金融统计数据显示，4月居民中长期贷款规模自2022年10月以来首次出现减少。如何评估以上房地产市场变化可能对银行业产生的影响？

徐雯超：居民中长期贷款主要来自个人按揭住房，按揭贷款从净增量上看非常小，但从2022年下半年开始，随着一系列房地产措施从供需两端同时发力，总增量是有明显的边际回暖的。特别是2023年一季度，随着疫情管控措施的放松，边际需求有明显回暖。

不过按揭贷款从净增量上看只有1%，主要还是因为前期提前还款的势头没有收敛。总体来看，目前市场的观望情绪比较严重，居民的风险偏好比较保守，继续加杠杆的意愿不是特别高。

我们预计，整体的市场需求恢复还有待时间。经济尚处于弱复苏状态，居民收入水平并不明朗，特别是年轻人口的失业率仍处高位，人口增长从2022年开始转为负增长。在经济新旧动能转换的端口下，一系列因素可能导致房地产行业的增长模式与过去可能已经很不一样了。

界面新闻：从近期公布的年报和一季报数据来看，房地产行业的“停供潮”对上市银行产生哪些影响？预计上市银行的房地产行业风险何时能出清？

徐雯超：对银行而言，房地产的表内敞口主要以按揭贷款和房地产对公贷款为主，对公贷款主要是房地产开发贷款（下称“房开贷”）。从按揭贷款的不良率来看，去年停贷断供事件影响了投放，总体房地产市场比较低迷，这方面的不良率小幅上升。但总体上，受停贷断供事件影响的按揭贷款占比很小，在一系列政策的支持下，按揭贷款的不良率目前也得到了比较有效的控制。总体按揭不良率有小幅上升，但不是特别高，惠誉受评银行平均不良率在0.5%以下。

最近，上市银行陆续披露了一季度的季报，房开贷的不良率有小幅上升，2021年底平均是2.6%，到2022年年底达到4.5%，一季度还有持续上升。

金融机构发布了一系列支持政策，如房地产“三支箭”、“金融支持房地产16条”之后，金融机构也加大了对房地产市场的支持。但是目前来看，重点的支持对象还是以央企、国企以及一些没有出险的头部民营开发商为主。

现阶段监管方面工作重心还是以“保交楼”为主，商业银行也是以配合政策性银行的专项贷款来做市场化的配套融资，优先会去选择一些项目资金可以封闭管理，甚至可以覆盖银行未来借款的项目。

虽然很多银行的授信额度总计超过了5万亿，但据我们了解，实际使用情况还是需要一事一议，跟普通的正常贷款差不多。我们预计，未来开发商的融资能力还会继续分化，一些前期风险积累比较高、项目资金封闭管理不严的银行还会持续承压，不排除有继续“暴雷”的可能性。

整体房地产市场的回暖，最终还是要取决于销售端，特别是居民信心的持续恢复。目前来看，经济还是处于弱复苏的状态，虽然前四月新房销售达到了同比28%的增速，但4月份出现了边际走弱。

2023年一季度的回暖，可能是疫情期间积压的购房需求在一季度的集中释放以及保障型租赁住房带来的增量。今年后三个季度是否可以持续回暖，目前不是特别明朗。惠誉地产团队的预计是，全年房地产销售的水平与2022年基本持平，整个市场信心的恢复需要比较长的时间。

界面新闻：居民提前还贷趋势有何变化？随着存款利率继续下降，对居民提前还房贷的情况有何预估？预计将对银行造成什么样的影响？

薛慧如：从2022年下半年以来，整体银行的住房按揭贷款的提前还贷现象日益显著，再叠加新增按揭需求的放缓，2022年四季度以来，整个居民的住房按揭贷款余额几乎没有什么增长。

我们认为主要的原因有两方面：一方面，整体存款利率在去年有所下调，再加上债券市场年底时波动较大，导致2022年不管是存款利率，还是理财产品收益率，都有明显下滑，这也导致了居民的投资意愿有所下降。

另一方面，在疫情和防控政策的影响下，整体居民对就业、收入的预期有所变差，居民的消费能力和消费意愿受到制约；再加上部分的开发商现金流恶化，导致部分的楼盘延期交付，影响了居民购房和新增按揭贷款的需求。

在这两方面的作用下，居民的提前还贷意愿明显上升。从2023年来看，虽然到目前为止没有明显看到提前还贷有收敛的现象，但从边际的变化来看，还是有一些有利的变化。从消费意愿来看，可以明显感受到，伴随着疫情的缓解和防控政策的退出，整体居民的消费能力和消费意愿显著提升。从投资渠道来看，今年经济有企稳复苏的迹象，金融市场的波动逐渐放慢，各项金融产品的投资收益率也有逐步企稳的迹象。

所以我们觉得，如果居民的投资意愿慢慢恢复，对消费的信心有所加强，居民提前还贷的冲动可能会慢慢收敛。从下半年开始，可以关注下这种边际的变化，如果说未来这个趋势没有变化甚至加剧的话，对银行确实是会有一些盈利压力和资产配置的压力。

从盈利压力来看，2022年几次LPR下调之后，整个按揭贷款的重定价和存款的竞争，导致银行本身净息差压力就比较大。如果未来提前还贷继续演进，银行就不得不在整个利率中枢比较低的环境下，把信贷资源投向一些收益率更低的资产，对银行的净息差压力可以说是雪上加霜。

从资产的配置压力来看，住房按揭贷款在银行贷款资产池里占比较高，资产质量也比较稳健。到2022年年末，按揭的不良率不到0.5%，在整个行业贷款的占比接近20%，贷款价值比在60%以下。如果提前还贷的现象持续并且加剧，银行可能不得不寻求其他的替代资产，替代资产的质量能不能像按揭这样稳健是有待观察的。

但我们还是想强调，这不是我们的基准假设，我们还是认为，今年提前还贷不会对银行的盈利和贷款增长构成重大威胁。因为随着经济逐步企稳复苏，提前还贷这股潮流的驱动力在边际上会有一些减弱的迹象。

界面新闻：4月社融数据显示，中国仍然存在内需不足的情况，银行普遍面临放贷难的情况。惠誉对当前中资银行面临的资产荒情况有何判断？

徐雯超：这要从不同的银行、不同贷款品种和不同的行业来分析。4月末，总体的信贷增速达到11.7%，出现同比多增，特别是票据类的增量明显的减少。政策方面持续发力，引导信贷资金持续“脱虚向实”，特别是大行，我们了解的情况是，目前整体的项目储备还是特别充分的，现在投放的节奏也是特别靠前，但也在一定程度上挤压了一些弱资质地区的中小银行的投放。

从不同贷款分类来看，居民贷款中消费类以及信用卡的边际回暖是比较明显的，企业的整体贷款增速达到14%。特别是企业整体的中长期贷款增速，有很明显的回暖。从不同行业来看，像基建类，特别是一些先进制造业、与绿色金融相关的以及普惠小微企业的贷款同比增速明显快于其他行业。整体房地产以及房地产上下游产业链的信贷需求还是不足，按揭贷款增速比较慢，整体的市场信心恢复还有待时间。

我们预计，今年银行间的分化还会持续加大。大行总体的压力不是那么大；但是中小行，原先可能更加依赖房地产，或者更加依赖地方政府平台，另外加上大行在这几年持续加大对普惠小微企业的投放，对中小行在普惠小微市场份额的挤压也是特别明显的。因为大行往往有比较明显的资金优势，可以以更低的利率去投放到中小微企业贷款中，这对很多中小银行，特别是弱资质地区的一些中小银行形成特别明显的挤压。

中小银行也要分地区来看，处于经济比较发达地区的，像长三角、珠三角这些经济在一季度回暖特别明显的地区，本地经济修复就比较快，整体的信贷需求水平也比较好；但是处于中西部地区或者东北地区的，信贷边际需求恢复不是特别好，中小银行的压力可能会更大一些。

总体上来看，信贷需求目前还处在弱复苏阶段，经济增长基础也不是特别牢，大环境还是处于资产荒困境中。信贷需求的完全恢复需要相对比较长的时间，特别是受制于房地产行业的持续低迷，银行间的业绩分化也会持续加剧。

界面新闻：2022年居民存款创历史新高，但央行最新公布的数据显示，4月居民存款减少1.2万亿元，背后原因何在？

薛慧如：今年整体的存款积累程度其实是比2022年高的，2022年存款整体的增速之所以非常快，存在几方面原因。

首先，疫情和防控政策对居民的消费能力和消费意愿有一些制约，居民对未来经济前景和收入的预期不佳，导致居民消费减少，所以储蓄意愿有所上升。

再者，房地产市场持续低迷，再加上去年下半年开始的停贷断供事件，对居民的购房信心也产生了很显著的打击，所以整体居民的购房意愿显著下降，购房支出也大幅减少。这么多年来，购房一直是中国居民的支出大头。如果购房支出显著下降的话，居民存款的能力就会大幅上升。再加上2022年经济预期比较差，整体资本市场和债券市场表现也很弱，理财产品也经历了“破净潮”，原本用于投资的资金可能也转化成了存款。

展望今年，我们认为，首先消费会复苏。其次也有市场的声音，认为今年消费降级会比较明显，但我们觉得，从边际上来看消费能力和消费意愿会比2022年有所提升。

然后，从投资的需求来看，今年尤其近期整体资本市场表现还是不错的，因为利率水平相对比较低，整个债市表现也很好，理财产品的波动也有所下降，银行理财2022年行业最高的时候可能20%破净，今年都快回到净值了。所以我们觉得，整体的投资意愿也会有一定程度的提升。

另外，伴随着一系列政策的出台，房地产市场2023年一季度整体也有一些回暖的迹象，因此我们认为，今年整体存款的竞争激烈程度会大幅上升。我们跟银行交流下来，确实也感受到了整体存款的竞争激烈程度和存款成本压力，这可能也是4月份存款会有一些波动的原因。

展望未来，如果去看结构，过去几年存款的定期化趋势非常明显。一方面，居民对中长期的收入、就业前景预期不是很好，可能会更为保守。由于银行净息差的压力，银行肯定也会想尽一切办法去压降高成本、长期限的存款，对一些结构性的存款和大额存单进行管控，采取一系列的办法增加客户的粘性，提高活期存款的占比。从存款利率这个角度，银行可能会有一些引导，希望缓解存款定期化的趋势。

界面新闻：目前已形成“一行一总局一会”的监管新格局对银行业监管将产生哪些影响？

徐雯超：国务院金融监管机构调整后，新的框架建立了更加集中统一的机制，能够更好、更集中地执行中央政府的政策，有利于加强中央部门对地方性中小银行以及其他金融机构的风险化解能力。

从总体上来看，改革的主要目的还是在于减少监管漏洞，改善多头监管，加强系统监督，以及防范各类金融系统风险。这与近年来政府方面努力打造更加统一的监管方法、强调统筹协调，是高度一致的。