來源:中國經營報

本報記者 張漫遊 北京報道

此前備受市場關注的“提前還貸”,仍未現退去的跡象。

“近期還有不少客戶來諮詢提前還房貸的事宜。” 某國有銀行客戶經理如是說。《中國經營報》記者在採訪中瞭解到,近期到銀行諮詢提前還房貸的客戶依然絡繹不絕,尤其是在首套房和二套房的房貸利率還在持續下降的背景下。

業內人士認爲,如果房貸利率繼續下調,可能會進一步增加提前還貸的情況。“房貸利率下降,存量貸款和新貸款利差變大,甚至會激發貸款戶通過倒貸行爲提前還款。”同策研究院研究總監宋紅衛提示道。

提前還貸原因各異

“一個月前,我通過線上渠道向銀行申請提前償還部分房貸,前兩天已成功扣款。”剛剛在銀行實現部分房貸提前還款的劉偉(化名)向記者算了一筆賬:“3年前,我從銀行以等額本金的方式貸款105萬元,現在每個月的還款利率還高達5.1%。提前還款20萬元後,我的月還款金額從6900多元減少到了5500多元。”

前述國有銀行客戶經理表示,通過網絡申請會比較快,多數都是一個月就通過審覈併成功扣款。如果是線下預約還款可能時間週期比較長,大概要3個月。此外,在今年2月期間集中申請提前還房貸的借款人,已陸續在近期通過了銀行審覈。

談及提前還貸的原因,宋紅衛總結道,當前投資市場低收益率與存量房貸形成較大的差距,很多居民購房是在利率高點,尤其是在2020年之前購買房子的,其房貸利率多是在5%~6%,而目前銀行理財等穩健投資方式收益均在2%~3%。因此,將手中資產提前還貸的收益要高於其他資產配置方式。

劉偉亦坦言,他用於提前還款的20萬元此前是存在銀行的3年定期存款,利率是3.35%。“現在3.35%的存款產品已經很少了,且與5.1%的貸款利率相比,3.35%的存款利息也微不足道。而且,近兩年我的工資收入也受到了影響,提前還款可以降低月供壓力。如果之後有閒錢,還計劃陸續提前還款。”

“一方面,整體存款利率在2022年有所下調,再加上債券市場於2022年年底時波動較大,導致2022年不管是存款利率還是理財產品收益率都有明顯下滑,這也使得居民的投資意願有所下降。另一方面,在此前疫情的影響下,居民對就業、收入的預期變差,消費能力和消費意願也受到制約,疊加部分開發商現金流惡化,導致一些樓盤延期交付,影響了居民購房和新增按揭貸款的需求。”惠譽評級亞太區金融機構評級董事薛慧如指出。

宋紅衛認爲,存量房貸高利率與新增貸款低利率形成的對比,也影響了居民提前還房貸的心理。

貝殼研究院監測顯示,2023年5月貝殼百城首套主流房貸利率平均爲4.0%,較上月微降1BP;二套主流房貸利率平均爲4.91%,與上月持平。5月首、二套主流房貸利率較去年同期分別回落91BP和41BP。

“今年年初,房貸利率隨LPR(貸款市場報價利率)調整後,我們的貸款利率還是高達5.3%。去年以來,我就關注到房貸市場利率普降的情況,如今我家所在的樓盤,二手房貸款利率都比我們的貸款利率低,更催生了我想要提前還貸的意願。但苦於現在沒有可用資金,還沒有實施。”楊毅(化名)告訴記者。

宋紅衛表示:“當前各地爲了刺激房地產市場合理需求的釋放,調低了首套房和二套房的貸款,利率水平在3%~4%,導致很多居民的倒貸行爲,也就是利用經營貸或者消費貸等低息過橋貸款資金,先還掉高息貸款,再將房產過戶給家人,重新申請低息貸款,而房產仍然在自己人手中,這也促使存量端的提前還貸行爲。不過,通過居民中短期消費貸款數據來看,4月數據大幅下降,說明倒貸的行爲在下降。”

針對可能存在的倒貸行爲,此前監管部門也進行了警示。如山東省地方金融監督管理局提示道,盲目轉貸可能會產生三類風險:一是可能涉嫌騙取貸款罪,觸犯刑律。辦理經營貸,借款人須如實向銀行提供貸款申請資料,比如營業執照、經營流水等,若通過僞造流水、包裝空殼公司等手段獲得申請經營貸資格,涉嫌騙取銀行貸款,消費者會被追究刑事責任。二是產生不良徵信記錄,影響個人申辦金融業務。銀行若發現經營貸款資金未按照合同約定使用,將追究借款人違約責任,屆時借款人不但要提前還貸且受罰,個人徵信也會受到影響。三是個人信息泄露,危及個人信息安全。從目前掌握情況看,部分中介爲謀取非法利益,在消費者不知情的情況下,將辦理業務中獲知的客戶重要信息泄露給他人,或者出售客戶信息謀取非法利益。

談及房貸的後續走勢,宋紅衛認爲,從5月房貸利率趨勢來看,基本與4月持平,預計未來房貸利率會基本穩定。“低房貸利率對於市場不利的影響已經顯現出來,提前還貸、倒貸現象都是基於低利率房貸的影響。如果房貸利率進一步下降,可能會加劇這一趨勢。同時,如果房貸有下降的預期,那麼大部分人都會等到利率下降以後再入市,會造成有效需求的延遲釋放,這對於房地產市場穩定有負面影響。”

“2022年以來LPR多次下調,2023年利率水平一直是在比較低的水平。我們的宏觀團隊預計,今年總體LPR預計會維持在相對平穩的水平上。對銀行而言,息差方面的壓力也越來越大。結合內外部宏觀環境,預計未來再大幅下調房貸利率的空間不是特別大。”薛慧如補充道。

還貸壓力或持續到6月

“雖然到目前爲止沒有明顯看到提前還貸有收斂的跡象,但從邊際的變化來看,還是有一些有利的變化。從消費意願來看,可以明顯感受到,伴隨着疫情的緩解和防控政策的退出,整體居民的消費能力和消費意願顯著提升。從投資渠道來看,今年經濟有企穩復甦的跡象,金融市場的波動逐漸放慢,各項金融產品的投資收益率也有逐步企穩的跡象。如果居民的投資意願慢慢恢復,對消費的信心有所加強,居民提前還貸的衝動可能會慢慢收斂。”薛慧如告訴記者。

宋紅衛則預測,從當前房地產市場以及金融市場數據來看,預計還貸壓力會持續到6月左右,此後這一現象會有緩解。

此外,山東省地方金融監督管理局提示稱,是否提前還貸,應算好經濟賬。若購房者自有資金充足,且短期內沒有投資或較大采購需求,可以提前還貸,以降低利息負擔;若現有貸款系公積金貸款或者利率顯著較低的房貸,要綜合衡量與投資理財收益率之間的關係,不建議盲目提前還貸。對存量貸款利率較高的金融消費者,可以根據貸款合同中規定的還款方式,結合已還款期限和個人還貸能力等進行綜合判斷,決定是否提前還貸;也可以將住房商業貸款轉爲公積金貸款,降低利息負擔。

而談及提前還貸對於銀行的影響,宋紅衛坦言:“目前來看,房貸是銀行最優質的資產,週期長、收益高且穩定,隨着還貸潮的興起,銀行存量貸款規模下降,直接影響了銀行的收益。由於之前銀行還有經營貸和消費貸的任務指標,對於資金中介的違規操作也睜一隻眼閉一隻眼,如今監管部門開始了6個月的資金整頓,預計提前還貸尤其是違規套取經營貸的現象會有所好轉。”

上述6個月的資金整頓是指監管部門依據《關於開展不法貸款中介專項治理行動的通知》,開展的爲期6個月(2023年3月15日~2023年9月15日)的不法貸款中介專項治理行動。

不過,薛慧如認爲,提前還貸不會對銀行的盈利和貸款增長構成重大威脅,因爲隨着經濟逐步企穩復甦,提前還貸這股潮流的驅動力在邊際上會有一些減弱的跡象。“從下半年開始,可以關注這種邊際的變化,如果未來這個趨勢沒有變化甚至加劇,對銀行確實會有一些盈利和資產配置方面的壓力。”

薛慧如進一步分析稱,首先,從盈利壓力來看,2022年幾次LPR下調之後,整個按揭貸款的重定價和存款的競爭,導致銀行本身淨息差壓力就比較大。如果未來提前還貸繼續演進,銀行就不得不在整個利率中樞比較低的環境下,把信貸資源投向一些收益率更低的資產,對銀行的淨息差壓力可以說是雪上加霜。

其次,從資產的配置壓力來看,住房按揭貸款在銀行貸款資產池裏佔比較高,資產質量也比較穩健。到2022年年末,按揭的不良率不到0.5%,在整個行業貸款的佔比接近20%,貸款價值比在60%以下。如果提前還貸的現象持續並且加劇,銀行可能不得不尋求其他的替代資產,替代資產的質量能不能像按揭貸款這樣穩健有待觀察。

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