來源:證券時報

證券時報記者 陳英

在摩天大樓鱗次櫛比、高度繁華的深圳,同樣有很多密集且殘舊的城中村,這裏普遍樓體老舊、環境髒亂,但因爲房租便宜,成爲不少外鄉人來城市闖蕩時的居住地。深圳南山區的白芒村就是其中很普通的一個城中村,最近因爲統租,租客們被迫集中搬家,引來關注。

現在很安靜

記者曾經多次來過白芒村。以前,甭管白天還是晚上,這個不大的城中村永遠是熙熙攘攘的,人來人往,車輛進村只能緩行,停車更難。村裏開着各類五花八門的平民店鋪,這些店鋪的商品大多價格便宜、種類豐富,滿足生活各種需求。小店裏、巷口處,廣東話夾雜着普通話,處處瀰漫着煙火氣。

6月1日,記者再次驅車前往白芒村,村裏顯得特別安靜。進村沒多遠,路口“南山區白芒村綜合整治項目現場指揮部”的藍色指示牌很清晰,循着指示牌的方向,很遠就能看到指揮部旁高牆上醒目的文字:“您,今天簽約了嗎?”

記者在村裏兜了一圈,擦肩而過的行人並不多,零零星星的路人裏,要麼警惕地看着陌生人,要麼埋頭搬東西、拖行李。偶爾有在聊天的村民,用着本土的方言小聲交談着,從他們的言語中,記者能聽到他們在討論“清退”、“租金”話題。巷口裏的幾個小學生也在叫嚷着:“你家啥時候搬?”顯然,搬家、清退成了這裏近期的主要話題,連學生娃們都知道,這裏要“統租”了。

事實上,統租的宣傳工作已經很深入,高牆上“國企統租,收益穩定,省心便捷,安心無憂”、“同心協力促統租,共建美好新白芒”的紅色橫幅隨處可見。

大多店鋪依舊開着門,卻沒什麼顧客,店主大多無精打采地守着空店,看護着兒童節放假在家的孩子。餐館、冷飲店裏生意更是清淡,有的店乾脆關了門。平時人聲鼎沸、熱鬧非凡的白芒村,現在,路面空了,行人少了。

村裏的租客尚未全部清退,儘管大多出租屋緊閉大門,但從陽臺上晾曬的衣物來看,這裏至少還有1/3的租客們並沒有搬出去。“晚上會熱鬧些,但比以前還是冷清多了。有些人已經搬走了,留下的人,也在陸陸續續往外搬。”一位便利店老闆對記者說。

據說白芒村的農民房租金幾乎是南山區域租金最低的,單間空房900元左右,一房一廳也就1500元左右。住在這裏的,有周邊製造業工廠上班的打工人,也有剛畢業不久沒有積蓄的大學生。因爲房子被統租,很多租客都收到了搬家通知書。

租客憂心忡忡

據悉,此次深圳白芒村“統租”,是由政府出資補貼統租企業,銀行提供授信,由統租企業負責推進。

爲加快解決新市民、青年人等住房問題,深圳提高保障性住房規劃的任務目標,2021年~2027年還要籌建100萬套保障性住房。其中,城中村統租是最重要的渠道。2023年,深圳提出要新開工建設60個項目,建設籌集16萬套(間)。

近日,深圳白芒村政府統租改造工程提上日程。

統租企業給白芒村房東的租金不低,租客卻被迫集體搬家,更揪心的是以後租房子更貴了。有一個租客在網上留言:統租前一房一廳租金1000元,統租後租金漲到2000元。

這樣的擔憂不是沒有依據。大規模介入深圳城中村的租房改造,這並不是第一次,今天的深圳統租,讓很多人想起之前某頭部房企的“萬村計劃”。

幾年前,該房企曾從深圳上百個城中村的房東中“統租”近2000棟農民房,以高於市場價的租金和農民房房東籤10~12年的長約,經過改造後,移交給公司旗下長租公寓品牌泊寓進行運營。很多租戶反映,由於新勢力的進駐,原來低廉的城中村房租猛漲。最終,因各方壓力和困難,“萬村計劃”還是以高管辭職、收房按下暫停鍵,宣告試錯失敗而結束。

規劃要完善

出租屋能實行統籌管理嗎?一連串的問號成了業主、租住人員、二手房東、企業方的共同疑惑。這其中,統租價格更是成了各方討論的焦點。此外,統租後的安全管理也是租住人員首先關注的問題,而二手房東則爲統租後或將面臨失業而憂心忡忡。企業方也希望通過政府引導統籌出租屋,給員工提供舒適的生活環境,減輕他們的後勤服務管理壓力。

廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲,統租城中村是深圳多渠道公共住房供應的重大創新,貫徹了國家提出的超大特大城市穩步推進城中村改造,也是存量盤活的重要渠道。

目前統租工作推進有些疾風暴雨,急於在短期內實現大體量任務增長。太快了,就會導致工作方式上存在很多瑕疵,比如對現有租戶的大規模清退,必須以更高的租金統租,導致房源供應短期內急劇減少,而搬離的租客需要尋找新的居所,需求短期內釋放,不利於穩定租金,實現職住平衡,不利於穩定社會情緒。

這本來是一項民生工程,完全可以做得更好。李宇嘉認爲,首先應該做好統租片區供需評價和影響評估,即要統租一個項目時,要評估現有租客在周邊是否有適宜的同類房源選擇,以降低搬家的成本,儘量不影響其職住平衡的訴求。

李宇嘉表示,如果周邊房源供應緊張,最好保持租賃供需現狀,不要去安排統租,以避免對現有的租賃生態造成衝擊,導致短期內供需失衡和租金上漲。或者,安排少量統租以豐富片區內多元業態,構建高中低檔租賃供應,提高可選擇性。同時,一定要避免短期內大規模統租對租金的衝擊。當下,城中村是片區租金的穩定器,適應深圳外來人口的租賃需求,其“低租金、小戶型、區位優”的原生特徵,是對龐大低收入外來人口需求的自然匹配。即有什麼需求就有什麼供給,這是最好的安排。

“政府要做的,就是把物業管理、咖啡廳和籃球場等市民需要的配套引進來,把水電管氣路網等短板和缺失補上,儘量不要大改室內空間,以降低運動式改造對市場供需和情緒的無謂擾動。如果確實需要改空間的,也應該逐步推進而不是一陣風似的,原有租戶儘量避免短期內大規模搬離。”李宇嘉表示。

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