來源：中國經營報

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

家住北京望京的劉先生終於在5月下旬賣掉了自己在花家地的一套小兩居，代價是比預期價格降了80萬元。

而在年初掛牌時，他還信心滿滿，提前簽約了一套西城區的學區房。但市場行情在5月份急轉直下，使得已啓動換房“鏈條”的他措手不及，無奈之下只能“割肉”成交。

《中國經營報》記者瞭解到，今年以來，北京二手房掛牌量不斷攀升，剛需客羣愈加減少，意向客戶觀望情緒漸濃，讓不少像劉先生這樣着急換房的業主預期一降再降。

市場急轉直下

換房“鏈條”啓動後，劉先生幾乎沒有選擇餘地。

爲了解決孩子上學的學位問題，今年3月，他在西城區買了一套“老破小”，時至5月，他必須要在規定時間內付完款，否則就要面臨違約風險。

劉先生沒有想到自己的“賣一買一”之路會如此不順，因爲早在去年年底掛牌望京的房子時，他的預期是能賣到570多萬元，這個初始掛牌價是在諮詢了鏈家經紀人之後得出的。

年後，疫情影響消散，北京二手房市場在今年春節後迅速火熱，前期積壓的需求集中釋放，二手房成交量迅速攀升。中指研究院數據顯示，今年1~2月，北京二手房網籤套數較2022年同期增長超10%。其中，2月北京二手房網籤套數環比增長超60%，受2022年2月春節假期低基數影響，同比增長超70%。

劉先生原本就計劃今年在西城區買房，提前爲孩子上學謀劃，看到當時交易火熱，爲了搶佔到合適的房源，即使當時自己手中的房子還沒賣出去，但他仍然選擇了儘快與賣家簽約。彼時，他並不太擔心手中房子的出手問題。

但等到了4月份時，劉先生的經紀人張峯開始向他提出了擔憂，原因是看房客戶逐漸變少，且購買意願不是很強，大都希望再等等看業主是否願意降價。

據張峯介紹，市場從3月下旬開始，熱度就逐漸下降了。4月時，部分熱門區域成交量還能保持穩定，但多數區域的成交量就已經在下滑。

到了5月，市場仍未見起色，反倒是購房客羣的觀望情緒在繼續加重。在北京擁有十多年從業經驗的張峯告訴記者，實際上今年2~3月時，市場火熱的區域主要是學區配套條件良好的東城、西城以及海淀的部分板塊，因爲不少客戶要趕在5月之前網籤，解決孩子學位問題。而當時北京其他大部分區域的二手房，“因爲年前積壓了一部分需求，年後集中釋放，成交量其實只能說是跟疫情前差不多，並沒有多麼火爆”。

因此，進入5月後，即便是前期成交火熱的東城、西城及海淀區域，市場熱度也在逐漸下降。張峯以位於西城區廣安門的“榮豐2008”爲例，該小區被稱爲北京學區房的“佔位神盤”，“400萬即可上車”，4月該小區在鏈家內部的成交數據是14套，而5月份截至月底時只成交了5套。

市場熱度急轉直下，令劉先生措手不及，他不得不在慌亂之中頻繁調整掛牌價格，最終以490萬元的價格“割肉”成交。

同片區的業主也在調整着自己的心理預期。與劉先生小區相鄰的業主張先生近期將自家的小兩居掛牌，他與愛人育有兩子，大兒子明年就要上初一，夫妻倆決定今年9月前在天津買房，讓孩子提前一年適應天津的學校，先賣掉北京的住房是他們當前唯一的籌錢渠道。

張先生此前從事經紀人行業已有十幾年，在考慮掛牌價時，他最終將預期定在了460萬~470萬元。實際上，他也很清楚，自己小區同戶型的房源在去年成交時能夠達到480萬~490萬元，但眼下他已不敢過高定價。

“可以再等等看”

多位在北京市場擁有多年從業經驗的經紀人告訴記者，當前北京二手房市場的供應量處於歷史高峯。

張峯以其所任職的貝殼找房爲例，截至5月底，記者看到貝殼官網上顯示北京二手房掛牌量將近12萬套，但據他介紹：“有些房源並沒有在官網上展示，實際上，從去年年底時，貝殼內部掛牌量就開始攀升，今年年初時內部掛牌量達到13萬套，目前已經超過14萬套，而正常年份的內部掛牌量則在11萬~12萬套。”

張峯認爲，這可能與去年10月發佈的《財政部 稅務總局關於支持居民換購住房有關個人所得稅政策》有一定關係。據他解釋，以往業主在賣房時需要交個稅，北京的房產總價一般都較高，相應的個稅額也高。而在該項政策執行後，業主在“賣一買一”時，如果新買的房子比原來的房子總價高，就可將前期賣房的個稅退回給業主，這就導致原本沒有着急換房的業主也開始掛牌。“我今年操作的一個客戶，昌平回龍觀的一套70多平方米小兩居，賣一買一後，退稅退了將近60萬元。”

因爲掛牌量的增多，使得不少意向客戶有了充足的挑選空間，賣方不得不降低預期，尤其是在總價較低的剛需房源上。

“現在剛需客戶數量其實是在減少的，此類房源業主後續只能降低預期。”張峯表示，“目前能夠較快成交的房源，大多是因爲業主方現金流告急，願意在價格上做較大幅度的讓步。”

多位經紀人向記者表示，就他們帶看和成交情況來看，現在市場確實在走低。“如果不着急買房的話，可以再等等看，至少這半年內應該不會有太大變化。”

此外，5月初時，住建部和市場監管總局聯合發佈《關於規範房地產經紀服務的意見》，其中對於房產交易中的服務收費問題，明確提出要引導房地產經紀機構應當明碼標價，要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用，按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價，引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用。隨後，有市場消息稱，北京房地產中介行業協會曾於5月中旬邀請房產經紀公司召開座談會，談論了房產交易中介費率問題，但還未形成最終結論。

“因爲不知道後續是否會有明確的政策出臺，我所接觸的不少業主現在都是持觀望的態度。北京市場體量極大，任何政策一出臺，在別的城市可能不會很快有變化，但在北京市場則會立馬反映在成交上。”張峯表示。

“老破小”越來越難賣

“整個回龍觀板塊挑選二手房的思路其實非常清晰，這裏的房源主要可分爲不帶電梯的經適房以及帶電梯的商品房兩類。”在整個北京市成交排名靠前的昌平回龍觀板塊，經紀人周磊用上述一句話向記者清晰地介紹了該板塊的房源情況。

據他介紹，這兩類房源的居住品質差別比較大，經適房大多是磚混或鋼混結構，抗震性和隔音效果差，不帶電梯，樓層較低，大部分是2.55米的層高，物業品質較差，物業費約爲0.6元/平方米·月。而商品房抗震性和隔音效果較好，層高大多爲2.6~2.7米，物業品質較高，板塊內最便宜的也要1.8元/平方米·月。

居住品質的差異反映在價格上，則是兩類房源每平方米近1萬元的差價。此外，周磊告訴記者，4月以來，北京二手房市場熱度逐漸下降。在回龍觀板塊，同樣面積的兩居室，經適房平均成交價格跌了將近50萬元，而商品房則相對跌得少一些，爲10萬~20萬元。

“現在我們在回龍觀接觸到的客戶結構已經有明顯變化，周邊都是各類科技公司和大廠，客戶以90後居多，他們對於買房的需求和想法跟70後、80後很不一樣，不再是‘有得住就行’。”周磊說道，“在前期看房時，我的很多年輕客戶對於‘老破小’都是直接pass掉。”

多位經紀人告訴記者，北京市場“賣一買一”的客戶佔比非常高，客戶在置換時的需求基本上都是爲了“改善”， 二手房換房時間平均在4~7年。

記者在走訪中瞭解到，換房客羣的一些典型“畫像”包括：年輕夫妻結婚時先買小戶型二手房“上車”，等到生育或孩子要上學時置換成面積較大或學區配套較好的房子；老年人將此前自住的“老破小”賣掉，置換成居住品質較好的房源。

張峯表示，自己在日常交易中也觀察到，除了有優質的教育配套外，那些所處板塊產業密佈、周邊交通醫療配套齊全、小區物業品質高、樓齡新的房源在後期更易出手。

周磊認爲，隨着年輕購房客羣佔比的提升以及老齡化的加劇，“老破小”房源將越來越難賣。據他解釋，這類房源因爲房齡較大，房屋建築品質一般，在貸款時可貸額度較少。“對於購房者來說，則意味着首付比例會比較高，至少這一點對於剛需羣體就很不友好。”因此，他建議購房羣體在買房時注意房齡大小，以及自己預計居住的年限，要考慮到後續自己換房時是否能夠順利置換。

也有業內人士指出，雖然目前市場存量在上升，沒有配套加持的“老破小”會越來越難賣，但北京市場的特殊性在於保有量大、需求量大且多元，仍需以“平常心”看待。