來源：中國經營報

本報記者 楊讓晨 張家振 上海報道

隨着一年一度畢業季的臨近，上海市租房市場也呈現出季節性微漲的行情。

據聯城數庫日前發佈的相關報告，今年5月，上海市租賃住宅租金保持微漲態勢，環比漲幅約爲0.44%。在全市121個板塊中，有101個板塊租金環比上漲，有部分區域的價格漲幅超過0.8%。

不過，儘管數據顯示上海市內租金價格普遍略微上漲，但有包括虹橋商務區等熱門板塊的房產中介告訴《中國經營報》記者，今年上半年，上海市租賃市場的行情並沒有想象中那麼好。“大多時候處於‘房源多，客戶少’的狀態。”

上海中原地產市場分析師盧文曦也表示，目前，上海市住房租賃市場還沒到旺季。“一般來說，在6月份畢業季租房市場會熱一點兒。但今年受外部環境等方面因素影響，租房需求相對來說並不是那麼旺盛，所以租房市場能不能真正熱起來，還有待觀察。”

另一方面，今年以來，上海市正加大住房租賃市場中的保障性租賃住房（以下簡稱“保租房”）建設力度，面向“新上海人”提供更多租房房源。截至目前，上海市保租房項目數量已較年初增長超過1倍，達到17個。

對此，易居研究院研究總監嚴躍進告訴記者，隨着各個城市保租房項目供應房源，後續會分流一部分租房需求。“當前，一些長租公寓平臺的房源也相對較多，租客可選擇的空間大，自然也會限制租金上漲。”

租金上漲幅度較小

“最近房源確實增多了。”在上海虹橋徐涇板塊，在某大型連鎖租賃中介機構工作的一位房產中介告訴記者，隨着“春招”的到來，所在板塊的房源掛牌量有所增加。

不過，該房產中介也表示，儘管房源掛牌量增加，但客戶卻並沒有延續同步增加的態勢。“看這個月的業績會不會好一點兒。”該房產中介將希望寄託於6月到來的畢業季租房高峯期。

類似的情況也出現在上海市另一較爲熱門的租賃板塊——閔行區古美板塊。以古美板塊內的平南一二村小區爲例，今年2月，該板塊的房客比一度接近1∶18，4月份則降至約1∶10。值得注意的是，該板塊的帶看量仍居高不下。據片區工作人員介紹，4月份的帶看量接近140人次，而成交量僅有約10套，平均成交週期也達到了33天。

同時，位於上海虹橋商務區核心地帶的愛博板塊房客比也呈下降趨勢。以愛博五村爲例，該地的總體帶看量雖較年初有一定增長，不過，近期的房客比年初有所下降，由約1∶7降至1∶5。

嚴躍進告訴記者，出現此類情況，和房地產市場的整體環境也有關係，包括二手房市場的壓力等，都會使得租房市場有降溫的可能。“當前，上海市二手房掛牌量明顯增加，房東‘套現’的壓力比較大。這也會在租金方面有所體現，即租金不可能非常強勢。”

儘管上海市租房市場租金上漲幅度較小，但據易居研究院日前發佈的《30個重點城市房租報告》，上海市仍和北京市、三亞市一起位列全國30個重點城市租房成本前三甲，達到了3603元/室·月。在房租收入比方面，上海市也排名第三，達到了51%。

易居研究院方面分析認爲，考慮到高校畢業季正在到來，以及就業形勢壓力較大，所以此類重點城市需要關注求職者增加、租賃需求增加和房租上漲等問題。“此類城市恰是保租房建設力度大、可提取公積金用於租房的城市，更要把此類優勢利用起來，不斷降低租房成本和更好解決居住問題，最終促進住房租賃市場健康發展。”

加大保租房供應力度

今年以來，爲更好改善上海市租房市場格局，上海市相關部門已在多個方面不斷髮力。

記者梳理發現，截至5月底，上海市的入市保租房項目已達17個，較今年年初增長超過1倍，這些項目主要分佈在楊浦區、閔行區、浦東新區、徐彙區和靜安區等區域，提供一居室、兩居室、三居室等不同戶型。其中，一居室佔比較大。不過，在不少保租房項目中，二居室和三居室都出現了出租輪候情況，而一居室則尚有較爲充足的房源。

日前，記者走訪了位於靜安區的市北高級人才公寓保租房項目。該項目工作人員告訴記者，二居室房源已經全部出租完畢，並且有不少人在排隊輪候。“38.9平方米的一居室房源有兩個戶型，民水民電，不用交物業費，傢俱、電器都已經配備好，只需要付網絡費和房租即可拎包入住。目前，此類戶型的一居室房源也已出租大半。”該工作人員進一步表示，就一居室房源而言，7樓房源價格最低，租金約4200元/月，高樓層租金會逐步增加。

據瞭解，該保租房項目的租金價格介於約4200元/月至6000元/月不等，其中一居室房源共有456套，二居室房源共有48套。“從今年3月中旬開業以來，二居室房源已經全部出租完了，健身房和練操房等公共活動區域正在完善中，預計很快就能配置到位。”該工作人員表示。

相關資料顯示，自2021年起，上海市就已開始計劃加大涉租賃住房用地的供應力度。截至今年4月底，上海市涉租賃住房用地累計成交面積已超過350萬平方米，共成交約200宗地塊，數量位居全國第一。

在盧文曦看來，上海市保租房項目大多面向“新上海人”，或者剛工作不久和收入不高的人羣。“目前來看，保租房剛剛開始投放，還沒有成爲租房市場的供應主力，對市場形成的支撐作用尚不明顯，只能說暫時填補了少量的租房市場空白。”

完善保租房供應體系

今年3月29日，上海城投集團建設運營的保租房項目“城投寬庭·光華社區”正式投運，旨在爲上海新市民和青年客羣提供多元化的居住選擇，爲企業人才安居提供品質居住保障。

據瞭解，“城投寬庭·光華社區”是“城投寬庭”品牌繼江灣社區之後，第二個投入運營的保租房社區，共有1234套租賃房源，房型建築面積爲25~66平方米不等，租戶可直接拎包入住。

5月15日，上海市首個保障性租賃住房（人才安居）服務專窗在徐匯房產交易中心大樓揭牌，全市第一支保障性租賃住房巡查監管隊伍也同時成立。

據徐彙區相關負責人介紹，截至今年4月，徐彙區已籌措25284套（間）保租房，其中人才公寓9090套（間），到“十四五”期末，預計建設籌措保障性租賃住房3.2萬餘套（間）。

上述負責人表示，針對區內房屋租賃需求大、保障性租賃住房項目運營單位多、分佈廣等特點，徐彙區搭建了諮詢服務平臺，優化服務體驗。未來，將通過強化“服務+監管”模式，努力緩解新市民、青年人的階段性住房困難，提高安居品質。

近年來，隨着保租房政策進一步優化完善，越來越多的優質社區正不斷激活市場活力，擴大住房保障體系的保障範圍。上海市房屋管理局局長王楨日前表示，2023年，全市計劃安排新增建設籌措保租房7.5萬套（間），並根據項目建設推進情況力爭新增供應6萬套（間）；“十四五”期間，上海市將新增建設籌措保租房47萬套（間）以上，達到同期新增商品住房供應總量的40%以上，真正體現“租購併舉”。

在土地供應方面，上海市在住宅用地供應結構方面也會向保障性住房用地傾斜。今年，上海市將供應包括新供應商品住房用地配建、產業項目配建等在內的保租房用地135~180公頃，佔比15%左右，供應上限較2022年有所提升。

對於今年上海市租房市場的趨勢走向，中指研究院方面分析認爲，包括上海市等在內的熱點城市，人戶分離的人口占比較高，流動人口比例較大，相應的租房家庭戶佔比也較高。經濟發展勢頭好、流動人口規模大的城市，住房租賃需求也相對旺盛。

盧文曦也告訴記者，今年以來，上海市住房租賃市場除年初的熱度稍微有所上升外，其他時間節點的增量並不是特別明顯。“總體來看，今年上海租房市場的價格總體上應該還是比較穩定的。”