轉自：中國證券報

6月3日，中國證券報記者對北京地區二手房市場實地走訪發現，北京多個片區二手房房源量激增。記者在鏈家一家門店數據庫看到，北京房源量實時數據已經達到145266套。

北京目前二手房掛牌量  記者 董添 攝

房源數量增加

“我在北京從事二手房中介工作11年了。北京二手房市場10萬套至11萬套算是比較正常。超過這個界限就算滯銷。最近成交量明顯下來了，房源雖然多，但是賣不出去。我們店一共20多個業務員，上個月全店只成交了6套。市場好的時候，每個人成交不止一套。”位於大興區一家鏈家門店經理王偉（化名）告訴記者。

以南五環外某地鐵旁大型社區爲例，據中介介紹，小區一共有2000多套住房，在售房源接近200套，而成交高峯期，這類小區最多在售房源也就70多套。

“賣房的人最近變多了，主要是兩類客戶，一種是換房客戶，另一種是變現的客戶。目前這個市場，變現客戶可能確實賣不上價，像南城的房子，疫情期間基本沒有變化，現在有的片區還跌了。而東西城、回龍觀、西二旗等片區的很多房子，疫情期間上漲了10%至20%。”王偉告訴記者，“但是，目前來看，這些熱門片區也面臨掛牌房源數量激增的局面。”

這一說法得到了其他片區多位中介人士的證實。“掛牌量相比3月份，整體增長了20%左右。現在很多人都在賣房。一些換房客戶積極入市，畢竟換房的話，還是希望市場可選擇範圍大一點。先把要買的房子定下來，手裏這套怎麼也能賣掉，無非價格稍微降低一些。如果在市場火爆的時候換房，很可能出現手裏的房子賣出去了，自己想買的搶不上或者根本選不到想買的戶型或者樓層。”海淀區一家中介人士李梅（化名）告訴記者。

據李梅介紹，現在掛牌量多，一定程度上說明房屋持有者短期內不看好二手房市場走勢。目前的行情是成交量小、掛牌量大、價格滯漲或微跌。如果掛牌量繼續增加，很有可能導致較大範圍內的降價。“因爲中介不會看着大批房源賣不動，肯定會主動跟賣房客戶講價，讓客戶降價好快速出售。北京二手房一般是談一批賣一批，再上一批。現階段是掛牌量集中上來了，誠心賣房的不太多，還需要時間消化。”李梅說。

記者走訪發現，多個二手房中介門店門可羅雀，中介人員基本都在店內守着電腦等客戶上門，很少有外出帶看的情況。

市場高位回落

根據北京住建委官網數據統計，截至5月30日，5月份北京二手房網籤12117套，比上月同期下滑13.0%；比去年同期上漲49.9%（去年5月因疫情影響，成交基數較低）。4、5月份，北京二手房市場呈現出明顯的高位回落。

麥田房產分析認爲，5月二手房成交量下滑，屬於需求階段性正常回調。疫情防控措施優化後，北京二手房市場在2、3月份強勁反彈，一些觀望的客戶也因市場熱度的上升被裹挾入市。短時間內成交量的上升，使得部分業主預期升高提升報價。面對高性價比房源減少，購房客戶入市意願減弱。再加上新增需求補充不足，使得4、5月份二手房成交下滑明顯。今年5月二手房成交量，在近五年中僅高於因疫情影響的2022年。但拉長時間看，今年1-5月份，北京二手房成交超過7.2萬套，在近五年中僅次於2021年的9.1萬套，市場整體表現較爲穩定。

掛牌量方面，麥田房產數據顯示，5月掛牌量和上月相比增加3.7%。成交放緩，掛牌量增加，市場去化進一步承壓。

“和4月份相比，不但業主的預期開始下降，在價格上也更願意做出讓步，以換取成交。雖然當下屬於買方市場，但實際上從掛牌房源的結構來看，房齡超過20年的老房子佔到一半左右，供應的結構性矛盾依然存在，購房者選到合適房子的難度依然不小。從購房者的角度，現在下行的市場購房者掌握選擇的主動權，有更充足的時間挑選合適的房子。當前在售房源不斷增多，市場觀望情緒增加，導致置換鏈條運轉不暢。預計市場在未來一兩個月會經歷一個階段性築底過程。隨着買賣雙方價格博弈逐漸完成，以及‘賣一買一退減個稅’政策年底結束，很多業主會選擇在年底前完成置換，再疊加年末購房需求小高峯，北京二手房市場或在年末迎來明顯翹尾行情。”麥田房產分析師告訴記者。

中原地產首席分析師張大偉認爲，在一季度北京二手房成交上升後，5月北京樓市降溫，成爲春節後成交最低的月份。雖然高於疫情影響的去年同期，但整體持續降溫。

“2023年北京樓市的確出現了明顯的小陽春。因爲過去幾年北京房地產市場的高峯基本都出現在3月份，大部分是因爲購房入學需求上漲導致。2023年北京入學人口刷新歷史紀錄，在這個需求影響下，2023年北京樓市出現了小陽春， 2月北京二手房單月成交約1.5萬套，3月成交超過2萬套。但隨後市場持續下行，4-5月成交均低於1.5萬套。隨着交易淡季來臨，預計6月份市場成交量將低於5月份。”張大偉對記者表示。