信貸緊縮將會發生，但這是商業週期的一個必要部分，將有助於減少過剩的商業地產產能。

繼硅谷銀行倒閉引發美國銀行業動盪後，市場多次警告，商業地產或將是“下一隻要掉落的靴子”。

近期，一些美國銀行已經或準備以折扣價出售房地產貸款，以減少這一資產類別可能帶來的潛在風險。

據英媒援引多位消息人士，滙豐美國（HSBC USA）尋求減少對美國房地產開發商的直接貸款，因此正在出售數億美元的商業房地產貸款，並考慮以低價出售。

富國銀行首席執行官沙夫（Charlie Scharf）上週告訴分析師和投資者，該銀行正在管理其在商業地產貸款領域的風險。“我們會看到損失，這是毫無疑問的，”他稱，該銀行擁有1420億美元的未償還商業房地產貸款。

但也有一些機構認爲，情況並沒有那麼糟。美國銀行在一份分析報告中表示，商業地產面臨挑戰，但這是可控的，也不會對美國經濟產生系統性風險。

總部在吉隆坡的全球房產科技公司居外IQI（Juwai IQI） 集團聯合創始人兼集團首席執行官安薩里（Kashif Ansari）也告訴第一財經記者，從數據看，寫字樓在銀行資產中的佔比並沒有住宅高，而銀行對寫字樓的貸款，也要比住宅相對嚴格。換言之，寫字樓業對金融業構成的潛在風險，沒有住宅高。

銀行已經開始出售商業地產貸款

通常情況下，銀行不願意接受大宗貸款的損失，因爲只要借款人按時還款，這些貸款就能保持其百分百的價值。但一些情況下，如果擔心拖欠款項增加，一些銀行可能會接受這樣的結果。現在，以辦公房產爲抵押的債務成爲了銀行的審視對象。

同時，對商業不動產抵押貸款債券的需求也出現放緩，這使得大大小小不同規模的銀行持有的房地產債務，要比它們自身或監管機構所預計的更多。

專門從事商業房地產貸款的私人基金Maverick Real Estate Partners的負責人阿維拉姆（David Aviram）說，在銀行準備結束第二季度的時候，他們非常希望保持一個乾淨的貸款簿。“銀行不希望引起監管機構或投資者的關注。”他稱。

美國聯邦存款保險公司主席格倫伯格（Martin Gruenberg）近期警告說，如果需求持續疲軟，價值繼續走低，房地產貸款將面臨挑戰，尤其是那些靠寫字樓抵押的貸款。他補充說：“這些將是聯邦存款保險公司持續監督關注的事項。”

因此，許多銀行紛紛行動。上個月，美國另一家區域性銀行太平洋西部銀行（PacWest）虧損出售了價值26億美元的建築貸款。PacWest宣佈這項交易後，其股票大漲近20%，證明市場對此喜聞樂見。

其他一些銀行也在改變其對商業地產債務的核算方式，例如將它們的特別指示（designation）從“持有至到期”改爲“可供出售”，以方便未來出手。

例如，美國公民銀行（Citizens）一直在減少其商業地產貸款。第一季度，該銀行將其可供出售的貸款存量增加了一倍多，達到18億美元。美國一家小型商業銀行Customers Bancorp在第一季度也將其商業房地產貸款減少了近2500萬美元。它還將這些貸款中的1600萬美元重新歸類爲“持有待售”。

目前，雖然處理已履約貸款的做法不像2008年金融危機期間那樣普遍，但許多市場上的交易者預計，今年和明年的交易量會增加。一位貸款經紀人透露，其正準備在未來幾周內將幾筆交易推向市場，現在的活動量是近三年以來最大水平。

信貸緊縮，但不要恐慌

美國銀行在分析報告中列舉三大理由，認爲市場不應該對商業地產太過悲觀。

第一，商業地產借款人有多種融資手段來避免債務違約。儘管有17%的商業地產債務將在今年到期，但預計借款仍將沿用常用的貸款修改和延期策略。這意味着，這些借款人可以避免一些因高利率而助長的高成本，或可能出現的債務違約。

第二，正如安薩里所說，目前被認爲風險最大的寫字樓，只佔所有商業地產貸款的一小部分 。根據美國銀行數據，辦公物業佔今年到期的商業地產貸款的23%左右，但這隻佔所有商業地產的3.8%，在該機構看來，這是一個“相對溫和的數字”。

美國銀行的分析師寫道：“在家工作（WFH）和更廣泛的去城市化現象已經減少了商業地產市場中對寫字樓的需求和內在價值。但寫字樓部門的空置率上升和物業價值下降，並不能說明商業房地產市場的整體健康狀況。”

第三，全球金融危機後承銷（underwriting）工作有所改進，這意味着這些貸款的風險較小。

報告認爲，在商業地產抵押貸款的承銷中，必須關注兩個關鍵參數。一是債務與服務覆蓋率（DSCR），這衡量借款人的支付能力。二是貸款與價值比率（LTV），這衡量借款人違約後貸款的回收潛力，以及借款人到期後再融資的能力。

在後全球金融危機時代，債務服務覆蓋率大幅提高，貸款價值比率則大幅降低。報告認爲，這兩種趨勢都表明，全球金融危機前的寬鬆覈銷時代已經改變。

報告稱：“貸款與價值比率從2007年的70%下降到52%的低點，這是非常重要的，現在需要大量的資產，意味着貸款的風險要小得多”。

美國銀行認爲，商業地產對更廣泛的經濟的傳染風險將是非常小的，也是可控的。“我們認爲信貸緊縮將會發生，但這是商業週期的一個必要部分，將有助於減少過剩的商業地產產能。”該報告稱。

責任編輯：劉萬里 SF014