公募REITs超跌是錯殺嗎？

中信證券明明團隊 06-07 13:50

中信證券表示，在公募REITs一季報披露後之後，市場在悲觀情緒驅動下普遍回調，但部分基本面仍具韌性的標的隨後也迎來了估值修復行情。市場超跌之下不少個券已經具備了明顯估值優勢，投資者可積極挖掘錯殺所帶來的機會。

市場回顧

公募REITs市場顯著回調，市場交投活躍度仍偏清淡。上週，中證REITs（收盤）指數收於889.50點，周下跌4.62%，跑輸主要股票和債券寬基指數。C-REITs市場呈現普跌態勢，各板塊均出現不同程度下跌，高速公路和產業園區板塊多隻個券周跌幅超5%。

其中，華夏中國交建REIT、中金安徽交控REIT、中金普洛斯REIT跌幅靠前。市場交投方面，平均日度成交額爲2.41億元，較上週讀數增長11.7%；平均換手率爲0.74%，較上週均值上漲3.9%。從歷史分位數角度，無論是成交額還是換手率均爲歷史較低水平，顯示出當前C-REITs交投活躍度仍偏清淡。

政策梳理

多地繼續強調藉助發行公募REITs以盤活存量基礎設施。

5月30日，上海市人民政府印發《上海市加大力度支持民間投資發展若干政策措施》，其中針對民營企業，強調了在保租房/產業園區/消費基礎設施領域發行REITs產品，同時鼓勵民間資本參與REITs產品戰略配售；5月31日，廣州市人民政府發佈《2023年廣州金融支持實體經濟高質量發展行動方案》，內容強調了發行REITs對於企業高質量發展、構建租購併舉的房地產發展新模式、盤活存量基礎設施的重要作用。

此外，海南省近日也多次開展公募REITs相關活動，一是海南省發改委召開基礎設施REITs項目輔導推動會，從充實項目儲備和強化部門協同兩個角度助力REITs在該省的發展；二是海南省地方金管局牽頭舉辦“深圳證券交易所債券市場助力海南自貿港高質量發展培訓會”，其中就REITs試點情況和政策解讀進行培訓。

項目儲備跟蹤

中金湖北科投光谷產業園REIT完成發售詢價，一級市場打新熱度有所降溫。5月31日，中金湖北科投光谷產業園REIT發佈基金份額髮售公告，確定基金認購價格爲2.625元/份，對應的募集資金總額爲15.75億元、2023年和2024年的預期分派率分別爲4.62%和4.87%。

受制於公募REITs二級市場近期的疲弱表現，此次新發標的的認購熱度較此前標的相比有所降溫，一是實際募集資金總額僅超過擬募集總額的2.3%，二是“有效擬認購份額數量總和爲 579,020 萬份，爲網下初始發售份額的39.39 倍”，這一倍數低於大部分2022年以來發行的產業園區REITs。

公募REITs完成首批擴募。6月3日，首批擴募的4只公募REITs發佈《定向擴募發行情況報告書》。從內容上看：

一是相較於招募說明書中披露的按平價擬發售規模，4只REITs擴募實際的募集資金規模均實現了一定的超募，其中紅土鹽田REIT的溢價率達12%，顯示出市場對於擴募的積極性；

二是發售定價方面，博時蛇口產園REIT、華安張江光大園REIT和中金普洛斯REIT的最終發售價格均爲定價基準日前20個交易日基金均價的90%，即均爲擴募定價的下限，僅紅土鹽田港REIT的最終發售價格高於定價下限，這或與近期公募REITs二級市場情緒低迷有關。長期視角下，不同領域的原始權益人均有豐富的可擴募資產，具備一定擴募能力。

REITs本質仍是具有高分紅的股權資產，擴募是REITs的重要屬性，打開擴募空間，發揮管理人的運營能力，才能真正發揮REITs對於底層資產優化與運營的能力，發揮其盤活不動產的功能。隨着C-REITs擴募環節的打通，REITs一級半市場料將迎來更多的參與機會，二級市場或也將根據REITs的擴募屬性、管理人的運營能力、擬擴募資產質量好壞等邏輯，迎來更多交易機會。