本報（chinatimes.net.cn）記者耿倩 胡金華 上海報道

今年以來，公募REITs在大類資產中表現墊底。根據最新統計數據，截至6月6日，中證REITs收盤指數跌幅達到19%，僅有2只今年新上市的REITs實現上漲，其他25只REITs今年以來收益全部爲負，佔比達到92.59%。與此同時，REITs指數還跑輸了上證綜指。

公募REITs下跌背景下，首批擴募項目依然超額完成了募集。6月2日，滬深交易所官網披露了4單項目的定向擴募發行情況報告書，實際募資總額超50億元。

REITs市場一邊下跌，一邊擴募，表面上看互相矛盾。REITs市場大跌，收益虧損，爲何擴募項目還能吸金50億元人民幣？對此，業內人士指出，目前REITs市場上的下跌主要是價格變動帶來的負收益，而派息收益沒有明顯變動。這輪深度下跌是多方面的綜合因素，形成投資者預期和信心悲觀，止損行爲的系列負反饋，市場拋盤增多，價格不斷下探，導致REITs賺錢效應大大下降。但投資者不宜盲目看空，也要避免“追殺漲跌”，下半年基本面有望逐步恢復，預計在一定時間內，REITs分紅收益率水平提升，行業長期配置價值凸顯。

超九成公募REITs年內收益爲負

數據顯示，截至6月6日收盤，全市場跌破發行價格的REITs過半，達到16只。從資產種類來看，目前僅有倉儲物流REITs還未跌破發行價格，其他五類資產類型均已破發，其中7只高速公路REITs全部破發，最大跌幅超30%。

截至6月6日收盤，市場上27只公募REITs總市值爲823.08億元人民幣，發行規模爲908.93億元，較發行跌9.45%。其中產權REITs市值爲344.47億元，較發行漲3.75%；特許經營權REITs市值爲478.61億元，較發行跌17.04%。

與此同時，REITs指數還跑輸了上證綜指。上週，中證REITs指數（收盤）下跌4.042%，REITs指數下跌4.413%，上證綜指上漲0.547%，國債指數上漲0.135%。滾動4周，中證REITs指數（收盤）下跌4.81%，REITs指數下跌5.12%，上證綜指下跌3.13%，國債指數上漲0.47%。

對於公募REITs近期持續下跌並跑輸上證綜指，三盛資本投資總監李超接受《華夏時報》記者採訪時表示，REITs收益分兩個部分，一個是派息帶來的收益，一個是價格變動帶來的收益。目前市場上的下跌主要是價格變動帶來的負收益，而派息收益沒有明顯變動。數據顯示，截至6月2日，產權REITs股息率預計2023年在3.8%到4.7%之間（剔除鵬華深圳能源），經營權REITs在6.4%到10.5%之間，明顯看到目前各個REITs的派息率仍然在正常範圍內。

價格變動的主要原因是投資者對市場情緒變化的敏銳反應。李超稱，近期國內外上市的房地產，尤其是住宅開發企業陸續停牌，甚至退市。疊加上海周邊部分工業園區REITs租戶退租等負面消息，綜合引發了部分投資者的恐慌情緒，隨後這股情緒蔓延到了二級市場。

中證鵬元研發部研究員吳進輝接受《華夏時報》記者採訪時指出：“從宏觀基本面來看，今年以來由‘強預期和強現實—強預期和弱現實—弱預期和弱現實’，基本面表現較弱，疫情仍影響了企業和居民的資產負債表，這將影響REITs底層資產經營和現金流。REITs今年一季度報業績不及預期，尤其是部分優質產業園的資質遭受質疑，引領了REITs下跌。”

另外，也是最重要的，公募REITs價值的迴歸是根本原因。吳進輝進一步分析，我國REITs市場上市接近兩年，已經逐步從炒作、追優質資產的獨特和稀缺性，迴歸到資產內在價值的考量。

投資者也對REITs下跌造成了一些影響。吳進輝稱，當前投資者結構單一，流通規模小，近期換手率和成交量持續維持低位，流動性是影響市場下跌的重要原因。今年以來債市走牛，10年國債利率較去年末下行達15BP，當前債券爲主的投資者也分流了REITs的增量資金。

“REITs的本質是股票但又區別於股票。它擁有股票的性質，必然會呈現一定的波動性。”REITs資深研究員王達對本報記者稱。

首批4單項目合計募資超50億元

公募REITs價格下跌背景下，首批擴募項目依然超額完成了募集。

6月2日晚，滬深交易所官網分別披露了中金普洛斯REIT、華安張江光大REIT、博時蛇口產園REIT、紅土創新鹽田港REIT的定向擴募發行情況報告書，4單項目實際募資總額超50億元。

報告顯示，中金普洛斯REIT此次擴募發售募資總額約爲18.53億元，達到擬募集金額上限目標。華安張江光大REIT擴募向18名發售對象募資總額約爲15.53億元。博時蛇口產園REIT擴募發售募資總額約爲12.44億元。紅土創新鹽田港REIT擴募發售募資總額約爲4.15億元，擴募發售基金份額共計約1.54億份。

REITs市場一邊下跌，一邊擴募，表面上看互相矛盾。REITs市場大跌，收益虧損，爲何首批擴募項目還能吸金50億元？

在李超看來，市場一邊跌，一邊成功擴募並且超募的原因在於主導二者的投資者類型不同。造成市場下跌的是一些投資期限相對短期的投資者，他們主要受到市場上負面消息，如房地產上市公司爆雷、停牌、退市、租戶退租等市場情緒的感染而選擇離場。而參與募資的主體則是偏好長線資金的投資者，他們更加看好經濟中長期發展的機會。

但其實，擴募是公募REITs的生命力源泉。吳進輝表示，目前首批4單擴募項目已經發售完成，等待上市，擴募的完成在我國公募REITs市場是一件里程碑的事情。由於目前二級市場下跌，擴募對市場的提振效應有限，後續可以持續觀察上市後的表現。

李超指出，我國公募REITs因爲投資資金的相對充沛，在剛推出的半年內充分享受了流動性溢價，同時也經受了更多散戶資金所帶來更大的價格波動性。這次公募REITs擴募成功也讓短期資金看到了長期資金的態度，一定程度上能夠給投資者更多的信心。

王達同樣認爲，“REITs完成擴募是我國發展公募REITs重要的一環，對於完善REITs市場機制具有極大促進作用。”但他建議，擴募價格不應該脫離實際，一旦脫離將會受到市場的懲罰。這一點從紅土鹽田港REIT上體現得較爲明確，它的實際發行價高於基準日預期定價，因此成爲市場首個跌破擴募價格的REITs產品。

規避盲目“追殺漲跌”

“這輪深度下跌是多方面的綜合因素，形成投資者預期和信心悲觀，止損行爲的系列負反饋，市場拋盤增多，價格不斷下探，導致REITs賺錢效應大大下降。”談及公募REITs下跌的根本原因，吳進輝對本報記者總結。

那麼，展望未來，公募基金REITs的市場走向如何？今年的下跌態勢將維持多久？是否在年內能迎來企穩回升？

對於二級市場的波動，王達稱投資者不應盲目看空。他表示，市場發展初期需要一個成長階段，這個階段也是發現不足，完善不足的過程。目前市場還在延續波動，主要是機構在止損，一旦這一過程完成，市場底部也將展現，到時候價值投資者回歸將會增強流動性，增加交易頻率，預計這一觸發因素將會隨着半年報數據出爐而引動。

根據美國REITs的發展歷程來看，他們經歷了多輪牛熊週期，市場下跌也是逐步走向成熟的必然過程。吳進輝建議，投資者應該理智看待，無須過度苛刻。當前我國REITs市場仍處於試點階段，市場制度和機制仍在持續探索和完善。REITs底層資產具有較強的週期性，正常生產經營波動在所難免，這要與資產優劣和運營管理水平的高低分開來看。區分短期和中長期矛盾、市場流動性不足、投資者結構單一、炒作心態等現象或許在一定時間內難以快速改變，但將會逐步轉好。

展望後市，吳進輝認爲，由於市場估值的錨未完全形成，也沒有類似股債的歷史週期和收益率比較，預計估值的下調仍會持續一段時間。投資者預期和信心受損，這需要政策利好和市場的賺錢效應提升，才能逐步恢復。另外，流動性的問題短期內難以快速緩解，債券市場仍有下行趨勢，REITs增量資金比較少。隨着市場的逐步下跌，下半年基本面有望逐步恢復，在一定時間內，REITs分紅收益率水平提升，長期配置價值凸顯，博弈短期收益的策略並不可取。政策方面，可以適當引導和培育REITs長期資金，加快二級市場制度建設，儘快出臺REITs實時指數。

市場情緒變化莫測，業內人士不建議投資者追漲殺跌。李超分析，6月5日公募REITs價格整體暴跌，6號下午又止跌甚至反彈，短期價格無法預測。從研究美國REITs的經驗來看，在疫情發展的2020年至2021年，市場從暴跌到反轉就是一年內發生的事情。而2008年金融危機、2000年互聯網泡沫破裂、1997年金融危機等則耗費了更長時間，哪怕專業投資者也沒有把握能夠預測未來。他建議，普通投資者投資公募REITs更多還是要專業、細緻地研究底層資產質量以及運營團隊的水平。

責任編輯：徐芸茜 主編：公培佳