杭州“大廠房”近乎腰斬，與阿里裁員有多大關係？

中產失業的確影響樓市行情，但房價持續下跌，對未來收入穩定性的擔憂，纔是購房者不願出手，猶豫不前的關鍵

文 | 《財經》記者楊立贇實習生胡耀丹

編輯|餘樂王博

杭州樓市開始花式內卷。6月8日，據界面新聞報道，臨安區的華髮薈天府賣房送黃金，最新一個批次的房源，119平米的房子返黃金1000克，按最新金價，大約能返現45萬元。該區其他樓盤也在卷，有的送裝修、送車位、送手機、送物業費。

雖說臨安區離杭州主城區有相當的距離，但是杭州的房子這麼不好賣了嗎？此前網傳阿里巴巴大幅裁員、阿里附近“核心樓盤跳水價甩賣”，引發了社會對互聯網大廠裁員的再次關注，以及對杭州樓市會否跳水的猜測。

儘管阿里巴巴否認了網帖中的裁員比例，並稱2023年需要新招1.5萬人，但也承認存在“正常的組織和人員優化”。根據阿里財報，2021年底阿里集團員工數量爲25.9萬人，到了2023年3月31日，員工數量減少至23.5萬人，淨減員近10%。

那些從阿里“畢業”的人，真的衝擊到了杭州樓市嗎？

6月初，《財經》在阿里巴巴總部所在的餘杭區實地跑盤瞭解到，這裏的房價近兩年明顯下跌，有些小區距2021年的高點已接近“腰斬”。2023年初短暫的“小陽春”之後，二手房成交價和成交量又繼續下滑，不少小區的跌幅達到了前段時間漲幅的兩倍，有的甚至跌至一手房開盤價以下。

但是，多位房產中介和阿里員工表示，阿里裁員並不是杭州樓市量價齊跌的主要原因，而且被裁員工的近況也沒有網絡炒作的那麼慘。但是，也有觀點認爲，大廠裁員的對樓市的影響要在後半年顯現。

雖然目前情勢不樂觀，但是資深的房產中介對“一時得失”看得很淡。在阿里巴巴總部周邊的一名德佑中介表示，在大廠旁邊做生意，對未來仍然具有信心。“比如現在阿里拆分成六大業務板塊，逐個上市，上市時就會有一批人財富自由，就會買房，拉動那些改善型住房、高品質的小區。對大衆市場影響不大。”

最壞的情況還未出現

近日，在阿里巴巴總部所在的餘杭區，《財經》走訪了未來科技城的核心樓盤——號稱“未科三兄弟”的陽光城未來悅、中南樾府、東原印未來，在愛橙街上一字排開。

陽光城未來悅的保安表示，最近這幾天沒什麼人進出小區看房。在這個小區外，一條街上共有五家中介，其中三家緊挨着。記者以購房者身份諮詢時，我愛我家的一名中介表示，這一片房價確實在下跌，“2021年這個小區單價7萬元到8萬元，現在只有四五萬。”他坦言，很多人在觀望，不敢出手，想等房價繼續跌。

記者查閱到，陽光城未來悅在2018年首次開盤均價爲3萬元/平方米，到了2021年，曾有125平的房子最高成交總價達到1050萬元，成交單價高達8.4萬元/平方米，比買入價高出兩倍，是當時的最高紀錄。

目前，該小區在鏈家網上單價最低的是一套低樓層房源，總價350萬元，單價3.9萬元/平方米。小區房源當前的掛牌均價大約爲5萬元/平方米。

上述中介介紹，陽光城未來悅通常有100套掛牌，現在，掛牌房源沒有變多，但是成交量變少了。“2月、3月成交量還在往上走，4月、5月往下降了，5月我們店只成交了一套。”他說。

在阿里巴巴西溪園區——也就是傳統意義上的阿里總部——步行距離10分鐘距離的富力西溪悅居，房價也在持續下跌。該小區附近一家德佑的中介稱，平臺上有一套89平米的剛需房已經掛牌兩年，從最初的500多萬元，逐步降價到現在的385萬元。他感覺，周邊的成交量也在變少，現在，他的業績從一個月籤兩三套，變成了兩個月籤一套。

張洪（化名）在杭州幹了十三年的房屋中介，他坦言，“阿里闢謠說沒裁員我是不信的”，因爲感覺今年前四個月阿里周邊的房價較爲平穩，從5月開始，特別是阿里裁員消息傳出，又開始下跌。但這次裁員的影響可能在6月下旬會比較明顯。二手房市場下跌不會突然到底，而是一個過程。張洪比較悲觀，他認爲目前的房價還沒到底，今年都不會太好。

針對阿里裁員，房價下跌，市場上有很多傳言，如阿里百萬年薪中層斷供，賣樓回血等。

但前述德佑中介認爲，並沒有那麼誇張，放出來的房子確實變多了，有些人被裁了就打算賣房回老家，但新掛盤的房主普遍不會一下子放出跳水價，而是都按目前的平均價格掛牌。

迄今爲止，他還沒有接觸到斷供的案例。“阿里員工賺錢能力很強，有個客戶在阿里媽媽（阿里集團的大數據營銷平臺），收入非常高，第一年買房貸款70%，第二年就把貸款還完了。”

建平（化名）是一位阿里巴巴的前員工，於2022年底被裁。他告訴《財經》，自己揹着未來科技城（阿里總部所在地）的房貸和其他城市的房貸，每月要還款約4萬元。

離開阿里後，他又入職了一家新公司，2023年3月再度被裁，目前處於待業狀態。

“去年找工作還行，現在不太好找。”他認爲，雖然被裁員後找一份穩定的工作挺艱難，但是存款再頂個兩年沒啥問題。他的妻子從事電商行業，“收入還不錯”，也能爲房貸出一份力。

當然，不管是不是阿里，各個行業的公司裁員都會造成部分交易落空。2022年，張洪同事的客戶下定餘杭區翡翠城的一套房子，交了30萬定金，卻被裁員，之後客戶就算賠了定金，也要放棄購房。張洪替他暗自慶幸：“幸虧沒買，去年那套房子650萬，今年560萬。”

多名在杭州阿里巴巴和北京騰訊總部周邊的中介表示，互聯網產業是當地房價的核心動力，但是裁員對房價的影響沒那麼快，而且5月並非第一次裁員，去年開始就陸續發生。

前述我愛我家中介也認爲，杭州樓市量價齊跌主要原因並不是阿里裁員，而是從去年開始持續的大盤下跌。

據《錢江晚報》報道，2022年杭州二手房（不含臨安）成交量爲5.4萬套，創下6年來新低，相比2021年下跌約33%，相比同樣是下行市場的2018年也下跌了25%。2022年杭州市區（含富陽、臨安）新房成交接近11萬套，同樣是近6年來最低，同比2021年下降43%。2022年杭州同一小區二手房成交價相比去年，均有10%-30%左右的降幅。

根據杭州貝殼研究院數據，2022年杭州二手房市場約有68%的業主對掛牌房源調價，其中91%的業主選擇下調價格。全市二手住宅成交均價從1月起呈波動式下滑，在12月達到全年住宅網籤均價最低點。

雖然今年小陽春杭州樓市有反彈，但也是疫情疊加春節被壓抑的需求釋放。這波剛需購買力得到滿足後，樓市的萎靡之態也再次顯現。

中指研究院數據顯示，最近幾個月杭州二手房市場成交規模繼續回落，價格跌幅擴大。2月至3月，杭州市區二手房成交套數從5500套升至8100套，4月開始下跌至7500套左右，5月持續下跌，僅成交約4800套。

價格方面，杭州二手住宅價格在2月至4月同比略有上升，而環比逐月下跌，意味着比2022年的情況好，但是“小陽春”之後一直處於下滑趨勢。5月二手房價格環比下跌0.23%，跌幅較上月擴大0.1個百分點，同比下跌0.54%。

杭州不背鍋，全國樓市都在回落

其實，小陽春過後，不僅杭州，北京、廣州、深圳的二手房市場均呈回落趨勢。

根據中指研究院數據，2023年5月北京二手房市場掛牌量再創新高，價格由漲轉跌；廣州市場活躍度進一步回落，價格保持平穩；深圳成交量繼續下降，價格由漲轉跌。

58安居客研究院院長張波對《財經》說，裁員反應的是就業形勢，整個就業形勢對於樓市的影響很直接。在互聯網大廠和產業聚集的城市，都存在裁員對房地產市場的影響。

國家統計局最新數據顯示，2023年4月，全國城鎮調查失業率爲5.2%。其中，16-24歲人口的失業率在4月達到20.4%，創下歷史新高；25-59歲人口的失業率爲4.2%。

“年輕人失業、就業不穩定，導致買房很謹慎，存在兩個趨勢。”張波說，其一，對於工作預期不確定、未來收入不穩定，心態偏向謹慎和保守，影響首套房的購房決策。此外，今年互聯網大廠開始裁高薪員工，影響改善型住房的需求。他們本來打算換房，但是工作不穩定，即便沒有被裁，也不換房了。

其二，傾向於拋售手上的房產。被裁之後雖然獲得一些補償金，但是不足以支撐長期的還貸，他們可能會賣掉之前投資的房產，甚至把自住的大房子換成小的。

裁員對於房價和成交量同時下跌到底起了幾分作用？張波表示，這一影響的比例無法量化，但是核心原因還是大的經濟環境。目前並非互聯網一個行業過得不好，而是各行各業都面臨很大壓力，每個個體都面臨很大的不確定性，不敢買房，傾向於儲蓄。

“如果只是互聯網一個行業不好也沒事，經濟環境好，一給政策、一救市就救起來了。但是經濟不好，樓市救不起來。”他說。

多名杭州的資深中介都判斷房價會繼續跌，並且很坦誠地建議客戶可以等一等，彆着急買房。

張波認爲，樓市正處於M型的波折週期，將出現起起伏伏，如果把時間維度拉長來看，趨向於L型，也就是說下行而達到平穩，不可能出現V型的反彈。

“如果不受到外力的干涉、影響，這一輪蕭條期到2025年結束。2026年可能會是下一輪週期的起點。”他進一步表示，蕭條期內也不一定持續往下走，如果有救市政策，價量未必持續下跌。

貝殼研究院則認爲，如果僅關注3月到4月成交量的下滑，則是放大了短期的波動性。其報告稱，今年一季度房地產銷售高峯是防疫政策優化影響下積壓需求釋放、前期寬鬆政策效果累積釋放疊加的結果，這樣的階段性高增速並非常態，二季度以來的回落是符合市場規律的正常調整。更應該關注年初至今的累計水平和調整後的絕對水平，不應過度關注季度間的波動。

儘管從高峯迴落，但累計交易量仍然比去年同期有正增長。貝殼研究院監測數據顯示，今年1月-5月的月均二手房成交量在2020年以來處於次高水平，僅低於2021年同期。國家統計局數據顯示，1月-4月全國新建商品住宅累計銷售面積同比增長2.7%。

從看房需求看，據貝殼研究院監測，5月重點50城帶看客戶量與4月相比基本持平，同比仍有超3成的增長，表明當前真實購房需求並不弱。