预测1H23 核心净利润同比增长30%以上

我们预计华润万象生活上半年核心净利润同比增速达30%以上，符合市场预期。

关注要点

购物中心经营表现彰显韧性，零售额同店增速好于预期。上半年华润万象生活在管购物中心零售额同店同比增长27%（同比2021 年增长25%），在宏观经济及居民消费整体温和复苏背景下该表现亮眼，亦高于公司年初对于全年同店增速的指引（10-15%）；其中，重奢购物中心上半年零售额同店同比增长22%，或受到去年同期基数不低、及部分海内外价差较大品类（如珠宝腕表）出现一定消费外流影响。对应到租金端，考虑到去年上半年公司计提租金减免约15 亿元，我们认为租金同店增速具备较强弹性，进而有望支持商业板块上半年实现30%以上利润增长。此外，上半年公司购物中心开业（新开1 个重奢分租项目及1 个万象汇）及外拓（新签约7 个项目）亦按节奏有序推进。

住宅物管板块有望贡献稳健增长表现。除上半年中南、禹州等并购标的期内完整并表以支撑板块增长外，公司亦在多维度取得稳健表现：规模端，我们预计上半年公司在管面积增长约3,000 万平米，其中第三方外拓项目贡献2,000 万平米以上、同比维度有增，结构上我们预计非住宅占比8 成左右；社区增值服务方面，社区零售、家装美居等业务条线有望在低基数下实现较快增长；此外公司严抓自有及并购项目物管费收缴，我们预计上半年收缴率有望保持稳定。

重申公司中长期维度配置价值。华润万象年初至今股价表现相对稳健、跑赢不动产服务板块，我们认为或得益于其领先板块的利润增速及稳健的业绩兑现预期；往前看，我们认为公司有望以内生增长动能为主实现“十四五”

目标稳健达成，而更长期维度则需进一步着眼于公司投资能力隐含期权价值的兑现。总的来说，我们看好华润万象企业价值扎实成长，重申公司为不动产服务板块最具中长期配置价值的企业之一。

盈利预测与估值

维持盈利预测基本不变，预计公司2023 和2024 年核心净利润同比增长27%和24%至28.3 亿元和35.0 亿元。维持跑赢行业评级和目标价49 港元，对应33/26 倍2023/2024 年市盈率和35%上行空间。公司交易于25/20 倍2023/2024 年市盈率。

风险

宏观经济及消费复苏强度不及预期；重奢消费外流幅度超预期；住宅物管合约外拓或增值服务表现不及预期。