9月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2023年9月20日LPR(贷款市场报价利率)为:1年期LPR为3.45%,5年期以上LPR为4.2%。相较上月,1年期LPR、5年期以上LPR均保持不变。

镜鉴咨询创始人张宏伟表示:“LPR近两个月估计都是维持不变了,主要是由于存量房贷利率刚刚普遍降低。从我知道的个案情况来看,预计下降40个基点左右,也就是说LPR已经在政策面要求下实质性下降了一次。各银行再次上报各自的贷款利率汇总LPR的时候,LPR就不可能再降低了。”

那么,在存量房贷利率下调进入倒计时的背景下,LPR“按兵不动”原因是什么?今年还会有降息空间吗?

5年期以上LPR保持不变

9月LPR“按兵不动”符合市场预期。此前,9月中期借贷便利(MLF)利率“锚”并未变化,意味着LPR的报价基础不变。除了政策利率变化,LPR报价行也会考虑息差压力、负债成本和贷款需求等因素。

中原地产首席分析师张大伟表示,银行的息差持续降低,所以降息空间不大。另外,房地产的利率和LPR其实关联度已经不高,很多城市主流首套房贷利率已经在3.6%左右了,远低于LPR。现在,北京、上海等一线城市房贷利率依然有下降的空间。

从存量房贷角度解读,张宏伟分析称:“房贷是银行的优质资产,这些优质资产的存量利率已经降低过了,说得直白一些,就是刚刚割了肉,不可能再降低了。起码这两三个月,应该还是维持现有利率水平保持不变。”

值得关注的是,9月15日,全面降准落地,释放超5000亿元中长期资金。张大伟认为,降准肯定对宽信贷、稳信心有比较大的作用,对于稳楼市也有积极的作用。全面降准落地,有助于缓和银行的息差压力,但是,尚不足以带动LPR下行。

存量房贷9月25日起调整

当前,存量房贷利率下调已经进入倒计时。自9月25日起,银行将开始下调存量首套住房商业性个人住房贷款利率水平。

交通银行为例,在咨询中,交通银行工作人员向新京报记者表示:“符合条件的存量房贷利率的客户会在9月25日自动统一进行下调,无需自主申请。”

从各大银行上线的“存量房贷利率调整功能”来看,是不是首套房、有没有逾期还款、目前的利率加点是多少,都可以看到。但是,对于拟调整后的利率水平,目前仅有农行进行了公示。

农行是首家将拟调整后的执行利率(LPR+利率浮动幅度)进行公示的银行,贷款人可以直接获悉自己调整后的利率。因此,近期,一批购房者的贷款信息中显示,存量房贷利率下调后将调整为4.3%或4.2%。

值得一提的是,本次存量房贷利率调整的是加点部分,不涉及LPR取值调整。如果是浮动利率,存量个人住房贷款适用的LPR也会变化,根据政策规定和合同约定,每年调整一次,通常在每年1月1日或贷款发放日的“对月对日”调整(具体在贷款合同中有约定),调整时适用当时的LPR。

例如,若合同约定的LPR调整日期为“每年1月1日”,那么贷款人目前适用的LPR是2022年12月发布的5年期以上LPR(4.3%);若合同约定的LPR调整日期为贷款发放日的“对月对日”,而贷款发放日为2020年7月3日,LPR就在每年7月3日调整一次,那么贷款人目前适用的LPR是2023年6月发布的5年期以上LPR(4.2%),因此会产生不同数值的差异。

上述交通银行工作人员表示:“9月25日后,如果LPR利率进一步下调的话,那么在合同约定的重新定价日,房贷利率也会随着LPR进一步浮动下调。”

业内:年内LPR仍有下调空间

尽管LPR“按兵不动”,但是,业内人士认为,不排除今年第四季度降息的可能性。

张宏伟表示:“不排除未来几个月内,因为刺激宏观经济的因素,整体性降息,届时LPR会再有一次统一的下调。”

中金公司认为,LPR仍有下调的空间,幅度为5个基点到10个基点。中信证券首席经济学家明明表示,不排除今年四季度MLF降息落地的可能性。

如果未来降息落地的话,由LPR加点形成的房贷利率也会进一步下调,从而减轻购房者压力。据中指研究院统计数据显示,2023年8月,重点城市首套平均房贷利率已降至3.9%,较2021年高点下调超150个基点。此外,根据央行统计,截至6月末,全部343个城市(地级及以上)中,100个城市下调或取消了首套房贷利率下限。

在二套房方面,根据中国人民银行、金融监管总局于8月31日联合发布的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》,二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。

中指研究院认为,未来,在“因城施策”导向下,一二线城市或更快落地,调整、优化二套房贷利率。

相关文章