公募REITs將上新!

根據中金基金公告,中金山高集團高速公路封閉式基礎設施證券投資基金(簡稱“中金山東高速REIT”)將於9月25日啓動首發詢價,募集份額共計4億份。如果成功發行,該基金將成爲第29只上市交易的公募REITs;也是今年第5只,上次則是今年6月份,中金湖北科投光谷產業園REIT發行。

目前,今年還有易方達基金、建信基金、工銀瑞信基金等機構旗下的REITs產品正在審覈過程中。

券商中國記者獲悉,隨着交易主體日趨多元、底層資產日趨豐富,公募REITs逐漸成爲踐行ESG投資理念的優良標的,在募、投、管、退等環節中融入ESG因素、設立專項基金支持ESG投資等成爲市場關注焦點。但也要看到,部分項目的短期業績較市場預期出現一定偏差,投資者應逐漸學會從長期視角去適應投資波動性。

ESG探索漸趨豐富

談及公募REITs和ESG理念兩者之間的關聯性,中航基金副總經理鄧海清提出,“公募REITs投資運營與ESG管理都十分重視長期因素。因爲,基礎設施項目運營週期通常長達數十年,受氣候變化、氣候災害等長期因素影響更大,ESG理念可以發揮正向價值;此外,基礎設施項目具有保障民生、涉及衆多利益相關方的特點,ESG強調與利益相關方的溝通,做好ESG管理有助於與利益相關方建立良好關係,提升項目透明度和運營穩定性。

具體實踐方面,券商中國記者注意到,華夏越秀高速REIT和普洛斯REIT等產品此前都披露過ESG報告。其中,華夏越秀高速REIT披露的ESG報告中呈現了項目基礎資產相關的ESG關鍵議題和績效指標,是境內首份公募基金ESG報告、首份公募REITs ESG報告。另外,建信基金公募REITs運營經理王未表示,建信中關村REIT之前也發佈了相關ESG報告,聚焦到資產、企業運營的相關方面,以此融入ESG方面的實踐探索。

鄧海清指出,REITs投資考慮ESG因素可以提高投資吸引力,降低投資風險,並提升可持續、高質量發展水平。鄧海清指出,市場目前對公募REITs的ESG管理方面的關注,主要聚焦在四大方面:一是大力擴展ESG相關投資領域,如新能源、自然資源、消費服務等;二是設立專項基金支持ESG投資;三是在募、投、管、退等多項投資環節中融入ESG因素;四是關注被投企業ESG相關信息的披露。

王未進一步指出,鑑於公募REITs會涉及到很多相關主體,ESG的議題管理需要明確責任劃分,比如公募基金人員方面要關注基金從業人員的從業經驗、基礎設施資產工作人員方面注重安全相關證書的匹配性等等。此外,新能源REITs開展ESG實踐時,應關注氣候變化及技術迭代等議題。

從長期投資角度去適應波動性

公募REITs與ESG理念相融合,最終要充分體現在交易價格上。但根據Wind數據,截至9月20日收盤,今年以來28只已上市交易的公募REITs卻有23只負收益。這意味着,從長期視角去適應投資波動性,成爲了公募REITs與ESG相互融合的一部分。

華夏基金基礎設施與不動產投委會主任莫一帆指出,今年以來公募REITs二級市場調整,一是部分項目的短期業績相較投資人的預期出現了一定偏差,二是投資人的結構和國外成熟市場尚有所不同,相當部分以偏短期資金或交易型資金爲主。“但從長週期來看,公募REITs底層項目經營產生的可供分配現金,是有相當穩定性和成長性的。總體來說,REITs涉及的資產類別普遍具有良好的抗週期屬性。”

莫一帆還說到,公募REITs的二級市場交易爲市場帶來了較好的流動性,投資者在享受收益和流動性的同時也要注意波動性,爲投資組合做好相應建設,從組合配置和長期投資角度去適應這些特徵。

另外,嘉實基金首席投資官兼公募REITs板塊負責人王藝軍認爲,公募REITs二級市場的調整,反映出宏觀經濟復甦偏弱等問題帶來資產層面的挑戰,以及公募REITs的投資者結構、生態等方面的不足。王藝軍指出,目前公募REITs投資者的固收權益人佔比過高,權益投資人還沒大規模進場,個人投資者佔比也是偏低。這使得公募REITs二級市場投資的生態較爲粗放。

莫一帆表示,公募REITs二級市場目前發行28只,市值接近1000億。公募REITs平均估值處於推出以來在市場平均線往下一個標準差異下,是長期資本比較好的配置區間。從投資人的結構來看,REITs以機構投資者爲主,其中有不少是保險、銀行理財等資金。這樣的資金以固收或“固收+”爲主,投資人很關注當期分派率,以及分派率的達成。

要進一步提升項目運營效率

基於上述分析,業內認爲公募REITs的長足發展,要進一步豐富底層資產、提升項目運營效率。

王藝軍表示,未來隨着消費REITs的推出,公募REITs市場的國際化會邁出重要一步。從美國市場來看,在傳統的住宅、零售、辦公類資產REITs中,零售資產的長期業績表現是最好的,但波動性也很大。因此,基金管理人要進一步思考如何更好地跟外部運營管理機構合作,同時也要把各自的管理邊界確定好,激發相關主體的管理動能,這樣才能把零售REITs的資產特性發揮出來。

王藝軍認爲,消費REITs發展需要注意回收資金的使用問題。王藝軍分析到,國內基礎設施REITs推出是要促進全社會基礎設施投資良性循環,要求回收資金要投到新項目上,過去的比例是90%,現在至少60%要用到新項目上。但商業零售消費類資產而言(尤其是購物中心)是一個存量市場,回收資金長期使用方向用於收購改造的城市更新方向會更符合產業發展,因此消費REITs的資金應該用到存量資產的提升改造上。

博時公募REITs及資產證券化業務負責人吳雲認爲,從經營實踐方面提升公募REITs競爭能力有三方面維度:一是底層資產運營管理能力,二是基金產品維度,三是如何更好地銜接底層資產和產品之間所做的工作。

以底層資產運營管理能力爲例,吳雲指出,目前上市的公募REITs、運營管理都採用了委託外部運營機構的模式,但基金公司並不會因爲委託而豁免自己的管理責任,因爲建立更高效的專業管理能力一直是基金管理公司內生的訴求。如何提升資產管理運營能力,吳雲提出三點建議:一是建立更精細化專業化的管理團隊,搭建人才梯隊,同時要加強和外部管理機構的合資和交流,在外部運營管理機構提升專業化的資產管理能力。二是轉變思維。基金最擅長的事是管理股票和債券等標準化產品,管理非標準化產品或者是基礎設施產品是近年逐步建立起來的,要形成標準化之外的產業管理思維。三是建立起全流程高效率的治理決策體系。

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