来源 京房字　

各位粉丝：

今年5月，住建部、市场监管总局发布《关于规范房地产经纪服务的意见》，其中提出，中介机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。

中介费是否会降？会降多少？这个消息引发了市场和交易各方的关注。

大家关心的这一问题有了进展了。【京房字】了解到，北京链家结合当前市场供求关系，对其现行二手房交易服务费的收取方式和标准进行调整，并于近日有序推进。此次北京链家的调整主要有两个方面：第一，收费模式从单边收佣转变为双边收佣，即从之前由二手房买方承担中介费，转变为买卖双方共同承担经纪服务费用。

第二，北京链家的二手房买卖中介费率统一下调，从目前房屋成交总价的2.7%调整至2%，由买卖双方各承担1%。

据了解，北京链家此前已于9月下旬起在密云、怀柔等部分区域试行该调整，效果良好，接下来将陆续在全市其他区域推进实施。

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虽然这次是北京链家自主调整中介费，属于企业行为，但它对北京乃至全国的房地产市场都影响重大，对中介行业来说更是具有变革性的意义。

为什么要调？为何在这个时间点调整？从这里可以读出一些更深层次的东西。

首先，这肯定是响应住建部、市场监管总局两部门的《意见》要求，起到规范房地产中介服务，促进房地产健康发展的目的。而且据我们的了解，北京链家也是全国大城市中，首个响应并下调中介费率的。而中介费率的下调，对于房地产市场的影响也并不仅仅是其本身。回顾9月初实行“认房不认贷”新标准，侧重点是从贷款门槛方面，支持住房合理需求。但之前我们也说过，“认房不认贷”并没有直接降低购房成本和资金压力，需要下一步降利率、降税费等降低购房成本措施的跟进。这次北京链家调整中介费率，购买二手房需要花费的中介费可以大幅度减少，显然这就起到实打实降低购房成本的作用。虽然这是企业行为，但能与政策起到互补、相互促进的作用，让支持合理住房需求更“多管齐下”、更有效。

同时，这次北京链家调整的时间节点，也很有看点。

7月下旬，针对今年以来房地产市场形势变化，中央政治局会议明确指出，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。

而这个新形势，落到二手房市场，就是卖方市场逐渐在向买方市场转变，体现出来的是二手房挂牌量的增加，房源与客户比的上升，议价空间更大，在这样的市场现实中，卖家为了更快的卖出房屋，支付一定的费用，也是顺应市场的变化。

目前国内很多城市都实行了中介费的双边收费，比如上海为买家支付房屋成交总价的2%，卖家支付1%。在国外，二手房交易则大都是单边代理、各自收费的方式，比如日本为卖家和买家各自承担房屋成交总价3%的中介费。

因此从这个角度上，北京链家的此次调整也是适应这个“重大变化”新形势的一次有益尝试。同时在此时调整，也会让推行双边共担中介费更有实操性。至于其他中介机构是否也会调整？在今年5月的解读中我们就曾说过，目前在北京，中介费为市场调节价，是由中介机构和交易各方协商确定。并非政府指导价的管理方式，因此中介费率不是政府出标准限定的。

北京链家也表示，此次是链家应对市场变化，响应部委文件，主动应变求变，实现企业平稳发展。

所以，此次北京链家调整中介费率是企业自主调整，至于接下来其他企业是否跟进，也是企业的自主市场行为。

但链家在北京是头部中介机构，因此它的调整对其他机构乃至整个行业都会产生催化效应

。从广大购房者这个角度来说，也希望北京链家能开个好头，把好事做好。也希望其他中介机构也能响应两部门的要求，提供质价相符的中介服务。

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刚才说到直接百姓的降低购房成本，那么就来算算，购房人究竟能省多少中介费？

以一套成交价格500万元的二手房计算，原先按照2.7%的中介费率，中介费需要13.5万元；而按照新的2%的中介费率，中介费则为10万元，两者相差了3.5万元。

而且，对于二手房买家来说，因为只需要承担1%的中介费，也就是说只需要支付5万元的中介费，这要比之前少了8.5万元。

而且北京目前的二手房大量的都是连环单，在连环单中，原来房屋的卖家也会是置换改善住宅的买家，因此无论是置换改善家庭、还是购买其房屋的刚需家庭，都可以在少花中介费、降低购房成本中受益。这也在一定程度上促进了刚需和改善类的房屋交易。

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不少粉丝可能会问，北京链家之前的中介费率，是2.2%的居间服务费+0.5%的保障服务费，一共为2.7%，此次降费是基于什么基础降的？是2.7%还是2.2%？此次两部门在《意见》中明确了经纪服务内容。经纪服务由基本服务和延伸服务组成。基本服务是促成房屋交易提供的一揽子必要服务，延伸服务是可单独提供的额外服务。从这一点上看，北京链家原先的收费标准中，2.2%这一块儿属于基本服务，0.5%这一块儿属于延伸服务。而【京房字】了解到，这次北京链家的降费，是在原先2.7%的服务内容不变的基础上，降至2%。如果用简单的公示来体现，是从原先的2.2%+0.5%，变成了如今的1%+1%+0%。也就是说，调整后北京链家的基本服务费率降至2%，延伸服务则是调整为免费。据我们从多方了解核实，北京链家已经在内部提出要求，虽然保障服务费用从0.5%降到了0%，但具体的各项服务保障的内容和质量不会有任何变化。也就是说，原先基于2.7%的中介费率费率提供的各项服务，如今2%的中介费率都依然原样提供。即“服务内容不减项、服务质量不下降”。还有一个问题也是大家关心的，就是中介费调整为双边收费后，卖方是否会将自己多出来的中介费转嫁到房屋总价上？单纯从意愿上来说，卖家有想把中介费转嫁到房价上的想法，但需要考虑的是，北京房地产市场当前形势比较稳定，二手房交易也不再完全是卖方占据主导地位，如果卖方将中介费完全转嫁到房价上，带来的后果就是“竞争力”下降，相对的售出难度也会加大。这一点，从前段时间“认房不认贷”后的市场反馈也可见一斑，一些业主提高了房子的挂牌价格，但不是所有买家都接受这样的价格，最终很多业主都重新调整了挂牌价格。最后，可能有些人会问，这次调价后是否会造成链家在北京的市场占有率进一步提高？这也不一定，得看市场情况。一方面，每家中介都有自己的客户群体，比如有些中介就专门服务高端客户，有些中介专门服务某个区域。另一方面，如果下一步其他中介跟进调整，市场也会重新调整。所以这还有待观察。