來源:每日經濟新聞

每經記者 黃婉銀    每經編輯 陳夢妤    

“認房不認貸”政策滿月。

8月30日,廣州市人民政府辦公廳發佈《關於優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》,居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時,家庭成員在當地名下無成套住房的,不論是否已利用貸款購買過住房,銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策(即認房不認貸)。

廣州是北上廣深中最先官宣“認房不認貸”的,但相較於其他三個城市,廣州新政下首付的惠利較小。“認房不認貸”落地後,在廣州無房但有貸款記錄,購買普通住房從原來的4成首付變爲3成,可以少付一成首付。而深圳、上海、北京購買普通住房,分別可以少付2成、2.5成、1.5成。

當然,可以肯定的是,一線城市先後落地“認房不認貸”等政策是繼年初的“小陽春”行情後,市場迎來的年內第二場暖風。廣州絕大多數新盤的到訪量、成交確實出現明顯增長,市場情緒明顯得到提振,但還難言“反彈”。

準業主凌晨填寫認購書

廣州番禺區某新盤原本預計9月底之前開盤,但“認房不認貸”落地後的首個週末,項目到訪客戶明顯多了起來,新增的主要爲外地戶口已置業房貸未結清客戶,和部分原本擔心預算不足的改善型需求客戶。

相關負責人表示,9月9日開盤當天每個置業顧問都需要同時接待多組客戶。廣州限購鬆綁新政發佈當天,晚上8:00開始陸續有客戶到訪,到晚上10:30左右,整個案場洽談區已經坐滿客戶,當晚直到凌晨都還有準業主在填寫認購書、等候刷卡。

現場購房者王女士表示,買二套房的想法去年下半年就有,但因爲預算問題一直沒敢下手,“新政出來後,二套房首付直接降到了4成,預算不成問題了,就決定趕緊下手了。”

按該項目首開5萬元/平方米均價算,一套143平方米的戶型總價在715萬元左右。新政落地後,非普通住宅二套房首付比例從70%降至40%,首付款可以減少200多萬元。

白雲區一改善型新盤項目負責人告訴記者,新政落地後,客源也得到了一定程度的拓展。這主要是源於首付比例降低之後,置業門檻也同步降低了,下游的客戶也開始逐步往上走,開始看上游的板塊。

比如,原來在手現金只有50萬元左右的客戶,此前看的房子總價只能控制在170萬元上下。但隨着首付比例降低,總價200萬元左右的房子,首付直接從60萬元降到了40萬元。“很多之前首付夠不着的客戶,現在夠得着了,可以尋求一些更高品質的改善型項目了,我們的客戶羣自然就拓展了。”

降價185萬掛牌

在剛落地新政後,北上廣深都有項目傳出要漲價或取消折扣優惠,但根據記者向多家房企採訪瞭解的情況,目前廣州還未有要明顯上調售價的項目,市場雖有回暖但還未到全面開花。

《每日經濟新聞》記者以購房者身份走訪番禺亞運城項目時,一名置業顧問表示,“認房不認貸”等新政後,週末來訪和成交的客戶都比較多,在清盤的部分樓棟仍在推行一口價優惠房源。有部分客戶之前剛好就卡在首付,工資和公積金都較高的情況下也不想去借錢補首付。

合富研究院市場研究中心負責人吳智傑在接受每經記者採訪時表示,“認房不認貸”推進以來,市場期待更多政策落地,成交慢熱,全市樓盤認購水平逐週上升約5%。最近一週周認購水平較“認房不認貸”前約上升10%左右。9月市場推新量低,樓盤以加快餘貨銷售爲主,進入9月下旬,部分區域如荔灣、黃埔,有部分項目價格再優惠約3%-5%。

二手房方面,不少小區掛牌量都出現環比增長,降價賣房的房源依舊不少。這也是因爲,新政後不少購房者屬於“買一賣一”,想要改善置業就需要先賣掉第一套房。

貝殼研究院統計顯示,近期掛牌及賣房成交客戶中,換房需求成爲主流,佔比較高,其中京滬超過80%,廣深超過60%。

天河區蘭亭盛薈小區近日掛出的一套123平方米四房,較今年6月掛牌價降185萬元,目前爲1070萬元,摺合單價約86689元/平方米。而該小區今年3月成交的一套同東南向戶型,總價爲1340萬元,成交均價爲108564元/平方米。

“廣州現在一二手成交都有明顯提升,但不至於‘反彈’。我們很難預測後市的情況,二手房業主心態也比較複雜,有些業主覺得可以等到明年過年再賣房。”廣州一名中介機構中層人士表示。

放鬆限購不斷刺激市場

中指監測數據顯示,廣州新建商品住宅成交自4月份以來,已連續4個月持續下滑,8月新建商品住宅成交僅爲50.4萬平方米,環比下降0.6%,同比下降25.7%;8月新建商品住宅供應爲56.9萬平方米,同比下降40.8%。無論從供應端還是成交端來看,當前市場供求規模已處於歷史低位水平。9月前兩週成交商品住宅26萬平方米,環比8月上半月成交增加2.4%,在執行“認房不認貸”政策後成交未出現明顯增長。

廣州資深按揭貸款專家、廣州房衛士系統創始人鄭大源認爲,“認房不認貸”肯定是利好消息,尤其對於以前可能需要首付7成的客戶,現在有可能首付3成,對於資金的緩和力度是夠大的;利率也有降低,可以稍微減少一些月供。但交易市場沒有明顯起色,暫未達到預期的調控目的,不過房產作爲大宗商品,交易週期比較長,市場反應有一個滯後性,故而還需要繼續觀察效果。

廣州一位本地房企人士也表示,最近市場確實比上兩個月好一點,但還沒有到全面復甦的狀態。

落地“認房不認貸”不到一個月之時,廣州又再度出臺重磅新政。9月20日,廣州市人民政府辦公廳發佈《關於優化我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》(以下簡稱《通知》),將廣州住房限購政策調整爲,在越秀、海珠、荔灣、天河、白雲(不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鍾落潭鎮)、南沙等區購買住房的,本市戶籍居民家庭限購2套住房;非本市戶籍居民家庭能提供購房之日前2年在本市連續繳納個人所得稅繳納證明或社會保險證明的,限購1套住房。

換言之,未提到黃埔、番禺、花都和白雲(江高鎮、太和鎮、人和鎮、鍾落潭鎮)部分區域將解除限購。至此,廣州成爲一線城市中首個部分放開限購的城市。

從新政不再提及限購的區域名單來看,根據克而瑞的統計,黃埔、花都、番禺一手住宅庫存面積分別爲149萬平方米、143萬平方米、210萬平方米,都是屬於廣州庫存量大、市場競爭激烈的區域,因此放開限購的迫切性也更大。

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉分析道,受第二季度以來市場下行的影響,截至9月上半月,廣州一手住宅成交面積錄得571.5萬平方米,與去年同期相比僅微增1.5%,與上半年14%的增速相比大幅收窄。與此同時,截至8月末,全市一手住宅庫存面積達到1275萬平方米,去化週期攀升至19.6個月。無論從今年樓市成交表現,還是從庫存壓力來看,廣州都有對調控政策進行優化調整的必要性,這也是廣州在一線城市中首個落地“認房不用認貸”以及下調二套房首付比例的重要原因。

“但是,從市場監控來看,儘管‘信貸組合拳’出臺之後的前兩週廣州全市樓盤的來訪認購數據都有上升,但到第三週環比已經開始下降,顯示市場的需求動能仍然不足,因此也具備進一步優化調控政策的條件。在‘信貸組合拳’之後,廣州再度調整限購區域範圍、降低限購區域社保門檻、降低二手房交易成本,對於年底樓市整體復甦回暖有‘再添一把火’的作用。”

封面圖片來源:受訪者供圖

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