跨境资本和险资追捧物流地产，绿色标的受青睐

一边是各家电商努力给即将到来的双十一“烧火添柴”，另一边，在电子商务的带动下，国内的物流地产基金在过去两年内获得相对较好的发展势头，成为投资者青睐的目标。其中以“绿色”、“可持续”目标运营的物流地产正在增加。

“随着电子商务的快速发展和消费者对物流服务的需求增加，许多物流地产基金在这一领域投资并取得了良好的回报。”仲量联行大中华区评估咨询服务部资深董事韩晶在采访中告诉界面新闻，

今年10月，全球不动产可持续评估体系（Global Real Estate Sustainability Benchmark，GRESB）公布了2023年度评估结果。GRESB亚洲区首席代表黄欣凤在界面新闻采访中表示，在全球供应链重组的背景下，电商发展迅速，物流业也是GRESB里最具潜力的一个类型，“我们看到全球越来越多的参评者参加，总面积也不断提升，在我们未来五年的路径图中，我们也会特别为物流产业作出一套指标。”

GRESB只针对拥有实物资产的对象进行ESG评级。“今年，GRESB有来自全球75个国际市场的2963位的参评者，他们覆盖的建筑物数量总共有17万栋，中国内地目前有50多家企业参评。”GRESB亚洲区首席代表黄欣凤告诉界面新闻。GRESB所有参评者数据中，国际绿色建筑平均覆盖率是50%，国内的比例是42.3%。

黄欣凤提到，目前GRESB平台上大概有150家机构投资者，包括欧洲和亚洲各国的养老金。全球的机构投资者必须要加入平台才可以看到参评者的资料。在评级时，GRESB并不会考虑基金的财务指标，通常来说，机构投资者会将GRESB评级与其他回报率评级放在一起参考。

就物流资产评级而言，黄欣凤提到，GRESB会从两个层面来看物流地产的可持续表现：第一个维度是资产本身的可持续状况，第二个是同业比较。目前机构投资者最关注的风险包括两个：过渡风险和实质风险。

举例来说，所谓过渡风险，指的是在未来绿电范围不断扩大的背景下，如果所有的建筑物都要求使用绿电，但是有建筑物在结构层面上就无法引入绿电，那么它就有过渡风险；而实质风险则指的是导致某一标的物产生严重损伤和伤亡的客观自然原因，例如随着未来海平面上升，在水边的建筑物就会面临着实质风险。

在今年评估结果中，普洛斯中国参评的三支基金都获得了GRESB四星评级，并获评GRESB“绿色之星”。普洛斯中国资产平台ESG总监马剑鸣告诉界面新闻，GRESB在评分过程中有纳入绿色建筑的覆盖率，有些参评基金的资产包如果较小，比如只有两至五个资产，更有优势完成高覆盖率的目标。

“但我们参评当中的基金，有较大的资产包，当中包含几十个物流园区资产，所以相对来说难度更高，需要更长时间完成目标。”马剑鸣表示，也因为如此普洛斯从2022年开始全面执行绿色建筑标准，设定绿色建筑覆概率目标，规划性提升绿建面积以及资产价值。

普洛斯中国参评的三支基金分别是投资于54处现代物流基础设施的普洛斯中国收益基金V （CIP V），普洛斯中国物流基金II（CLF II）和2022年新设立的主要收购存量资产的普洛斯中国物流增值基金（CVP）。全球范围内，普洛斯共有19支基金参与了今年的GRESB评估。

物流地产基金参与GRESB评级，本身代表了物流地产对ESG表现的重视。

物流地产基金，即以物流地产作为投资对象的投资基金。易居研究院研究总监严跃进对界面新闻表示，总体上物流地产基金的表现要好于行业其他类型的基金。

“住宅产业基金波动性较大，而物流地产本身具有长周期的投资属性，投机的资本较少，因此业绩相对稳定；此外，各类物流地产基金旗下的物业产业园，总体上属于优质资产，并且也是一些优质的管理方在运营，所以相对表现较好。”严跃进表示。

今年3月，第一太平戴维斯发布的一份报告显示，2022年，中国物流总值达347.6万亿元人民币，同比增长约3.4%。其中，铁路运输、冷链以及快递快运成为2022年物流总量增长的主要来源。

该报告还显示，2022年，亚太区以工业物流为标的的基金募集占到整体房地产基金总量的80%；并且在过去两年里，越来越多的国内投资者和开发商，尤其是中国的保险公司，开始主导物流资产投资。

仲量联行数据显示，在过去的5到8年的时间内，物流地产基金的回报率从8%左右降低到6%以下，一线城市及物流核心城市的回报率已经下降到5%甚至更低。

韩晶告诉界面新闻，这是因为投资者对预期回报率做出了调整，对风险认知也发生了变化，物流地产基金的投资者更多地将重点放在稳定性和安全性方面，倾向于寻求稳定和可持续的收益，使得回报率要求有所降低。

与其他基金相比，韩晶表示物流地产基金的回报率较为稳定，并且物流地产基金还可以通过增值策略，如改造和升级物流设施，提高资产价值并获得更高的回报。

近年来，政府出台了多项利于物流或其相关产业的政策，例如冷链物流、智慧仓储以及新能源行业的政策支持，这些对物流地产的发展起到积极推动作用。

在过去的2到3年里，国内物流地产基金的投资者结构发生了变化。韩晶提到，一方面，跨境投资者仍然是不可忽视的资本力量；另外一方面，以保险资金为代表的国内资本比重在增加。“投资主体的多元化一定程度上意味着中国物流地产市场正在从过去的机遇型市场转向更加成熟和稳定的市场。”韩晶提到。

但物流地产基金同样存在风险，严跃进表示，首先需要注意大的经济形势，“如果一些物业设施在实际运营中租金收益下降或者业务量减少，这可能会逐渐反映到物流基金层面。

“物流地产市场的需求与经济增长密切相关，例如，如果企业减少库存储备或减少物流活动，这可能导致物流地产市场的需求减少。”韩晶表示，物流地产基金需要密切关注经济指标，并评估租户需求的长期趋势，以便做出及时、准确的投资决策。

产业结构的转换也会给物流地产市场造成影响。韩晶提到，随着技术发展和商业模式变革，物流行业的需求正在经历着产业结构的转换，例如电子商务的兴起和供应链的优化可能导致传统的物流模式面临压力。

此外，韩晶告诉界面新闻，物流地产市场的供需平衡需要投资者重点关注，如果短时间内有大量物流地产项目同时涌入市场，可能会导致供应过剩的风险，“物流地产基金需要仔细评估市场对新供应的吸收能力，并谨慎选择投资时机。”

黄欣凤表示，物流地产面临着很多影响因素，“我们看到随着气候变暖，登革热也北移，各家药厂也开始做登革热的疫苗，很多我们以前不会考虑到的事情，其实都会直接影响到物流园区。”

韩晶告诉界面新闻，一些物流地产基金可能会参考GRESB评级来评估物流地产项目的绿色表现。

在绿色发展方面，严跃进告诉界面新闻，物流地产有着天然的优势，并且在智能化和数字化技术等方面有较为积极的引入诉求，而这也可以给其本身带来更好的经济效益。严跃进也提到，物流地产基金项目有主动性往ESG标准靠拢，后续的相关评级提升，也有助于提振它们的收益状况。

近两年来，一些大的机构投资者在进入物流地产市场。例如去年11月，黑石旗下的物流地产投资管理平台龙地宣布收购粤港澳大湾区内面积约28万平方米的现代仓库。去年10月，高盛资产管理与森瑶（中国）宣布共同成立合资公司，首期投资规模约6.75亿美元，用于收购、开发和运营上海及周边核心城市的新型工业、物流、冷链等新基建项目。