来源:21世纪经济报道

11月17日,中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会之后,房地产企业们开始感受到了扑面而来的暖意,各大金融机构正在加快落实三部委会议精神。

11月30日,据市场消息,碧桂园获邀参加金融机构组织的房企座谈会。根据截至目前关于此事的公开消息,这也是唯一一家受邀参会的“出险”房企。

另外,据21世纪经济报道记者了解,在近期金融机构集中召开的房企座谈会中,万科、碧桂园、龙湖、绿城等非国有房地产企业均参与了座谈,与金融机构沟通了融资需求等相关问题。

碧桂园这类“出险”企业也在受邀座谈之列,对市场传递出何种信号?

一位房地产行业分析人士向记者表示,碧桂园参会体现了银行对出险房企融资需求的关注,但实际放款情况,还要对出险房企的后续发展进行评估决定。

惠誉评级亚太区金融机构评级董事徐雯超则对记者指出,中资房企融资支持新政尚不能促成地产行业拐点,为银行实际提供的支持力度存在不确定性。

鉴于这并非政府近年来首次要求银行加大对房企的信贷支持力度,她认为此次政策实际落地效果将取决于银行的执行力度。实际上过去两个季度,中资银行的房地产开发贷款增长依旧疲软,表明银行继续收紧对新增房地产开发贷款的授信标准,以及行业新房开工仍然低迷。

她认为,在没有更为明确的政府支持背景下,对这些受困房企获得大规模银行信贷的可能性较低。

集中座谈

11月27日,交通银行与万科集团、绿城中国、龙湖集团、滨江集团、信达地产、新城控股、美的置业、卓越集团、首开股份、大华集团、仁恒置地、新希望地产、陆家嘴集团、浦发集团、伟星集团等15家房企召开座谈会。

除交通银行外,农业银行建设银行、浙商银行等多家主要金融机构在近期与房企召开了座谈会,听取房企融资诉求,改善房企融资环境。

根据农业银行11月21日、22日与万科集团、龙湖集团、朱孟依家族集团等企业高管的会谈情况,银企双方将发挥各自行业优势,携手共进,加强全面合作,按照平等自愿、互惠互利原则,围绕商品房、租赁住房、城市更新等重点领域,在房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、经营性物业贷款、并购贷款、债券承销与投资等业务方面,进一步深化合作。

11月24日,建设银行召集万科、龙湖、美的置业、新城发展、滨江集团以及大华集团等6家房企召开座谈会,听取各家融资需求,就债券承销与投资、经营性物业贷款、银行授信增额、境外及跨境融资等方面进行交流。

浙商银行与省内外20余家代表性房地产企业召开座谈会,就银企合作共促房地产市场平稳健康发展等内容展开深入交流。

具体部署

各家银行下一步的工作部署,基本上是围绕10月底的中央金融工作会议提出的要求展开的。中央金融工作会议指出,因城施策用好政策工具箱,更好支持刚性和改善性住房需求,加快保障性住房等“三大工程”建设,构建房地产发展新模式。

交通银行相关部门介绍房企具体支持举措,提出:以三专和两重的“3+2”机制做好对公领域房企金融支持服务,包括:建立工作专班、创设专属审批通道、实施资产负债表改善专项计划,一视同仁支持不同所有制房地产企业融资和推进“三大工程”;围绕住房场景做好零售信贷领域合作。同时,与参会房企就授信额度、债券发行与投资、“三大工程”、供应链金融、跨境业务等具体需求与合作点进行沟通交流。

浙商银行行长张荣森也在近期房地产企业座谈会中表示,浙商银行将从房地产市场供需两端综合施策,保持信贷、债券等融资渠道稳定,积极做好“保交楼”工作,不折不扣地落实监管机构关于金融支持房地产市场平稳健康发展工作的相关要求。

建设银行称,将与企业携手共进,更好支持房地产企业合理融资需求,对正常经营的房地产企业,加大境内外联动服务和母子协同力度,通过授信支持、投行服务、债券投资、展期和调整还款安排等全方位金融服务帮助企业改善流动性,助力房企穿越周期,做好“保交楼、保民生、保稳定”,促进房地产市场平稳健康发展。

中信证券首席经济学家明明对记者指出,从推进方向上来看,交行和建行均强调“三大工程”的推进,此外建行还提出要推动住房租赁市场发展以及保交楼等等。这表明银行在支持房地产领域发展的同时,更为关注社会责任和公共利益,更加注重住房的保障功能和市场的长期健康发展。这些改变反映了银行在房地产金融服务上的创新和调整,以适应当前房地产市场和宏观经济环境的变化。

积极变化

显而易见,过去一段时间,金融部门积极配合行业主管部门和地方政府,从房地产市场的供需两端综合施策,保持信贷、债券、股权等重点融资渠道稳定,支持改善行业经营,优化调整个人住房贷款政策,着力稳定房地产市场,取得了良好的效果。

例如,在债券方面,2022年11月8日,在人民银行的支持和指导下,交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”),支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。截至2023年11月21日,“第二支箭”共为13家民营房地产企业累计发行33只合计323亿元的债务融资工具提供增信服务。自2018年10月“第二支箭”推出至今,已累计支持130多家民营企业发行2100多亿元债务融资工具。

同时,股权融资方面对民营房地产企业的支持也加大。2022年11月28日,证监会宣布调整优化五项措施。中金公司首席宏观分析师、董事总经理张文朗认为,五项措施放宽了对于并购重组、再融资、境外融资、REITs以及私募股权基金的限制,几乎为房地产企业打开了所有的股权融资通道。

央行货币政策司司长邹澜在2023年三季度金融统计数据新闻发布会上也表示,“随着各部门、各地方政策措施出台落实,房地产市场出现了积极的变化,高频数据显示的重点城市交易活跃度上升,销售和市场预期均出现边际好转。从信贷数据看,主要银行9月房地产开发贷款和个人住房贷款合计较上月多投放1000多亿元,保持明显回升态势,信贷资金对在建项目建设竣工和住宅销售的支持力度持续增强。”

wind数据统计显示,今年以来,房企全行业在银行间市场债券融资情况总体稳中有增。2023年1-10月房地产企业共完成注册债务融资工具1609亿元;其中,民营房企共完成注册债务融资工具610亿元,同比增长约21%。

11月28日,在香港金融管理局-国际清算银行高级别会议上,中国人民银行党委书记、行长潘功胜在回应关于如何看待当前中国房地产市场的相关问题时表示,当前确实遇到了一些波动,但不仅仅是中国,很多国家也遇到了同样的问题。

他提到,当前中国房地产市场进入了转型期,呈现以下几个特点:第一,对于新房的需求在下降;第二,房地产市场在城市之间呈现出分化的状态,一二线城市比较稳定,但三四线城市需求下降;第三,城市化在继续,租赁需求在不断增加。

潘功胜表示,在长期看来,房地产市场的调整对于中国经济增长和可持续发展是有益的,但短期内也应当防止溢出性风险。他提及:“对此,我们采取了一系列措施,包括降低首付比例,降低房贷利率,鼓励商业银行和借贷者去商谈更优惠的利率,提供金融支持‘保交楼’,向地方政府提供资金支持向低收入人群提供公租房,也鼓励金融机构支持房地产商进行债务重组、支持房地产市场并购。”

(作者:李览青,边万莉,周炎炎 编辑:方海平)

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