REITs在很多人眼里都是一支“退休股”。而有外国分析师提出一个问题，花十万美金投资REITs会是一笔好投资吗？文中，他列举了REITs的历史数据，或许，能打破你对REITs的刻板印象。

作者：Jussi Askola

房地产投资信托，或者REITs，它们的估值目前处于过去10年来底部。那么，它们未来的回报会怎么样？要了解这个问题，或许需要先回顾一下它们的历史业绩。

从历史上看，REITs一直是整个资本市场中回报最丰厚的投资之一，甚至超过了标普500 和成长股（SPYG）。

在截止至疫情前，平均而言，它们在过去20年的期间实现了15%的年均总回报：

来源：NAREIT

但为什么REITs如此丰厚呢？很多人对于REITs的印象就是——无聊的退休股票。因此，当得知它们过去的表现，很多人都容易惊讶。

但实际上，REITs是总回报工具，它们之所以如此丰厚，是因为它们享有三个回报组成部分：

首先，它们从其物业中获得显著的现金流。投资者经常看着相对较低的股息收益率，并被误导认为REITs的收益不高，但这是因为它们保留了很多现金流用于增长。因此，股息收益率可能为5%，但REITs可能从其物业获得8%的现金流收益率。

其次，这些物业的现金流显著增长，这也导致了一些资产价格的上涨。如果同一物业的净营业收入（NOI）年均增长4%，而你的现金流收益率为8%，那么你就可以达到年均12%的总回报率。

最后，一些REITs还受益于外部增长，因为它们筹集了更多资金，并以正面差价再投资。Realty Income就是其中的佼佼者：

来源：Realty Income

一些其他REITs也通过逐渐改善其投资组合或资产负债表的质量，进而享受到一些多元化扩张的好处，这就是它们产生这些卓越回报的方式。

而且，这只是该行业的平均回报。它包括了好的、普通的和糟糕的REITs。这意味着如果你能够分辨出好的和坏的，你就可以实质性地改善你的投资结果，而这并不需要非常复杂。通过简单地跳过写字楼等困境的物业领域，并避免存在重大利益冲突的外部管理的REITs，你就已经超越了平均水平。

为了证明这一点，作者将自选股中的REITs作为一组，在过去的28年里实现了18.8%的年均总回报：

来源：National Storage Affiliates

这意味着28年前投资10万美元，现在将变成1244万1444.61美元。

但现在让我们再深入一步。

在历史上，REITs在市场崩盘后的时期表现特别出色，当时它们相对于其净资产价值被大幅折价。

投资公司Janus & Henderson的一项研究发现，历史上，当REITs在以24%的折扣定价后，在3年期间的总回报率为130.6%：

来源：Janus Henderson

今天，根据作者的估计，它们的价格接近30%的折扣，这意味着在其他条件不变的情况下，未来的回报可能比这还要高。

是不是觉得这很荒谬。但是，在过去两次市场崩溃之后，REITs实际上更加丰厚。

在金融危机之后，REITs在接下来的两年里几乎将投资者的资金增至三倍：

来源： YCharts

而在2020年因疫情而崩盘后，REITs在短短一年多的时间里将投资者的资金增加了一倍多：

来源： YCharts

今天，REIT的估值已经回到了2020年的崩盘水平。尽管它们的现金流增长了5-10%，但股价却下跌了36%：

来源： YCharts

此外，在最近的峰值之前，它们的表现一直低于平均水平，在调整了目前较低的杠杆率和对增长较快的物业领域的敞口后，它们的估值与历史平均水平一致。因此，这不仅仅是均值的回归或泡沫估值的修正。

实际上，在最近这次崩盘之前，REIT的资产负债表是有史以来最强大的。杠杆低，到期时间长，高通胀导致租金、现金流和股息支付迅速增长。

因此，REIT的崩盘并非是因为基本面差。

作者认为，这次崩盘只是因为投资者突然可以从固定收益中获得可观的收益，这导致了大规模的资本从REITs转向固定收益，而不顾它们强劲的基本面。

这一点的证据是，REITs的配置目前处于金融危机以来的最低水平：

来源：美国银行

因此，REIT相对于普通股票的估值目前处于金融危机以来的最低水平。所有股票都受到利率上升的影响，但REITs受到的影响要大得多，因为以收入为导向的投资者大量抛售股票，将资金重新配置到固定收益产品上：

来源：Principal Asset Management

这可能是一个历史性的机会，因为短期内利率可能会再次走低。

通货膨胀现在已经得到控制，因此，瑞银、德意志银行、摩根士丹利和许多其他机构现在预测，2024年将大幅降息。所以你认为你能从货币市场基金中赚到的5%可能只是一种错觉。比尔·阿克曼表示，他认为利率将在2024年第一季度下调。

作者认为这将会推动很多之前离开REITs的资本重新回到它们，然后这将引发一场史诗般的复苏。

随着利率开始走低，许多REITs可以很容易大涨，这还不包括现金流收益和增长。许多高质量的房地产投资信托基金现在提供6-8%的股息收益率，从长期来看，它们的现金流将增长3-5%。

6-8%的股息收益率 + 3-5%的年增长 + 10年内多重扩张50% = 15-20%的年度总回报

如果假设成立，那么这可能是改变生活的一笔投资。当然了，宏观经济的复杂性也会构成相当的风险。综上，对于REITs，你的看法是什么呢？