来源：格隆汇

11月26日，国内首批消费基础设施公募REITs正式获批，华夏华润商业REIT、华夏金茂购物中心REIT、中金印力消费REIT拔得头筹。

如今随着公募REITs迈入常态化发行阶段，尤其是消费基础设施公募REITs获得政策支持迎来首发叠加后续扩募预期，不论是为REITs行业还是整个房地产行业都带来历史性机遇。

在此背景下，以中国金茂为代表的在商业地产领域有着丰富优质资产，拥有出色运营能力的不动产运营服务商也有望开启新的成长周期。

1· 从长沙金茂览秀城脱颖而出看中国金茂商业资产底色

作为第一批正式进入公开发布阶段的消费基础设施公募REITs之一，华夏金茂购物中心REIT的资产方为中国金茂，底层资产为长沙金茂览秀城。

此次长沙金茂览秀城能够脱颖而出中，也正是中国金茂商业资产优良底色的一个缩影。

首先，其独特的地理位置使得其成为了周边居民及消费者的首选购物中心。长沙览秀城位于中部地区首个国家级新区湘江新区梅溪湖板块核心商圈，商圈的发展为长沙金茂览秀城提供了强大的后盾。相关数据显示，2022年，湘江新区以全省千分之五的土地创造了8%的GDP，全年GDP位居国家级新区第六位。可见，长沙金茂览秀城所在地区的巨大经济潜力。

其次，长沙金茂览秀城拥有丰富的业态和服务，使其能够更好地适应不同消费者的需求，提高了其在市场中的竞争力。览秀城不仅仅是一个购物中心，更是一个集购物、娱乐、餐饮为一体的综合性商业综合体，经过7年的发展，如今业已成为华中地区首屈一指的体验型、娱乐型、社交型的商业生活方式聚集地。

再次，长沙金茂览秀城通过持续创新和不断提升服务水平，赢得了消费者的认可。长期以来，览秀城一直致力于提供舒适、便利、时尚的购物环境。这使得其在激烈的商业竞争中脱颖而出，成功吸引并保持了大量的消费者。

作为整个中国金茂旗下的首个览秀城作品，长沙览秀城可以说如今已是其览秀城体系内运营最为成熟的优质购物中心。根据其招募说明书，长沙金茂览秀城年度客流逾1000余万人次。2020-2022年度坪效和运营收入复合增长率分别达到20.5%和31.3%，处于高速增长阶段。此外，自2016年底开业至今，其持续保持着接近满租的高速发展态势。根据评估机构的市场调查，截至2023年9月末，长沙金茂览秀城出租率高达98.9%。

中国金茂是央企中国中化旗下八大主业之一，此次长沙金茂览秀城的脱颖而出也正是得益于长期以来中国金茂对商业板块有着相当明晰的定位和持续的深耕。

多年来，中国金茂致力于打造差异化经营模式，坚持高端定位和精品路线，核心品牌"览秀城"以体验与创新业态为核心，聚焦品质中产家庭。而除了"览秀城"，金茂商业板块还打造了包括"金茂汇"、"金茂J·LIFE"在内的多个品牌，并相继在上海、南京、长沙等多个核心城市布局，展现良好的市场影响力。

根据此前2023年中报，中国金茂商业板块的收入同比增长68%，超过疫情前水平，创下同期新高。此外，上半年，中国金茂零售商业板块的销售额和客流量分别增长125%、110%，展现疫情后强劲的修复活力，同时也凸显了公司在商业资产运营上的实力。

依照中国金茂的规划，当前公司也正将持有运营板块由跟随发展向主动精品持有方向转变，同时，通过灵活运用资本市场工具，盘活优质商业资产。此次，华夏金茂购物中心REITs平台的推出也正是顺应其发展战略的重要举措，这也将为公司未来的战略发展奠定坚实基础。

2· REITs发行只是起点，中国金茂跑通“投融管退”迎商业价值释放新阶段

随着今年3月份，国家政策推动公募REITs试点资产拓展至消费基础设施，到如今相关REITs正式落地，对于地产行业而言可谓是一项重磅利好，尤其是对于拥有优质商业运营项目的房企，这意味着，其将进一步扩展融资渠道，盘活存量资产，打开发展新的格局。

就中国金茂而言，借助REITs公司打通旗下重资产投融管退的闭环，不仅能够盘活存量，同时也将进一步驱动增量增长，有助于提升自身的运营水平，提升地产开发与商业的有机协同，实现高质量发展。

截至目前，金茂在营和在建的有500万方持有物业，这也意味着，未来借助REITs扩募等形式疏通盘活这些存量不动产资产，补充公司现金流，将有望进一步优化公司债务融资模式，打造可持续的经营能力，实现商业模式的重塑。

眼下，整个地产行业步入转型升级新阶段，从增量开发时代转入存量运营大势所趋，在此背景下，中国金茂抢抓国内消费基础设施REITs发展的新机遇，推动业务转型，有望塑造新的业务增长极，并为整个REITs市场以及整个房地产市场的良性循环发展带来积极的示范效应。

长远来看，国内消费基础设施REITs市场前景可观，截至2022年末，我国存量购物中心数量超过5500家，体量超过5亿平方米。参考发达国家经验，在美国、新加坡等国际成熟REITs市场中商业类REITs分别占已上市REITs产品总数约为21%和20%。而国内消费基础设施REITs尚处起步阶段，这也意味着还将有巨大的发展空间。作为获批首批消费REITs的资产方，中国金茂凭借出色的运营能力和早期布局优势，有望在历史性机遇中迈向发展新的高度。

3· 结语

此次中国金茂成功获批发行消费基础设施公募REITs，标志着公司在商业运营板块实现新的跨越，将迎来一片新的价值成长空间。一方面，凭借其明晰的商业定位、稳健的财务状况，运作成熟的商业资产以及丰富的市场拓展和运营积累，其未来有望在REITs市场中释放更多的商业价值，持续增厚公司整体利润。另一方面，通过以商业不动产为底层资产发行REITs，中国金茂进一步打通“投融管退”闭环，将推动自身迈向新的发展模式，进一步激活自身成长潜力，降低传统房地产开发企业所面临的经营风险，实现估值的重塑。基于此，相信市场也将会对公司的估值予以重新审视，后续随着行业信心升温，市场环境转暖，公司也将具备价值重估的新机遇。