证券时报记者 张达

近日，住房和城乡建设部和金融监管总局联合发文提出“建立城市房地产融资协调机制”，备受市场关注。业内人士认为，城市房地产融资协调机制以具体开发项目为支持对象或更具可操作性，于需求侧将维护购房人合法权益，有效提振购房信心；于供给侧精准支持房地产项目合理的开发贷款需求，助力提升房企投资开工意愿，彰显了政策积极稳妥化解房地产风险的决心。

按项目划分

更具可操作性

新政要求，发挥城市人民政府牵头协调作用，在地级及以上城市建立城市房地产融资协调机制，及时研判房地产市场形势和房地产融资需求，协调解决房地产融资中存在的困难和问题，搭建政银企沟通平台，推动房地产开发企业和金融机构精准对接。

值得注意的是，与此前融资支持政策更多针对房地产开发企业主体不同，此次新政的支持对象确定为具体的房地产项目。根据新政，可给予融资支持的房地产项目名单由协调机制筛选提出，筛选依据为房地产项目的开发建设情况及项目开发企业资质、信用、财务等情况，协调机构将项目名单推送给当地金融机构。

对此，中金公司研报认为，本轮下行周期以来，房企普遍面临销售回款持续疲弱、预售资金监管加强、融资难度边际上行的情况，考虑到头部房企多为全国化布局，一旦集团层面形成公开市场债务违约，或反向造成各地项目层面的融资和销售困难进一步加剧。协调机制的顺利推行，将有助于监管部门全面掌握各地项目的建设进度和预售资金监管情况，或推动建立项目层面的白名单机制，增强银企互信，顺利推进工程建设，自下而上地缓释潜在交付及信用风险。

方正证券房地产首席分析师刘清海也认为，此次城市房地产融资协调机制的建立，对房企集团公司债务风险和项目公司开发运营风险进行了有效区分，将有效改善部分金融机构对房企的避险行为，进一步巩固银企互信，以开发项目为支持对象或更具可操作性。

分类支持合理融资需求

在对项目的融资支持形式方面，新政也进行了划分。一类是对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，要建立授信绿色通道，优化审批流程、缩短审批时限、积极满足合理融资需求。另一类则是对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，要不盲目抽贷、断贷、压贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持。

在刘清海看来，新政根本上是为了有序加快推进正常开发建设的房地产项目建设交付，切实避免项目因资金链断裂出现逾期交付，维护购房人合法权益，同时，有效提振需求侧对房企的信心，助力购房需求的合理释放，促进行业加快向正常化回归。

“而对暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目不盲目抽贷、断贷等，将更加精准地支持房地产项目合理的开发贷款需求，开发贷占比有望提升，进而增进房企投资开工意愿，疏通房地产行业正循环通道。”刘清海说。

银河证券房地产行业分析师胡孝宇认为，新政针对名单内暂时遇到困难的项目提到具体支持措施，意味着针对房地产供给侧的融资需求政策力度较此前有所加大，或将助力房地产市场逐步企稳。

彰显稳妥化解风险决心

近年来，中央对房地产领域的风险高度重视，并持续加大对房地产融资支持力度。

2023年10月底召开的中央金融工作会议首次增加了房地产领域相关表述，并且放在了防范化解金融风险的框架下，其中明确提出“促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资”。

2023年12月召开的中央经济工作会议对房地产的表述放在了防范化解重点领域风险的部分，并且着墨较多，其中强调“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展”。

刘清海认为，此次两部门聚焦开发项目融资中出现的困难和问题，提出建立城市房地产融资协调机制，是贯彻落实中央决策部署的重要举措，彰显了政策积极稳妥化解房地产风险的决心。

浙商证券研报进一步指出，先前政策更多以部门为单位，而部门之间协同效应实际较弱。此次政策明确地方政府牵头，强调落实地方政府的主体责任，和先前政策有明显不同。明确单一主体推动落实房地产金融政策，有利于提升地方办事效率。

不过，浙商证券研报还指出，金融机构中商业银行以利润为导向，和政策银行有本质区别，运作机制更遵循市场逻辑。目前房地产市场存在供给端风险化解和需求端信心提振两方面问题，现阶段更需要政策性银行给予支持。