界面新闻记者 | 张熹珑

一个有别于商品房的住房保障体系正在重塑。1月13日，广州首批配售型保障性住房动工，该项目位于中新广州知识城何棠下旧村改造范围内，占地面积约4000㎡，预计2026年5月完成建设，建成后可供应超200套房源。

2024年，广州计划筹建配售型保障性住房1万套，共涉及12项目，包括8个新开工项目和4个存量房源转化项目。其中，黄埔区将于今年开工包括何棠下项目在内的两个配售型保障房项目，建成后将供应1200套住房。

目前，针对广州配售保障房的核心信息，例如配售价格、发行对象等，暂未有论定。

在住房市场，配售型保障房是一个新概念，独立于住房租赁与销售市场。

2023年8月发布的《关于规划建设保障性住房的指导意见》首次提到了配售型保障性住房，其最大特征是成本价供应、封闭流转，由政府划拨土地，微利开发。

这纸文件也将配售型保障房与公租房、保租房并列，意味着配售型保障房替换了原来人才房、安居房及共有产权住房在住房保障体系中的位置。

需要注意的是，这类房源存在若干限制，一个家庭只能购买一套，实施严格的封闭管理，不得上市交易，且购买之后不得长期闲置。

何棠下项目的建设方、广州市黄埔区区属国企人才教育工作集团董事长王丛立表示，按照政策规定，享受配售型保障房的家庭，将按照政府确定的销售价格购买，退出时由政府组织回购的住房。

也就是说，这类房源更多保障的是居民的居住权，而非产权。

政府和购房人实施产权共有，这样的转变已发生在深圳。2023年8月起，深圳取得完全产权的保障性住房——安居型商品房、可售型人才住房成为历史，取而代之的是的共有产权住房。共有产权住房采取封闭流转，买卖合同满5年后，只能面向符合条件的对象转让产权份额或者申请收购。

而跟共有产权房相比，配售型保障房有政府主导属性更强、购房者产权权益减少的变化。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受界面新闻采访时指出，配售型保障房为政府划拨土地，共有产权房是招拍挂供应，且不完全是国企、城投来建设；共有产权房购房者拥有50%产权，可以在公开市场上交易，但配售保障房则无法实现。

李宇嘉认为，配售型保障房的目的是让住房彻底回归居住和民生属性，解决年轻人和外来人口融入城市的问题。

“配售型保障性住房重点保障住房困难未得到解决、收入不高的工薪收入群体。”广州市黄埔区住房和城乡建设局局长陈伟指出，黄埔区将城镇户籍家庭、产业发展人才以及各类长期稳定就业的外来务工群体均逐步纳入保障范围。

据《广州日报》，广州市住建局表示，广州住房保障覆盖面从户籍低收入家庭逐步扩大到中等偏下收入家庭，向新市民和人才延伸。

当下，大城市的楼市面对这样的结构性矛盾——有资金实力的人群不想买房，多数积蓄不足的人想买却买不起房。一方面，商品房过剩、价格受到抑制；另一方面，住房需求仍在高位。

今年1月9日，广州迎来2024年首场土拍，推出两宗住宅用地，均因无有效竞买人而流拍。克而瑞数据显示，截至2023年10月底，广州新房库存高企，月均库存超10万套，消化需要18.9个月。

与此同时，广州仍有很大的住房需求潜力。根据《2023广州统计年鉴》，截至2022年底，广州户籍总人口达1034.91万人，常住人口达1873.41万人，人口净流入超过830万人。房价居高不下的背景下，新市民、新就业人口、工薪阶层拥有产权住房的诉求依然强烈。

“反思房地产发展的旧模式，最大的问题就是供需错配，商品房是卖给富裕人群或加杠杆、掏空家庭积蓄的人群，这与我国城镇居民大部分为中低收入人群的结构是不相符的，从而导致了商品房市场发展的不可持续。”李宇嘉分析道。

他进一步指出：“过去地产市场回升，也是由有钱人换房和投资带动的，但目前这类人群购置物业的积极性在降低，同时由这部分人群驱动更多购房人群入市的逻辑也断了。这也是为什么发展配售型保障性住房，整体的供需匹配性发生了很大的变化。”

截至目前，深圳、昆明、福州、南宁等地也启动了配售型保障房的规划与建设。相比广州，深圳的步伐更快。2023年12月，深圳首批配售型保障性住房开工，共有13个项目，预计可提供超越1万套房源。

不过，配售型保障房价格多少、如何分配、如何与已有产权型保障房相衔接等关键问题仍是未知数。

这类全新的房源要形成长效机制，李宇嘉认为，必须坚持封闭流转原则，即只能按照成本加折旧的形式卖给政府，去除商品房的套利属性，“另外，要建立全国、全省和全市的保障房信息统一联网平台，最后还要从保障住房最困难的人群先入手。”