每经记者 黄婉银    每经编辑 陈梦妤    

1月27日，广州市人民政府办公厅发布《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称《通知》），在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围。名下已有的建筑面积120平方米以上住房，不计入名下已拥有住房套数核算。

前段时间，广州房地产市场就盛传将放开120平方米以上住宅限购，没想到“靴子”很快落地。

1月26日，住建部召开城市房地产融资协调机制部署会，会议就要求坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。

广州本次在《通知》中不仅优化了限购政策，也表示要精准支持房地产项目合理融资需求。

中指研究院华南分院总经理杨红侠在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，本次《通知》体现了广州积极响应、落实中央部委有关决策部署，并结合本市实际情况落地相关房地产政策，涵盖限购政策调整、保障房供应、房地产融资等方面，多措并举，协调联动、为广州房地产市场平稳、健康发展提供了有力支撑。

广州1月27日发文，进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施。图为广州的高楼 视觉中国图

改善性住房需求增多

从克而瑞的统计数据来看，2023年，广州120平方米以上的一手住宅共成交20090套，占比为27%，与2021年相比提高了3.8个百分点；120平方米以上的二手住宅成交21221套，占比为20%，同样比2021年提高了5个百分点。

具体到目前广州仍在执行限购的区域来看，120平方米以上的一手住宅供求占比更大，2023年合计供应10456套，占限购区的42%；成交量是8409套，占限购区的37%。值得注意的是，在2023年限购区域的一手住宅成交之中，120平方米以上的成交均价是72445元/平方米，而120平方米以下只有42579元/平方米，120平方米以上的成交以高端物业为主。

《通知》优化调整的限购政策共有4项，除了放开120平方米以上住宅限购，对商服类物业（含已确权登记满2年的）也不再限定转让对象，可以转让给法人单位，也可以转让给个人。

克而瑞统计数据显示，截至2023年末，广州公寓、商业和办公的可售库存分别为157万平方米、327万平方米、227万平方米，去化周期分别为33个月、68个月和65个月，去化压力偏大。

杨红侠指出，此次主要是针对限购区域的政策优化，有利于释放限购区域的改善性住房需求，进一步带动市场成交，同时也有利于提升市场的成交氛围，为市场的稳步回升建立市场信心。从去年9月出台的限购松绑政策来看，短期带来了市场成交量的明显回升。此次针对限购区域限购政策的进一步优化，也将加快区域内改善型产品的去化，体现了政策让商品房逐渐回归居住属性的宗旨。

同时，支持“租一买一”。居民家庭和个人，将名下住房用作租赁住房并按照《广州市房屋租赁合同登记备案规则》（穗建规字〔2024〕12号）规定取得房屋租赁登记备案证明，购买住房时相应核减名下住房套数。

支持“卖一买一”。居民家庭和个人，根据《广州市住房和城乡建设局关于启用存量房房源信息编码的通知》（穗建房产〔2022〕646号）要求，将名下住房在我市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减名下住房套数。

另外，支持“转移、合并登记一体办理”。对于具备合并不动产权证书条件的房屋，购房人可以申请转移登记业务、合并登记业务一同办理，核查名下房屋套数以合并登记后为准。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，鼓励“租一买一”和“卖一买一”，只要将现有租赁住房办理登记备案或在存量房交易系统挂牌出售即可核减家庭住房套数，进一步放开了限购门槛，鼓励有需要的家庭在合理范围内购置多套物业，可以进一步与去年已经优化的差别化信贷政策形成合力，支持更多的有效住房需求入市。

楼市下行压力比较大

近一年来，广州一直是一线城市中相关房地产政策的先行者。

2023年9月，广州番禺、黄埔、花都等部分区域全面解除限购，是一线城市中首个部分放开限购的城市。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《每日经济新闻》记者表示，相比于其他一线城市，广州在松绑调控政策、纾困购房需求方面，面临的压力较小，但面临的楼市去化压力、下行压力都比较大。

根据广州中原研究发展部对阳光家缘数据的整理，2023年1~12月，广州累计成交新房72246宗，同比下跌1%，为近年低位。2023年全市整体首日去化率表现低迷，年平均首日去化率为20%，比2022年29%，下降9个百分点。截至2023年12月底，广州全市库存消化周期19.9个月，由于6月以来成交去化放缓，库存周期在年中探底16个月后，迅速爬升至年末20个月高位。

李宇嘉认为，住建部在城市房地产融资协调机制部署会上表态，“充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策”。短期房地产下行的压力依然存在，2024年新年伊始，这种下行的压力并没有明显改观。在地方政府非常重视短期楼市稳定的情况下，这种政策可能会在其他一线城市落地。

杨红侠也指出，作为住建部会议后首个落地优化房地产政策的一线城市，广州也为其他城市政策调整方向提供了参考，预计未来将有更多城市结合自身实际情况出台调控优化政策，促进房地产市场平稳、健康、可持续发展。