近日界面新聞獨家獲悉中融信託兩隻投向商業地產的“類REITS產品發生延期

其中一隻產品全名爲“中融-長河盛世3號集合資金信託計劃 下稱長河盛世3),於2月5日開始延期,另一隻產品已於去年11月就開始延期。

具體來看長河盛世3號,該信託資金用於投資深圳前海圖藍投資中心(有限合夥)(下稱“前海圖藍”), 代表信託計劃持有前海圖藍的有限合夥份額。前海圖藍持有項目公司北京華德盛物業管理有限公司(以下簡稱“項目公司”)股權。

該產品成立於20169產品規模爲229億元截至20231231,向受益人累計分配信託收益1024億元

在產品設計上信託底層持有商業地產信託期限長達10但信託產品本身是拆成短期期限賣給了投資者,例如一年期、兩年期產品,用滾動投資者的方式運作用商業地產的租金支付信託收益整體信託項目到期後欲出售商業地產

因此業內人士將這種產品比作“類REITS”一般發行於資管新規前監管並未明確這類產品該如何處置但一直運行着

值得注意的是,在中融信託受到影響後這種類產品的運行邏輯發生根本改變沒有後續新產品資金承接前一批投資者故發生延期。

根據界面新聞獲得的長河盛世3號臨時公告在信託計劃期限內,中融信託對項目公司持有的標的資產(以下簡稱“標的資產”) 進行了升級改造,提升了物業品質並保證項目公司的正常運營,自2019年標的資產改造完畢投入運營至今,標的資產的出租率一直維持在100%,租戶的履約能力比較穩定。

截至目前,項目公司的租金收入可以覆蓋項目公司項下銀行貸款的本息

同時,中融信託也通過各種渠道對接意向方,力爭實現項目的出售與信託計劃的退出。但受多重因素影響,近年來在大宗交易商業物業領域,買方觀望情緒濃厚,基金買家數量銳減,對項目的退出造成了困難。

公告稱受近期市場波動等情況影響,預計將要到期的Q類、Q1類信託單位受益人的信託利益不能如期分配,根據長河盛世3第3.5 條約定,該部分Q 類、Q1類信託單位自動進入延長期。 

據瞭解長河盛世3第3.5條約定:“信託單位預計存續期限屆滿時,因任何原因導致信託財產專 戶內的資金不足支付該類信託單位終止後預計應予支付的稅費、規費、 信託報酬及其他各項信託費用(不包括浮動信託報酬)、債務(如有)、 預計存續期限屆滿的信託單位的信託利益且信託計劃項下信託財產尚未變現完畢的,該類信託單位自動進入延長期,且無須就此延期事宜召開受益人大會。延長期至信託財產全部變現完畢且受託人宣佈該類信託單位終止之日止或雖信託財產未全部變現但信託財產中的現金部分已足以支付預計應予支付的稅費、規費、信託報酬及其他各項信託費用(不包括浮動信託報酬)、債務(如有)、預計存續期限屆滿的信託單位的信託利益而受託人決定不再變現信託財產並宣佈信託計劃終止之日止。” 

中融信託表示延期期間,中融信託將根據房地產市場情況及項目整體出租情況調整項目退出策略,在與各方面中介機構、合作單位保持日常溝通對接的基礎上,積極拓展意向買家,力爭儘快實現項目的退出。

和長河盛世3號同樣產品邏輯的還有長河盛世2該產品成立於20168產品規模爲3128億元信託計劃資金用於認購深圳前海巖峯投資中心(有限合夥)LP份額,通過基金以購買項目公司北京明都瑄企業管理有限公司(曾用名:北京開元名都大酒店管理有限公司)100%股權的方式收購標的資產。

中融信託表示受限於廣發銀行北京分行租期到期未續租影響,截至目前,項目出租率約50%該司正在積極通過代理行聯繫相關意向租戶,進一步提升後續運營期間項目的出租率和租金水平

與長河盛世3號一樣長河盛世2號已於202311月開始延期截至202312末,長河盛世2應向受益人累計分配信託收益1209億元目前信託計劃未分配利潤115元。也就是說,它已經欠了延期信託收益1.15億元。

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