国海证券发布研究报告称，维持深圳国际（00152）“买入”评级，预计2024-2026年营业收入分别为165.89亿港元、172.50亿港元与177.89亿港元，归母净利润分别为38.02亿港元、38.78亿港元与39.68亿港元，对应股息率分别为13.22%、13.48%与13.79%。公司掌握优质资产，持续稳定高股息，未来价值回归路径清晰。

事件：2024年3月28日，深圳国际发布2023年度全年业绩公告：2023年，公司实现营业收入207.11亿港元，同比增长32.70%，完成归母净利润19.02亿港元，同比增长51.66%。

报告主要观点如下：

高速港口构筑利润基础，物流园转型升级实现归母净利17.46亿港元

2023年，公司高速及港口业务继续贡献稳定收益，上述板块合计贡献归母净利润10.92亿港元，为公司构筑利润基础。由于2023年公司物流业务未有REITs项目出表，使得物流业务实现归母净利润5.32亿港元，同比下降62.69%。而物流园转型升级业务则为公司业绩做出较大贡献，该板块实现归母净利润17.46亿港元，主要系前海住宅项目颐城栖湾里竣工交付，公司确认收入约55亿港元，实现税后收益15.63亿港元，同时，按会计准则2023年无需确认应占联营公司深圳航空的进一步亏损，最终公司2023年完成归母净利润19.02亿港元，同比增长51.66%，业绩符合该行预期。

物流主业稳步成长，土地改性及REITs出表持续贡献利润弹性

作为中国第八大物流地产商，截至2023底，公司物流园规划土地面积超过1，000万平方米，当中已获取经营权的土地面积约908万平方米，运营面积约476万平方米，公司计划到2025年底物流园投营达800万平方米，物流业务稳步成长。与此同时，公司以“投建管转”和“投建融管”的创新型商业模式充分挖掘物流园土地价值，土地改性及REITs出表持续贡献利润弹性。

①投建管转方面，“梅林关”、“前海”、“华南物流园”等地产项目逐年兑现。其中前海项目数年来已先后6次释放税前收益合共约人民币142.19亿元，助力公司业绩稳定增长。在前海项目地产开发进入尾声之际，2023年10月底，公司旗下华南物流园土地整备正式落地，公司共获得10.58 亿元的拆迁补偿费+10.87万平方米留用土地，其中规划可出售商品住房50.83万平方米。根据该行测算，该项目有望为公司创造税后收益157.71亿人民币。

②投建融管方面，截至2023底，深圳国际已有3个项目完成REITs出表工作，其中南昌综合物流港确认归母净利润1.75亿港元；杭州项目二期和合肥肥东项目合计贡献归母净利润6.57亿港元。目前公司正积极推进杭州项目一期及贵州项目的公募REITs发行工作，并已取得阶段性进展。

持续稳定高股息，低估值提供安全边际

公司高度重视股东回报，承诺每年核心业务利润分派比例不低于30%，但公司实际的分红比例常年维持在50%左右，2018-2022五年时间共计派息93.83亿港元。2023年，公司拟每股派息0.40港元，股息总额为9.57亿港元，分红比例达50%。若公司继续保持50%分红比例，该行预计公司2024、2025年股息率分别为13.22%、13.48%；对应PE分别为3.78、3.71倍，低估值高股息资产的价值回归路径清晰。