2023年，公募REITs受基本面压力、流动性疲软、部分资产经营预期存在偏离影响，市场价格大幅度回调。

而迈入今年，REITs市场正不断释放积极信号，为行业的发展注入强劲活力。其中，2月8日，中国证监会发布《监管规则适用指引——会计类第4号》，根据该规定，若发行人对分配、终止上市和扩募延期安排按照相关规定说明发行人不存在不可避免的支付义务，原始权益人及投资者双方均可将REITs确认为权益属性产品。根据会计准则，非交易性权益工具投资可被指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（FVOCI）。

那么，在《会计类第4号》的指引下，将会为深耕REITs市场的企业带来什么样的影响？不妨让我们以中国基础设施资产服务商首程控股(0697.HK)为标的，结合其不久前刚发布的2023年业绩，进一步进行探讨。

剔除REITs影响公司经营稳健，未来有望显著受益新规实施

公司财报数据显示，2023年公司实现收入8.83亿元(港元，下同)。从公司的公告中可以得知，其收入同比减少的主要原因是受中国境内公募REITs价格波动的影响。若剔除该项因素，公司收入约为13.2亿元，与去年同期同口径的收入13.7亿元基本持平。

由此看来，鉴于旧会计准则对于相关公司的财务指标影响、税务处理、对企业主体评价影响等方面的认识较为笼统甚至存在误导，REITs市场的波动在一定程度上对相关企业的财务影响较大。

那么，在《会计类第4号》的指引下，首程控股的真实情况是怎样的呢？

笔者结合公司的业绩公告及《会计类第4号》进行测算，在剔除REITs影响的情况下，公司的归母净利润或可达7亿元左右。可见，与当前财报数据中的4.04亿元相比，有着相当大的差距。

尽管面临短期压力，首程控股依然通过提供基础设施资产的全生命周期服务，为客户实现资产规模质量与资产回报收益率方面的双增长。在报告期内，首程控股与战略股东阳光保险合作设立了总规模达100亿人民币的阳光首程城市发展基础设施投资基金，并联合北京国有资本运营管理有限公司等共同成立了北京机器人产业发展投资基金。

可以预见的是，伴随着《会计类第4号》的落地实施，进一步明确了基础设施REITs的权益属性，澄清了基础设施REITs市场参与各方对于基础设施REITs理解上的偏差和分歧，能够让首程控股这类坚持深耕REITs领域的核心企业的真实价值进一步被投资者所看到，这在一定程度上也提升了该类公司向基础设施REITs市场提供优质资产的积极性，实现自身的高质量发展。

与此同时，公司的资产营运业务压舱石作用愈发明显，并为未来资产证券化退出储备了大量优质资产。公告显示，最能代表资产营运业务表现的运营服务收入在2023年达5.55亿港币，同比增加43.44%。

报告期内，公司在停车及园区资产管理、运营科技等方面均取得了突破性进展，接连成功中标广州白云机场和北京丰台站等关键交通枢纽的停车场项目，并通过六工项目等案例，推动了工业区改造和城市更新，提升了项目密度与规模。此外，公司还通过自建和收购进入新能源汽车充电桩业务，正式迈入新能源汽车服务领域。

政策市场双面利好，正确看待首程未来价值

目前，首程控股已成功打造出稳固且独具特色的商业模式，这为其在行业中建立起差异化的竞争优势，其价值不容忽视。拉长视角来看，市场也正不断释放积极信号，为行业的发展注入强劲活力，首程控股这类具有独特竞争优势的企业迎来难得的机遇。

从政策端来看，除了《会计类第4号》的发布之外，去年年底，财政部联合人力资源社会保障部起草《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》，拟将公募REITs正式纳入社保基金投资范围。

多项利好政策的接连发布，不仅有助于提振公募REITs市场信心、稳定投资者预期。更重要的是，能够为想利用自有资金投资REITs的大型上市保险公司和证券公司扫清了关于财务波动的疑虑，从而为市场引入长期资金活水。

首程控股在国内REITs市场和基础设施领域有着广泛的参与和经验积累。随着国内REITs市场进一步被激活，首程控股凭借在基础设施领域较强的竞争优势和具备稳定的收入来源或将充分受益于此，支撑其长期业绩的增长。

从市场端来看，随着经济的逐渐回暖，在旅游、交通和基础设施等领域的市场需求也在持续提高。首程控股旗下拥有的重要交通枢纽的停车项目，有望在车流、客流及运营效益等方面获得逐步的提升。

结语

俗话说，拿着旧地图找不到新大陆。财务数据仅仅反应企业过去的经营状况，若想真正看到首程控股的价值底色，还是需要看其长期的核心经营能力。

当前，首程控股持续关注政策动向，把握市场脉搏，以灵活的战略布局和前瞻性的业务规划，确保在不断变化的市场环境中保持竞争力，为客户和股东创造更大的价值，也为其长期价值的增长奠定了坚实的基础。

相信未来，首程控股将持续受益于我国经济的持续发展和基础设施建设的深入推进。那么在这种情况下，无论是市场还是投资者，不妨多给首程控股一些目光。