原标题：每经热评|二手房当家已是大势所趋 房企要抓住以旧换新机遇

每经评论员 薛晖

刚刚过去的3月份，新房市场继续不振。据克而瑞数据，30个重点城市新房成交量同比下降52%，与2023年第四季度均值相比仍降23%。而整个今年一季度，已同比下降50%。

然而，二手房成交情况却很好。今年3月，合肥二手网签6894套，新房备案1402套，前者是后者的4.9倍；南京二手住宅成交8563套，新房成交2336套，前者是后者的3.66倍；深圳二手成交3840套，新房成交2816套，前者是后者的1.36倍。

数据的背后，是市场结构的巨变。实际上从去年开始，这个变化就愈发明显。即，供需关系变了，二手房已经成为市场交易主体。

今天以来，这种趋势仍然延续，甚至引发房企的深度忧虑。如华润置地副总裁陈伟就说：“目前市场还是存在库存依然比较高、客户短期信心还不稳定、二手房持续分流一手房的压力等挑战。”

不仅仅是客户被分流了，还有定价权的丧失。在新房为主的时代，市场是卖方市场，价值由开发商定。当价格下行时，开发商可以捂盘惜售或与邻近项目结成价格同盟，对抗买家。而当二手房主导市场时，房价就由成千上万的业主自定。二手房成为市场主力，房企就变得弱势。一季度，百强房企操盘销售业绩同比降幅47.5%，处于近6年低位。

客户被二手房分流，价格受二手房压制，开发商很受伤。怎么办？

悲观中也有希望。上个月底，上海黄浦新天地板块的中海·顺昌玖里开盘，套均总价约4000万元的豪宅项目，当日劲销196.53亿元，创下了全国商品房单次开盘有史以来最高的销售额纪录。再早些时候，北京的融创壹号院正式开盘，一天完成169套成功认购，总金额约56.2亿元。豪宅热销的背后，实际上是改善性需求群体的购买力迸发，是居住升级的体现。

这些豪宅买家，多数都要卖掉一两套旧房，再购置新房。俗话说“以旧换新”，而这正是楼市的新动力。

开发商发现了这个新趋势，政府也发现了。然而，购房人要“以旧换新”，往往会遇到一个堵点：旧房不好卖或卖不上好价钱，这样就不能按计划购置新房。而政府主导的“以旧换新”，是先把业主的房子买下来，用以改造成政策安置房或廉租房，然后给业主“房票”（而不是直接给现金），指定他们用房票在一定区域的指定项目买新房。如此一来，既保障了业主快速把房卖掉，又能将购买力锁定在本市。这样“堵点”就打通了。

总体看来，二手房当家已是大势所趋，房价由买家做主也是大势所趋。这样的结构性调整，肯定会令许多开发商不适应。此时，就需要政府积极作为，多些此类以旧换新的措施，为新房市场添把火，稳妥完成房地产业的全面转型。