來源:中國金融時報

4月30日召開的中共中央政治局會議提出,統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施。5月17日,人民銀行宣佈了含金量十足的房地產金融“政策包”。中國人民銀行副行長陶玲在當天的國務院政策例行吹風會上介紹,中國人民銀行抓緊認真貫徹落實,立足中央銀行貨幣政策和宏觀審慎管理職能定位,推出以下四項政策措施:一是設立3000億元保障性住房再貸款。二是降低全國層面個人住房貸款最低首付比例,將首套房最低首付比例從不低於20%調整爲不低於15%,二套房最低首付比例從不低於30%調整爲不低於25%。三是取消全國層面個人住房貸款利率政策下限。四是下調各期限品種住房公積金貸款利率0.25個百分點。

一攬子政策利好滿足購房者預期

潛在購房者有望入市

5月17日,人民銀行連續發佈三條消息,提出取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限,下調個人住房公積金貸款利率,調整個人住房貸款最低首付款比例政策。

“本次政策力度很大。”仲量聯行大中華區首席經濟學家及研究部總監龐溟對《金融時報》記者分析表示,這套政策“組合拳”有利於降低居民首付負擔和成本、增強購房能力和意願,從需求端給樓市企穩復甦創造更爲合宜的貨幣信貸環境。

受訪專家認爲,新一輪的支持政策是對前期政策的持續和擴大,進一步提升了金融支持力度。“人民銀行此時調整政策綜合考量了多重因素。”市場人士分析認爲,從推動房貸利率市場化的角度看,當前不失爲一個較好的時間窗口,經濟恢復向好的態勢不斷增強,各方面對房地產市場供求關係發生重大變化有更深認識,進一步優化相關政策是順勢而爲。

有市場人士對《金融時報》記者表示,地方政府進一步穩定房地產市場需要新的政策空間。當前,房地產市場仍處於恢復過程中,房企還有流動性壓力。地方政府也在積極採取措施,支持當地房企應對困難。                            

據《金融時報》記者瞭解,許多地方政府希望取消當地房貸利率下限的意願強烈。業內人士判斷,若全國絕大部分城市取消房貸利率下限,未來房貸利率還會有明顯下降,有助於繼續釋放剛性和改善性購房需求,緩解房企回款壓力。

前期房地產信貸政策優化實踐爲本次調整創造了有利條件。2022年12月,人民銀行建立首套房貸利率動態調整機制,地方政府可根據該機制自主選擇是否取消當地房貸利率下限,實際上早已開始了有條件的取消實踐。截至今年4月末,全國343個城市中已有67個取消了首套房貸利率下限。金融機構反映,這些城市的房貸利率下限取消後,利率會有一定下行,但市場經充分競爭後又形成新的較爲穩定的均衡水平,對當地新發放房貸有帶動作用。

市場專家預計,此次政策調整後,將有更多城市取消房貸利率下限,個別保留當地下限的熱點城市自主定價空間也會明顯擴大。

有專家對《金融時報》記者分析表示,預計新政策將帶動絕大多數城市取消房貸利率下限,各地房貸利率和購房者負擔將明顯下降。據業內人士估算,政策落地後,大多數城市房貸利率可能下降0.3個至0.4個百分點;按照100萬元貸款、30年期限、等額本息還款方式計算,總利息支出可減少7萬餘元。市場人士進一步測算,改善性需求住房的利息支出會減少更多。

對於銀行有何影響?業內專家表示,銀行可通過“以量補價”的方式保持穩健經營。未來,房貸仍是銀行最優質的資產,預計政策實施將帶動銀行房貸新發放量增加,在一定程度上可以彌補利率下降減少的利息收入。

《金融時報》記者從部分中介機構瞭解到,在不少地方政府陸續放鬆或取消限購措施後,樓市熱度有所回升,杭州、深圳、北京等城市新房成交量上升,中介帶看房量更是明顯增多。“部分潛在購房者此前在等待出臺更大力度的房地產支持政策,存在‘再等等’的心態。人民銀行一攬子政策出臺後,將在一定程度上滿足購房者的政策預期,釋放需求。”有專家分析說。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《金融時報》記者表示,當前不少城市房價已經有所下行,疊加本次首付比例降低政策和利率調整政策,未來月供壓力對於很多人來說將明顯減輕。這對於年輕人、新市民買房具有較大的激勵效應。“從去年以來的數據看,購房者以剛需爲主,主要購置二手房源,這對於促進新房和二手房源循環、去庫存、活躍交易情緒以及穩定價格體系具有重要意義。”李宇嘉說。

重在盤活存量

與“三大工程”建設形成合力

當日,人民銀行在國務院政策例行吹風會上宣佈了擬設立保障性住房再貸款,支持地方政府以合理價格收購已建成未出售商品住房用作保障性住房。政策引發市場高度關注。

陶玲表示,作爲新創設的結構性貨幣政策工具,按照“政府主導、市場化運作”的思路,由人民銀行提供低成本再貸款資金,激勵21家全國性銀行機構按照市場化原則,向城市政府選定的地方國有企業發放貸款,支持以合理價格收購已建成未出售商品房,用作保障性住房。

據陶玲介紹,保障性住房再貸款規模3000億元,利率1.75%,期限1年,可展期4次。發放對象包括國家開發銀行、政策性銀行、國有商業銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風險自擔原則發放貸款。人民銀行按照貸款本金的60%發放再貸款,可帶動銀行貸款5000億元。

“本輪政策的亮點是盤活存量。”有業內專家對《金融時報》記者表示,本次央行及時設立專門的再貸款工具,支持地方國企收購存量房產用作保障性住房,體現了對黨中央決策的落實和對地方政府主動化解存量住房風險的支持。

本次再貸款支持收購的已建成未出售商品房用途,將被用作保障性住房配售或租賃。《金融時報》記者調研瞭解到,鄭州、南京、珠海等地國企已先行先試通過直接收購、以舊換新等方式參與到存量房的去化過程中,據初步統計,目前各城市公佈的計劃收購住房已超過1萬套。

此前也有專家建議,增加保障性住房供給是大方向,在房地產供求關係發生變化的大背景下,通過收購存量房改爲保障性用房,一舉多得。

有市場人士分析表示,一方面,此舉有利於加快商品住房市場去庫存,引導地方國有企業在金融機構支持下市場化參與收購,能夠快速形成團體購買力,加快存量商品住房去化速度。對於目前房地產庫存量大、去化週期長的城市,可起到一定支持作用。另一方面,有利於加強保障性住房市場供給,通過盤活存量,有助於緩解目前房地產市場中商品住房供給多、保障性住房供給少的結構性矛盾,更好解決工薪收入羣體住房困難。

值得關注的是,人民銀行在國務院政策例行吹風會上介紹,保障性住房再貸款操作上與現有的結構性貨幣政策工具一致。金融機構根據地方國企申請,按照風險自擔的原則,自主決策發放貸款條件及是否發放貸款;銀行有了合格貸款後,再向人民銀行申請再貸款。

此外,業內人士表示,工具所涉及的不同市場主體之間的交易決策遵循平等協商、自主自願原則,各個環節都會體現,地方政府可以結合當地房地產市場實際情況,自主決定是否參與;保障羣體可以自願選擇是否參與配售或租賃。被地方政府選定的地方國企作爲收購主體,有權自主決定是否購買被收購房企的房產,被收購房企可以自主決定是否出售房產,銀行可以自主決策是否向收購主體發放貸款,交易價格也是參與各方平等協商的。

“保障性住房再貸款不增加地方政府隱性債務。”業內人士表示,此次政策調整明確要求,地方國有企業由城市政府選定,被選定的地方國企及所屬集團不得爲政府融資平臺,收購資金通過租賃經營收入和未來售房收入回收。

切實做好保交房工作

保障購房人合法權益

除了上述四項政策,還有多項房地產新政在此次國務院政策例行吹風會上發佈。金融監管總局副局長肖遠企表示,金融監管總局等部門將發佈《關於進一步發揮城市房地產融資協調機制作用 滿足房地產項目合理融資需求的通知》,建立健全城市房地產融資協調機制,繼續堅持因城施策,以城市爲主體、以項目爲中心,全力支持應續建項目融資和竣工交付,切實做好保交房工作,保障購房人合法權益。

爲切實做好保交房工作,保障購房人合法權益,住建部會同金融監管總局等部門將出臺城市商品住房項目保交房攻堅戰工作方案,工作方案重點把握三個方面的要求:第一,做好保交房工作,要將保障購房人合法權益作爲根本出發點和落腳點,堅持市場化、法治化原則。第二,做好保交房工作,要充分用好城市房地產融資協調機制,將項目納入“白名單”給予融資支持。第三,做好保交房工作,要壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任。

住建部副部長董建國介紹稱,一是摸清底數。城市政府要全面排查本市在建已售商品住房項目,進行一次大起底,鎖定難交付的項目,準確掌握存在的問題,建立項目臺賬。二是分類處置。城市政府要按照市場化、法治化原則,指導項目開發企業制定“一項目一策”處置方案。三是司法支持。對需要進行司法處置的項目,地方人民法院將及時受理相關案件,提高司法處置效率;對攻堅戰項目審慎採取財產保全措施,支持項目建設交付。四是建立長效機制。一方面,有力有序推進現房銷售,通過“白名單”融資政策,支持商品住房項目達到現房銷售條件;另一方面,對繼續實行預售的,嚴格項目預售資金監管,防止出現新的風險。

自然資源部在廣泛調研的基礎上,準備出臺妥善處置閒置土地、盤活存量土地的政策措施,支持地方政府從實際出發,酌情以收回、收購等方式妥善處置已經出讓的閒置存量住宅用地,幫助企業解困。同時,促進土地節約集約利用,防範化解風險,助力房地產高質量發展。

(原題爲《一攬子新政促房地產市場平穩運行 央行房地產金融“政策包”再加力》)

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