來源:鈦媒體

 圖片系AI生成

在上海的旅遊景區七寶古鎮,有一座七寶萬科廣場。開業7年多以來,雖然位置有些偏遠,但是藉助旅遊景區的襯托,經營得也是頗有特色,人氣很旺。不過,就在2024年春節前夕,萬科已經把這個優質商業項目——上海七寶萬科廣場徹底賣掉了,且相當於7折拋售。

上海七寶萬科廣場,算是萬科這個中國住宅龍頭企業在商業地產領域的開山之作。對於商業地產,萬科曾經雄心勃勃,但是,此一時彼一時,現在整個版塊的命運都陷入風雨飄搖中。

在萬科2023年度股東大會上,鬱亮宣佈,萬科將退出其它業務,聚焦綜合住區開發、物業管理、租賃住宅三大主業。據鈦媒體APP瞭解,在萬科的體系內,除了三大主業外,萬科體系的多元業務,還包括海外、酒店度假、食品、物流倉儲、商業開發運營。

隨後,萬科於2017年12月在深圳灣以31.37億元購得的商業地塊,以22.35億元的起始價轉讓。算上財務成本以及投入的建設成本等,萬科的轉讓價要賠上20億以上。

令人嘆息的是,繼恒大之後,正在“瘦身”的萬科以7折拋售其深圳灣超級總部地塊。

在此之前,就在網上更有傳聞,萬科擬通過資產交易或股權交易等方式轉讓其在深圳10項資產,涉及金額超87億元,資產類型包括酒店、商業、辦公、公寓等。儘管該消息後經萬科確認不實,但其也承認,傳聞中的部分資產確實正在推進交易中。 

結合此前退出悅榕莊等的種種動作,這些都被看作是萬科放棄商業業務的前兆。雖然不能說萬科將就此退出商業領域,但至少可以肯定的是,萬科正在堅定地遠離與“重資產”相關的非主營業務,處置商業地產項目或將成爲萬科下一輪的主要任務。

被賣掉的七寶廣場只是倒下的第一塊多米諾骨牌。更值得注意的是,那麼曾經被萬科寄予厚望的商業開發運營業務,又將何去何從?在這塊業務的佈局中,過去萬科斥資超過100億元,收購了印力集團的大部分股權。印力集團是中國頭部的商業地產投資開發運營商。現在,作爲萬科旗下的商業運營平臺,印力又該去哪兒?

“瘦身”商業早有前兆

在這個節骨眼,萬科選擇放棄非住宅等其他經營業務,顯得不合時宜,但或許是對自身的最清醒認識。與住宅開發相比,萬科在商業地產的影響力確實薄弱了些。但是,在商業市場上卻動作頻頻。

2014年,萬科曾對外宣佈,商業將成爲萬科旗下的一大業務板塊,且要再造一個千億商業萬科。2016年,萬科聯合體完成對印力的收購,印力作爲專業商業管理公司,協助萬科進行存量項目的運營管理,上海七寶萬科廣場也是其中之一。2018年,萬科又聯合印力完成了對凱德20家購物中心的收購,進一步完善其商業項目的全國化佈局。2019年,印力更發起設立兩筆資產支持專項計劃,以推動商業業務的發展。儘管如此,萬科在商業領域的發展始終不溫不火。

就在今年1月14日,還宣佈成立商業事業部,將七個區域的商業業務、印力集團統一併入,準備在商業地產賽道上大幹一場。華潤、龍湖、新城還在不斷加碼商業地產。結果短短的4個多月,萬科就來了一個180度大轉變,確實讓人摸不清頭腦。

其實,早在萬科“瘦身”之前,萬科商業地產的拓展速度已經開始減緩。根據萬科2023年年報數據顯示,萬科旗下有203個商業項目(不含輕資產輸出管理項目),建築面積共計1158 萬平方米。但其中包含了大量小體量的社區商業項目。萬科旗下印力累計開業 74個商業項目(不含輕資產輸出管理項目),其中有23個社區商業項目,較2022年僅僅增加了1個。2023年萬科整個商業板塊的營收,在過去一年僅僅提升了3.9億元。印力管理的商業項目營收,只比2022年多了2.2個億。

有知情人士透露,儘管當前萬科的融資渠道仍較爲通暢,但市場購房需求仍較淡,導致銷售回款緩慢,爲了提高資金流動性,萬科正加大資產盤活力度,而商業地產作爲重資產且非主營業務,也屬考慮剝離的對象範圍內。

印力該何去何從

而上文提到的印力集團,曾經被外界認爲是萬科的B計劃,被寄予厚望。

印力集團前身是成立於2003年的深國投商置,2015年更名爲印力集團。在萬科收購之前,印力與沃爾瑪摩根士丹利、凱德、西蒙等資本大鱷合作,以小股操盤的方式,探索出獨有的“開發+商業+金融”的運作模式。2006年,其運營管理的項目超過60個,規模直逼萬達廣場。

而後,印力接連幾次易主,成功接軌龍柏、黑石等平臺,企業的資本通道被打通。2016年“寶萬之爭”正激烈時,萬科通過成立投資基金以128.7億元收購印力96.55%股權,期望打造成中國數一數二、領先領跑的商業地產運營公司。

然而,萬科並沒有將商業全部納入印力,自己開發建造的商業,依然是萬科區域公司在運營管理,只是把一些早期需要改造的項目交給印力。拿地之前,印力體系無法參與,成型之後,印力集團又被動經營。而萬科各區域及印力各區域的商管團隊都是分割開的。或許是萬科住宅開發思維太根深蒂固,印力核心的商業產品規劃能力一直沒有發揮空間,很難融入其中。

萬科也曾多次試圖通過資管的邏輯來運營商業地產。不過,因內部組織架構及歷史遺留問題,始終難以達到預期。印力在被萬科接手之後,也沒有交出滿意的營收答卷。

從基礎運營數據看,在規模上和營收上,印力穩步前進。截至2023年年末,印力合計開業74個商業項目(不含輕資產輸出管理項目),建築面積714萬平方米;規劃中和在建商業建築面積爲71萬平方米。如若加上輕資產項目,印力旗下運營管理項目超164個,遍佈全國53個城市,資產規模近1000億元,管理面積近1200萬平方米。

然而營業收入,卻不盡人意。2023年末,印力管理的商業項目營業收入57億元。而新城已開業161座吾悅廣場,2023年商業運營總收入113.24億元,是印力收入的2倍。管理規模不如印力的華潤和龍湖,2023年商場收入分別是178.5億元、100.16億元。

長期以來,印力與萬科的關係確實更像是合作關係。印力在萬科的報表上屬於長期股權投資,始終沒有並表。

也正是由於是長期股權投資,所以有觀點認爲,萬科決心退出商業地產的當下,印力會被萬科出售轉讓。打包出售或許是一勞永逸的方法,但對於印力未來的猜想,也有不同的看法。有觀點認爲,萬科不併表印力,讓它遊離於上市公司之外,是想在未來通過資管方式接盤旗下商業業務,印力集團仍然做商業業務,不會將其打包出售。消費類REITs開閘爲商業地產帶來新的機遇,萬科很有可能通過消費REITs將商業地產推上新的發展臺階。

鬱亮也曾表示:“REITs對於不動產經營業務的重要性,類似於按揭貸款之於住宅開發的重要性,能夠實現商業模式的閉環。”

就在前不久,印力消費REIT正式在深交所上市,首發底層資產爲杭州西溪印象城。作爲與房企關聯度較強的REITs項目,中金印力消費REIT被視爲緩解資金壓力的一個通道。其成功上市,確是實現了資產循環的一個路徑。成功發行後,印力可以通過擴募等方式,不斷將成熟的資產裝入其中,而從萬科上市平臺剝離而來的商業資產,也能進一步裝入公募REITs當中。不過,對於中金印力消費REIT來說,發行不是終點,上市後穩定且持久的業績增長才是吸引投資者關注的亮點。

“寶萬之爭”雖已成過去式,但在房地產下行週期當中,萬科同樣面臨較大的壓力。對比萬科體系內涉足商業業務的兩大平臺當中,印力集團的資管基因更加濃厚。通過印力,不僅能夠實現萬科商業資產的投融管退閉環,實現商業業務的資管運作,更能進一步擴充印力的資產管理規模,對於萬科而言,同樣能夠達到剝離資產回籠資金的目的,或許是一舉多得的方式。萬科怎麼可能輕易放棄這麼好的機會呢?

目前來看,除去持有的大體量商辦,還有產業園,物流園,冰雪城,養豬服務等,萬科的商業業務究竟何去何從並沒有完全下定論。但鈦媒體APP認爲,眼下萬科管理層目前肯定還不想打包出售印力集團,會把它作爲一個遊離於上市公司之外的獨立實體去經營。除非迫不得已,亦或是營收一直無法得到提升,纔會考慮打包出售。

畢竟,在後房地產開發時代,華潤、龍湖、新城等在商業地產深耕的房企,先後進入了“百MALL俱樂部”(注:擁有達到或超過100座購物中心),並且還在不斷加速。在一定程度上也證明了核心城市的商業不動產可以持續產生現金流,表現相對穩健,是能夠穿越房地產週期的業務板塊。爲了獲得更多的資本市場便利和資源市場的話語權,商業地產是龍頭房企轉型的必爭賽道。(本文首發於鈦媒體APP,作者|趙晨含,編輯|房煜) 

特別聲明:以上內容僅代表作者本人的觀點或立場,不代表新浪財經頭條的觀點或立場。如因作品內容、版權或其他問題需要與新浪財經頭條聯繫的,請於上述內容發佈後的30天內進行。

相關文章