◎記者 劉禮文 張良

5月10日，鄭州宣佈二手住房“以舊換新”工作取消試點，並在全市八個區全面推行，收購二手房房齡也延長至20年。由此，鄭州成爲全國首個住房“以舊換新”從試點到全面鋪開的城市。

中指研究院統計數據顯示，目前全國已有超過50城表態支持住房“以舊換新”，通過推出代售購新、發放購房補貼、定向取消限售等方式，進一步激發房地產市場活力，促進需求釋放。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，全國多個城市推出“以舊換新”舉措，目的在於打通一、二手房之間的交易環節。二手房交易週期長，尤其是交易過程中可能會遇到的違約責任，有置換意願也會被現實困難所限制。而新舉措有望最大可能降低買家風險，消除顧慮，加快二手房流轉速度，最後實現新房銷售去庫存。

多地陸續上線“以舊換新”樓盤

5月10日，鄭州城市發展集團有限公司、鄭州市住宅與房地產業協會共同發佈《關於全面開展鄭州市二手住房“賣舊買新、以舊換新”工作的公告》，二手房收購區域由此前的局部試點轉爲全面鋪開，而二手房房齡也從之前的15年延長至20年。

鄭州之所以加大力度推進住房“以舊換新”，在於其試點取得的積極效果。在試點期間的十個有效工作日內，收購方與103名客戶簽訂二手房收購協議，其中11名已與開發商簽訂購買新建商品房認購協議。

上海證券報記者注意到，除了鄭州外，在“五一”假期推出住房“以舊換新”倡議的上海，其相關工作也取得了一定進展。

首批參與上海市商品住房“以舊換新”活動的房地產經紀機構上海鏈家表示，自5月3日上海市房地產行業協會、上海市房地產經紀行業協會聯合倡議在上海發起商品住房“以舊換新”活動以來，通過上海鏈家帶客“以舊換新”指定的新房項目，產生了20套新房交易。

“對於業主已購買‘以舊換新’指定新房項目的，並在上海鏈家掛牌出售二手房的，我們將針對該二手房提供流量傾斜，一線人員積極向其他購房客戶推薦，爭取儘快幫助‘以舊換新’業主去化二手房。”上海鏈家相關負責人介紹說。

記者看到，部分參加上海商品住房“以舊換新”活動的新盤項目已在支付寶“樂居換新購”小程序上線。截至5月10日，該小程序已上線8個樓盤，包括招商雲瀾灣、金地嘉峯匯、國印東方等，售價區間在3萬元/平方米至8萬元/平方米之間。

在上海之前，深圳已宣佈在全市推行房產“以舊換新”活動。深圳參與活動的第一批房地產開發項目包括雲海灣花園、金衆雲山海公館、前海宸灣等13個；房地產經紀機構包括樂有家、鏈家、美聯物業、中原地產、樸鄰等21家公司。

據中國城市房地產研究院院長謝逸楓觀察，總體而言，各地住房“以舊換新”政策具有一定的積極作用，但大部分城市的相關配套措施尚未落地，仍處於試點階段，少部分項目由房企、中介來推進實施。因此，最終實際效果有待進一步觀察。

更多城市將優化落地政策

“‘以舊換新’政策作爲2024年國家提振內需的重要舉措，是地方政府統籌消化存量房產和優化增量住房的重要政策抓手，有助於提振國內需求，化解市場風險。”廣發證券房產研究員郭鎮認爲。

他解釋稱，綜合來看，住房“以舊換新”措施主要可分爲收購類與幫賣類兩大模式。幫賣類爲房企與中介合作的市場化形式，由於無增量資金的引入，需求落地更多取決於市場環境；收購類“以舊換新”通過直接收購居民舊房的方式促進新房銷售，幫助改善需求加速落地，地方國資等增量資金直接轉化爲確定性的新房銷售，並可撬動一定居民槓桿。

“從目前已推出‘以舊換新’活動的城市來看，力度最大的是鄭州，體量較大，而其他大多數城市都處於試點階段。”易居研究院研究總監嚴躍進說，鄭州提前結束試點工作，同時明確進入全面鋪開的推進階段，這有助於政策更加到位和有效地落地，從而更好滿足居民合理住房消費需求。

“我們希望通過市場力量來推動這項工作，房企可自主報名參與‘以舊換新’活動，後續將成熟一批推出一批。”上海市房地產經紀行業協會祕書長陳亮表示，現在不少有意參與“以舊換新”活動的房企都在走內部流程，由於每家企業特點不同，流程上也不會“一刀切”。

除了上海、深圳、南京等大城市均已推出“以舊換新”相關活動外，據報道，廣州市房地產行業協會也在積極摸查開發商“以舊換新”的相關意向工作，預計2024年將有更多城市出臺配套政策，進一步促進置換需求釋放。

嚴躍進分析稱，從市場效果來說，這兩年大城市的樓市特點本身就是二手房掛牌量較大，以2023年上海房地產市場爲例，部分新房售樓處反饋，由於二手房出手較難，導致部分有置換意向的購房者存在顧慮，從而影響了交易節奏。此類堵點一旦得到疏通，有望順暢市場循環，提振市場行情。