基础资产的选择主要从法规、财务指标、投资级别和基础资产类别等方面进行考虑

1、法规

2014年11月证监会颁布的《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》第24条规定：基础资产不得附带抵押、质押等担保或者其他权利限制，但通过专项计划计划安排，在原始权益人向专项计划转移基础资产时能够解除相关担保负担和其他权利限制的除外。

根据2014年12月证券投资基金业协会发布的《资产证券化业务基础资产负面清单指引》，资产证券化基础实行负面清单管理。负面清单列明了不适应资产证券化业务形式和不符合资产证券化业务监管要求的基础资产。

进行资产或证券化的基础资产应当符合《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》等相关法规的规定，且不属于负面清单范畴。

根据清单规定，有下列情形之一的房地产相关的基础资产不得作为私募REITs的基础资产

（1）因空置等原因不能产生稳定现金流的房地产租金债权；

（2）待开发或在建占比超过10%的基础设施、商业物业、居民住宅等房地产或相关房地产收益权。已列入国家保障房计划并已开工建设的项目除外。

（3）最终投资标的为上述资产的信托计划受益权等基础资产。

2、财务指标

私募REITs投资者会根据不同资产支持证券的信用评级结果进行投资和定价，其关注的基础资产的财务指标与评级相似。

3个核心指标：净现金流（NCF）、贷款价值比率（LTV）和偿债覆盖倍数（DSCR）。净现金流与资本化率共同决定了物业价值。

物业价值=净现金流/资本化率

贷款价值比率=贷款额度/物业价值

偿债覆盖倍数=净现金流/当期贷款还本付息总额

以上3个指标在计算和预测中，净现金流和资本化率是最重要的两个变量，净现金流的计算如下：

总预计收入-闲置准备

=实际总收入-营业费用-修理费用-维修费用-其他费用

=净营业收入-资本支出和准备

=净现金流

3、投资级别

由于私募REITs最终要通过出售资产（或相对应权益）或再融资实现产品退出，基础资产的价值就尤为重要。

投资级别可以从两个角度判断：一是资产的稀缺性；二是资产的通用性。由于城市需求的集中性、城市商圈的稳定性，一线核心城市、核心商圈的商办类资产一般具有极高的稀缺性和通用性，属于高投资级别的物业。随着城市级别下降，投资级别下降。

对于产业发达、配套完善的产业园区，其工业科研用楼及仓储物流类资产也具有较高的稀缺性和通用性，投资级别也较高，随着产业能级的下降，投资级别下降。

另外，投资级别可通过基础资产或可比物业的交易历史判断，尤其是地产基金、REITs等专业投资者的交易历史。

4、基础资产类别

在符合法规要求的基础上，综合考虑基础资产的投资级别和财务指标，不同的基础资产类别可以从不同的思路进行私募REITs方案设计。

（1）通用性高、稀缺性高，且现金流状况较好的资产类型，如办公楼、科研用楼、部分购物中心及仓储物流地产等，可进行私募REITs融资。

（2）通用性、稀缺性高，但现金流状况一般的资产类型，如住宅等，可进行CMBS融资，并可考虑加入一定主体信用补足。

（3）通用性、稀缺性一般，但现金流状况较好的资产类型，如部分仓储物流地产、数据中心及医院等，可通过资产打包分散风险的策略进行REITs和CMBS融资。

（4）通用性、稀缺性一般，且现金流状况一般的资产类型，如酒店等，进行REITs或CMBS融资的难度较大，需加入主体信用补足。