基礎資產的選擇主要從法規、財務指標、投資級別和基礎資產類別等方面進行考慮

1、法規

2014年11月證監會頒佈的《證券公司及基金管理公司子公司資產證券化業務管理規定》第24條規定：基礎資產不得附帶抵押、質押等擔保或者其他權利限制，但通過專項計劃計劃安排，在原始權益人向專項計劃轉移基礎資產時能夠解除相關擔保負擔和其他權利限制的除外。

根據2014年12月證券投資基金業協會發布的《資產證券化業務基礎資產負面清單指引》，資產證券化基礎實行負面清單管理。負面清單列明瞭不適應資產證券化業務形式和不符合資產證券化業務監管要求的基礎資產。

進行資產或證券化的基礎資產應當符合《證券公司及基金管理公司子公司資產證券化業務管理規定》等相關法規的規定，且不屬於負面清單範疇。

根據清單規定，有下列情形之一的房地產相關的基礎資產不得作爲私募REITs的基礎資產

（1）因空置等原因不能產生穩定現金流的房地產租金債權；

（2）待開發或在建佔比超過10%的基礎設施、商業物業、居民住宅等房地產或相關房地產收益權。已列入國家保障房計劃並已開工建設的項目除外。

（3）最終投資標的爲上述資產的信託計劃受益權等基礎資產。

2、財務指標

私募REITs投資者會根據不同資產支持證券的信用評級結果進行投資和定價，其關注的基礎資產的財務指標與評級相似。

3個核心指標：淨現金流（NCF）、貸款價值比率（LTV）和償債覆蓋倍數（DSCR）。淨現金流與資本化率共同決定了物業價值。

物業價值=淨現金流/資本化率

貸款價值比率=貸款額度/物業價值

償債覆蓋倍數=淨現金流/當期貸款還本付息總額

以上3個指標在計算和預測中，淨現金流和資本化率是最重要的兩個變量，淨現金流的計算如下：

總預計收入-閒置準備

=實際總收入-營業費用-修理費用-維修費用-其他費用

=淨營業收入-資本支出和準備

=淨現金流

3、投資級別

由於私募REITs最終要通過出售資產（或相對應權益）或再融資實現產品退出，基礎資產的價值就尤爲重要。

投資級別可以從兩個角度判斷：一是資產的稀缺性；二是資產的通用性。由於城市需求的集中性、城市商圈的穩定性，一線核心城市、核心商圈的商辦類資產一般具有極高的稀缺性和通用性，屬於高投資級別的物業。隨着城市級別下降，投資級別下降。

對於產業發達、配套完善的產業園區，其工業科研用樓及倉儲物流類資產也具有較高的稀缺性和通用性，投資級別也較高，隨着產業能級的下降，投資級別下降。

另外，投資級別可通過基礎資產或可比物業的交易歷史判斷，尤其是地產基金、REITs等專業投資者的交易歷史。

4、基礎資產類別

在符合法規要求的基礎上，綜合考慮基礎資產的投資級別和財務指標，不同的基礎資產類別可以從不同的思路進行私募REITs方案設計。

（1）通用性高、稀缺性高，且現金流狀況較好的資產類型，如辦公樓、科研用樓、部分購物中心及倉儲物流地產等，可進行私募REITs融資。

（2）通用性、稀缺性高，但現金流狀況一般的資產類型，如住宅等，可進行CMBS融資，並可考慮加入一定主體信用補足。

（3）通用性、稀缺性一般，但現金流狀況較好的資產類型，如部分倉儲物流地產、數據中心及醫院等，可通過資產打包分散風險的策略進行REITs和CMBS融資。

（4）通用性、稀缺性一般，且現金流狀況一般的資產類型，如酒店等，進行REITs或CMBS融資的難度較大，需加入主體信用補足。