“在未來，我們新的住房體系，可能會有三個主要市場部分：商品房、經濟適用房（或棚戶區改造）、租賃房。”11月29日，摩根大通董事總經理、中國首席經濟學家朱海斌在“《財經》年會2018：預測與戰略”上談到住房供給結構未來會產生哪些變化時如此表示。

（摩根大通董事總經理、中國首席經濟學家 朱海斌）

談到房地產目前是不是出現新的拐點時，朱海斌提及十九大報告裏關於住房政策的表述，從政策上來講，從1994年以後有三個大的拐點，第一個拐點是1998年，當時房地產市場改革正式終止了住房分配的制度，當時提出的是建立以經濟適用房爲主的多渠道的住房供應體系。第二個拐點是2003年，把以經濟適用房爲主改成了主要以普通的商品住房爲主。他認爲這次是多渠道供應、租售並舉，這是一個新的思路，從政策上來講，很可能是下一個最大的拐點。

朱海斌認爲租賃房市場要大力發展，但是在這個前提下，需要避免“一刀切”的政策。一二線城市與三四線城市狀況不同，如果還是重複以前的“一刀切”，各個城市都大力發展租賃房市場，可能會出現一二線城市供應嚴重不足、三四線城市供應嚴重過剩的情況。

至於租賃房市場怎麼做？朱海斌提出了三種思路：

第一，政府爲主導，在城市地區或城市的邊遠地區新建新增的租賃房，比如政府投資，或鼓勵機構投資者參與。

第二，利用城市周邊地區或城中村，這就涉及到我們討論的農村土地改革，農村的集體用地是不是可以改爲租賃房用途。

第三，鼓勵私人閒置的住宅做出租用途。如果按這個思路走，下一步政策着重的方向，一是增加居民閒置房的持有成本，比如房地產稅、遺產稅的推出會加快。二是政府會介入規範民間的租房市場。

以下是朱海濱發言實錄：

房地產是大家一直關心的，是不是出現拐點？我們這一場肯定不是一個投資的指南會，我們想更多探討的是住房供給結構會不會發生一個大致的變化，接下來會對人們的居住以及投資行爲有什麼樣的影響。在這個過程當中，除了房地產的投資週期、銷售週期、調控週期這樣的技術性的話題，還會討論租售並舉，我們接觸房地產改革，這幾年來一直有租售並舉，如何這一輪做好它，房子不夠賣，是不是房子就夠租了呢？也未見得，而且近來出現的一些事情，讓大家對租房市場也有一些想法。今天在座的各位嘉賓，從這幾方面進行一些分析和探討。

朱海斌：十九大報告裏關於住房政策的表述，從政策上來講，從1994年以後有三個大的拐點，第一個拐點是1998年，當時房地產市場改革正式終止了住房分配的制度，當時提出的是建立以經濟適用房爲主的多渠道的住房供應體系。第二個拐點是2003年，把以經濟適用房爲主改成了主要以普通的商品住房爲主。這次是多渠道供應，租售並舉，這是一個新的思路，從政策上來講，很可能是我們面臨的下一個最大的拐點。租售並舉是一個比較新的提法，在未來，我們新的住房體系，可能會有三個主要市場部分：商品房、經濟適用房（或棚戶區改造）、租賃房。

我們在新的提法上，租賃房市場要大力發展。在這個前提下，要防範政策犯一刀切的錯誤。我擔心的是，鼓勵租賃房市場會從北京、上海到各個省各個市層層下達成爲全國性的任務。一刀切的政策是過去幾年保障房政策的一大敗筆，導致三四線市場住房供應嚴重過剩。土地在我們的價格裏是非常重要的成本部分，尤其在一線城市，一線城市土地價格基本上相當於商品房價格的50%以上。但在三四線城市，土地價格在整個住房裏的價格佔比低很多。所以，在一線城市，經濟適用房或棚戶區改造跟商品房服務的是兩個不同的人羣，但在三四線，由於價格的差異並不大，這兩個供應之間是直接競爭的關係，這也導致了我們最後看到的，經濟適用房在一二線城市供應嚴重不足，但在三四線城市供應過剩，再加上商品房，導致了過去幾年去庫存大量的壓力。如果我們未來做租賃市場，考慮到人口流動的特徵，中國城市化發展的方向是大都市圈，人口還會集中流動，三四線城市可能是一個人口流出的過程。如果我們還是重複以前的一刀切，各個城市都大力發展租賃房市場，可能的結果就是一二線供應嚴重不足，三四線城市供應嚴重過剩。

租賃房市場怎麼做？現在政策並沒有一個很清晰的描述。我個人的看法，在中國目前的情況下，大概有三種可能的思路：第一，政府爲主導，在城市地區或城市的邊遠地區新建新增的租賃房，比如政府投資，或鼓勵機構投資者參與。第二，利用城市周邊地區或城中村，這就涉及到我們討論的農村土地改革，農村的集體用地是不是可以改爲租賃房用途。第三，鼓勵私人閒置的住宅做出租用途。如果按這個思路走，下一步政策着重的方向，一是增加居民閒置房的持有成本，比如房地產稅、遺產稅的推出會加快。二是政府會介入規範民間的租房市場。

三個不同的方向，應該說對未來的房地產市場，或對整個宏觀經濟未來的表現，都會有非常深刻的影響。但目前，恰恰在具體的思路上並沒有看到很清晰的信號，到底政府會選擇哪條道路。這也是我本人非常關注的問題。

主持人：能不能介紹一下國外租賃住房的供給大概的構成？

朱海斌：從國外看，租賃市場比較有代表性的是美國和德國，這兩個國家我都住過一段時間。美國基本上是以私人住宅爲主的，很多私人住宅通過一個規範的市場，對市場出租。歐洲，像德國和瑞士，居民租房的差不多，德國2/3的人是租房，瑞士也比較貼近這個比例。在他們的租房市場裏，很大一部分也是來自於私宅，但相對美國來說，政府跟一些機構投資者在中間的作用顯得更爲重要。比如德國，有很多養老基金或中長期的投資機構，建了樓盤以後，通過長期的出租，可以產生比較長期的穩定的收益來源。德國對房租的價格有很嚴格的管制，比如房租上漲不能超過當期的CPI的增長速度，這也是德國跟其他國家比，房價上漲在最近幾十年相對是比較平穩的，就是因爲它的租房市場比例高，租金的價格是政府有相當大的指導性。當租金價格平穩之後，對房價也產生一個倒逼，所以，房價相對比較穩定。這是我們目前看到的兩個比較重要的模式。

我提到了中國的幾個思路，像城中村、集體用地，是中國特色。另外，城鎮地區控制的私人住宅和政府、機構投資者。政府可能每個方向都會做一點。

主持人：您預測一下，接下來會不會有一些大的財團和政府一起出面收一些樓盤，乃至蓋一些樓盤，做租賃性住房？

朱海斌：我們已經看到有了，未來不排除國企或其他的大公司，或社保基金。

主持人：我們發現在租賃住宅，包括基金收益都弄成金融產品，資金的來源更多項，金融領域對這一塊有所研究嗎？

朱海斌：房地產信託基金有涉及到住宅，也涉及到辦公樓、商業地產，把資產打包，主要的基金收益來源，來自於租金收入。這在金融監管上或法律、財務上，對這類特殊的基金也有相應的稅務和其他方面的安排，這在美國、英國、澳大利亞過去二、三十年是非常大的，中國最近也在討論這個市場，這個市場可能會存在一個比較大的機會。當然，我們需要做一些政策的調整。