经常会听到一个词汇，叫做降息降准，降息就是降低按揭利息，这里说的降息，就是指的降低基准利率，降准就是降低央行的存款准备金率，因为我们每存款100块钱，央行就要储备25块以上作为货币储备，预防各种风险，那么商业银行能用的钱，也就是说，可以贷款出去的钱，每吸储100块钱只有75块钱可以按揭，再贷款出去；

那么利率调整，每一个银行，每一个地区都有可能出现的情况，为什么老客户，已经按揭的客户，却没有降息呢？

这是很多已经按揭的业主们，非常关心的一件事，什么情况下，已经按揭过的这些老客户，也会变动利率呢？

第一：什么情况下，老客户的利率会有变化，会调整呢？

这个非常简单，基准利率发生变化的时候，老客户的利率才会调整，而且调整的时间按照第二年1月1号开始统一调整，什么事基准利率呢？

现在的购房按揭，5年以上的基准利率是4.9%，过去10年，调整了几次基准利率呢？

2008年的房贷基准利率从7.74%调整到5.94%；2009年的房贷基准利率无变化；2010年的房贷基准利率从5.94%调整到6.40%；2011年的房贷基准利率从6.40%调整到7.05%；2012年的房贷基准利率从7.05%调整到6.55%；2013年的房贷基准利率无变化；2014年的房贷基准利率从6.55%调整到6.15%；2015年至今的房贷基准利率为4.90%。

也就是说，基准利率调整的时候，老客户的利率才会调整，比如，2015年调整了基准利率，那么2016年1月1号开始，所有的银行按揭贷款按照新的基准利率，计算按揭开始还款，只有调整基准利率，老客户的利率才会调整；

否则，没得调整，而且在签订合同的的时候，也会明确约定利率是多少，在基准利率不变的情况下，就执行这个利率；

不论商业银行利率调整了多少，只针对新用户，不针对老用户，老用户利率的调整，一定是央行把基准利率调整后，才会做调整，否则只能按照约定的利率执行，还有老用户再问，基准利率调整，那么老用户的利率折扣，或者利率上调的部分怎么办？

这个参考购房按揭合同，一般基准利率调整，只调整基准利率的部分，折扣和上调的幅度，应该不变，都是终身制的；

第二：利率的调整，商业银行到底有多大的权限？

各商业银行调整利率，就是在基准利率的基础上进行的，现在的基准利率是4.9%，这是指的5年以上按揭的利率，一般都不会少于10年，统一就说成基准利率是4.9%就可以了，5年期以下的按揭，利率是比4.9%要低很多的，这就不多说了，一般也用不到，暂且就按照基准利率4.9%来说事；

上调10%利率就变成了5.39%，上调20%就变了5.88%，上调30%利率就变成了6.37%啦，最高可以上调30%封顶，再往上调商业银行就没有权限了，下调也是如此，下调可以下调的慢一点，例如可以9.5折扣，就变了4.66%，9折就变成了4.41%，8.5折就变成了4.17%了，下调利率一般8.5折，就算是降到底了，再往下商业银行就没有这个权限了；

再往下调，8折就变成了3.92%了，7.5折就变成了3.675%啦，7折就变成了3.43%的利率了，这个利率已经在逼近公积金的利率了，那么公积金的用户就会觉得缴纳公积金意义不大了，所以往下降利率，打折扣，最多打到8.5折扣，也就算是到底了；

利率折扣就相当于降低利率，也相当于房子降价了，一定是非常划算的；

可以这样说，一般的利率变动，老客户的利率是不会变动的，也就是说，商业银行的高高利率，降低利率，都是商业银行自己的调控行为，央行也给了他们一定幅度的利率调整的权限，在权限内是可以随时调整的，这种随意的调整，只针对新购房的人群，老客户已经在还按揭的情况下，是不会变动的，新购买房子的客户，才会执行新的利率；

这也是为什么，去年买房和今年买房，同样的价格，却还款额度不尽相同的一个原因，就是有了利率变化，这种利率的变化，每一个客户的利率都会有所不同，可能是一批一批的，每一批客户的利率都是不同的，关于利率变化，也会根据客户信用程度，银行做不同程度的调整，实行个性化，差异化利率的举措，也就是说，同一批贷款的客户，利率却不同，这样的银行也有很多，但是不常见；

第三：关于利率调整，很多用户没有算账，这关系房价；

资金成本也是成本，利率上调10%就相当于房子涨价5%左右，若是按揭30年，相当于房子涨价6%左右，相反，利率打折的时候，也相当于房子降价了，9.5折扣20年按揭的档口，就相当于房价降了2.5%左右，9折就相当于房价降了5%左右；

利率的调整，和房价也高度挂钩，那么利率调整的时候，是可以出手买房的一个好机会，为什么呢？

利率调整，就等于房价变相的降了，利率调整降低，说明一个问题，可以选择的房源会更多，可以购买到优质的房源，至于说什么是优质的房源，后面会详细的去讲解，优质房源可以快速的出手，可以在涨价的时候涨得更多，房地产下行的时候，跌得更少；

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