購房是每一個人的夢想，往往在購房的過程中，卡在了個人徵信上，有時候自己都蒙逼，都想問一句這是爲什麼，因爲準備了好久；想在城市有一個自己的小窩，真不是那麼容易的事情，剛開始想買房，首付也準備好了，房子也看好了，用了那麼長時間做準備，好不容易想給自己和愛人一個驚喜的時候，個人徵信出問題了，那麼就面臨着重新審視自己的買房之旅；

在買房之前，一定要先關注自己的個人徵信，現在售樓部也都聰明瞭，也都會告訴你這些內容，看看徵信有沒有什麼不妥的地方？

關於個人徵信，網上有很多版本，有的說違約3次沒關係，有的說審批不了，有的說會提高利率，有的說會結合你的流水一起判斷，實際上這些經驗都是正確的，但是都不繫統化，也需要一定的理解能力，這裏給買房的朋友們一個詳細的參考，看看個人徵信，到底都會有哪些因素，會對你審批貸款有影響，這裏說一下，銀行的一些審批規則；

關於個人徵信，這裏多說幾句，新的徵信報告來了，這裏有很多的變化，一方面是信用卡會顯示你的還款額度，欠款額度，還款歷史，二是信用卡的還款記錄延長到5年，5年以內的記錄都會存在，三是部分金融機構接入了徵信系統，包括合法合規的小額貸款，而且各方面信息更加詳細，而且這張經濟省份證，會關聯更多的公共信息，電信，民事，稅務都會記錄進去，銀行能夠看到的真實情況，將會更多更加全面；

關鍵一點，購房按揭，只要是夫妻的，都會記錄進你的徵信報告，以後也會爲銀行再次審覈按揭，提供一些基礎數據，確定一二套房；

第一：銀行對審批按揭，有什麼內部的標準和規則呢？

這個很簡單，銀行審批貸款就2個小規則，多個方面去參考，一是看你是否有還款能力，二是是否有斷供的可能性，總之就一個規則，控制風險，確保每一個購房按揭的家庭，都有能力按期還按揭；

在銀行內部，有一個分數規則，例如，違約一次減幾分，違約額度，違約時間，超過3次以上或者違約超過三個月以上，有可能就會一票否決，還有就是，所在單位，是什麼性質，加分多少，公務員國企加分最多，還有就是學歷，學歷高也加分，是否結婚是否有小孩，是否做生意，這些都會有不同的分值來計算，而且每一個銀行的標準也略有差異，但是基本上是大同小異；

及格了就可以審批貸款，沒及格就不審批了，可能就拒絕了，什麼樣的用戶，比較好審批貸款按揭呢？

一是白戶比較好審批，只要流水正常，工作單位正常，一般審批比較容易；

二是負債越少的用戶，審批也比較容易，這些都是在沒有違約的基礎上的用戶，基本上可以理解爲，100%可以審批；

銀行審批按揭也會根據實際情況，不能太冒進，爲什麼呢？

假如剛剛畢業額大學生，流水過大，或者工資收入過高，就有失真的可能性，就會調查的多一些，還有就是，明明是一個國企員工，收入一般，卻要按揭幾百萬的按揭，這也會和你的收入不成正比，也可能失真，一定要結合自己的收入情況；

銀行爲什麼會參考那麼多的標準，其實就考慮到一個問題，那就是你違約的成本，假如，是一個博士，一個教授，她們的違約成本就太高了，或者有家庭，有小孩違約成本也會增加，說明違約概率減少，會參考這些因素，綜合一個分數，給你審批貸款，甚至確定不同的利率；

第二：銀行參考個人徵信的標準，都有哪些因素是最重要的？

一是違約次數，違約金額，違約時間，綜合去判斷；

假如違約了3次，每次金額都是幾十塊錢，每次都只有一個月不超過60天，這可以說明一個問題，就是真的忘記了，或者只違約了一次，金額不大，但是時間沒超過90天，這也可以理解爲你忘記了，在徵信中有一個60天和90天的區別，因爲這是一個賬單的期限，超過90天就可以理解爲故意違約；

總的來講，違約次數越少，金額越小，時間越短，對你越有利，否則就適得其反；

二是加分的項目，學歷高，結婚，有小孩，在國有單位，職稱，入職時間，年齡這些都是加分項目，越穩定加分項目越多；

三是減分項目，可以理解爲不穩定因素，做生意，創業，有黑歷史，爲別人擔保過，機構查詢次數過多，這些都成爲了減分項目，包括違約次數，信用卡以及各類負債，都屬於減分項目，這些要減少；

四是可以補充的材料，可能抵消一部分減分項目，比如，銀行開具的非惡意欠款證明，銀行流水比較高，可以抵消一部分不穩定因素，當然，銀行流水也有一個參考標準，下面專門說一下銀行流水的參考標準；

第三：銀行流水的參考標準，都有哪些內容？

銀行流水，不是你轉進來多少錢，轉出去多少錢，轉進來的越多，轉出去的越多就爲好事，對你有利的條件，就是轉進來的多，轉出去的少，則爲優秀的銀行流水，這麼理解呢？

假如，每個月轉入的款項爲10萬，轉出去的款項爲5萬，每個月都有5萬的餘額，這是最優秀的流水賬目；

其次，就是每個月都能保證，月底的餘額爲5萬左右，這也算是比較優秀的流水；

每個月的月底結餘的餘額，是一個基本的參考標準，若是每個月的餘額隨着時間增加，每個月都在增長，就是最好的流水，每個月的月末餘額，都能保持在5萬左右，可以說也是一份優秀的流水，因爲銀行會參考你的還款能力，流水正常，就可以抵消一部分減分項目，轉危爲安；

銀行流水，一般都會參考近半年的，近期6個月的，這也是反映了你真實的一個狀況；

有的人會做一些流水，也有用，除非你是白戶或者沒有負債的情況，就可以咱點流水，一般工資流水最真實，流水額度要大於按揭還款額度的一半以上，否則就沒辦法給你審批按揭了，收入證明不在作爲真實的還款能力參考，若是開了過高的工資證明，還會被懷疑，剛剛好就對了；

第四：爲什麼機構查詢次數過多，銀行也會拒貸呢？

機構查詢次數過多，代表你申請信用卡過多，申請貸款越多，或者提額，或者其他的因素，總之銀行就理解爲，你比較缺錢，你缺錢的時候，銀行就理解我你的還款能力有問題，這時候就有可能會拒貸，具體是爲什麼呢？

一是機構查詢過多，也不是全部都是負面的，這是一個綜合的判斷，加入機構查詢過多，是在一年以前，影響力就會減小，那隻代表過去，還有就是查詢次數和結合你的負債，一起來判斷你的信用情況；

二是機構查詢越多，反而負債不多，說明多數機構都決絕你了，拒絕率超過一定的比例，銀行也會參考，爲什麼他們拒絕，一定是有道理的，銀行也會跟着拒貸，是很正常的；

最關鍵的一點就是你缺錢，隨着時間的推移，機構查詢次數也會變成歷史，主要會參考機構近一年的查詢次數，一般機構查詢次數也會保留2年，新的徵信報告，據說也會保留機構查詢記錄，保存5年，不過這沒關係，超過2年以上的查詢記錄，銀行審批貸款也不會重點參考，畢竟銀行放貸也是爲了賺錢，只不過是在參考風險係數而已；

本期關鍵詞『按揭購房』

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