摘要：川渝區域由於優質項目較少，市場產品較爲單一且多數集中於旅遊類養老地產項目，因此自持經營類收費水平也較其他集羣偏低。通過對自持經營類養老地產項目的收費進行分析，我們瞭解到京津冀區域養老地產項目提供更爲多樣化的產品服務，與之對應的月均收費區間較廣——從2850元到30750元。

隨着物質生活水平的提高，養老需求的服務保障也有了長足的發展。在資本的助推下，養老地產更是彷彿打開了一扇另類世界的大門。然而，對於日趨發展成熟的養老地產，國內的人們對其卻知之甚少。

本期，綠庭視界將從多個角度，帶領大家共同見識下國內養老地產的整體現狀及未來發展趨勢。

目錄

• 分佈格局
• 經營現狀
• 重點項目

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分佈格局

• 地域分佈

下圖爲國內優質養老地產項目的全國分佈圖，爲通過對近40家國內領先的養老地產開發商的全國近150個項目的調研繪製而成。通過圖示，可以明顯看到目前養老地產的發展已形成了四個主要區域：京津冀經濟圈、長三角經濟圈、珠三角經濟圈、川渝經濟圈。除了以上4個重要的養老地產集羣外，其他風景優美的養老城市也有少量項目佈局。

綠庭視界認爲，就養老服務而言，經濟更發達的京津冀、長三角區域項目更爲豐富，服務也更爲多元化。從優質養老項目的類型來看，京津冀以自持經營項目爲主，珠三角項目以銷售型項目爲主，成渝爲旅遊養老項目爲主，各地有各地的特色。

• 體量分佈

在這些優質養老項目中，約50.5%爲體量小於10萬平方米的項目，可見市場中仍是以中型養老地產項目爲主，但也不乏建築面積超過150萬平方米的大盤項目：如京津冀最大項目燕達國際健康城爲180萬平方米；長三角的綠地孝賢島300萬平方米；孝賢坊200萬平方米；廣西北海的世紀愛項目爲261萬平方米。

從月收費區間來看，京津冀收費明顯高於其他三地，長三角與珠三角大致相當，川渝區域收費整體較低。

從自持經營類養老地產空置率來看，川渝區域養老地產空置率最高，爲47.5%，其次爲長三角（43.1%）、京津冀（40.55%）和珠三角（36.87%）。

綠庭視界認爲，從體量來看，雖然養老地產市場多數爲小體量項目，但是在市場總供應體量中，50.24%的來自於大體量項目(建築面積大於150萬平方米的項目)的供應。小體量項目(建築面積小於10萬平方米的項目)雖然數量上佔多數，但是整體只供應了市場總體量的5.14%。

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經營現狀

通過對自持經營類養老地產項目的收費進行分析，我們瞭解到京津冀區域養老地產項目提供更爲多樣化的產品服務，與之對應的月均收費區間較廣——從2850元到30750元。整體京津冀市場月平均收費爲8000元。相比於京津冀和其他區域，長三角區域的項目月平均收費空間相對較爲集中，同時整體市場月平均收費居全國最高，達8300元。川渝區域由於優質項目較少，市場產品較爲單一且多數集中於旅遊類養老地產項目，因此自持經營類收費水平也較其他集羣偏低。

綠庭視界認爲，在一定程度上，在對中國養老產業消費習慣的判斷以及養老地產的開發運營模式上，很多項目並未能有很好的把控，這也是一些項目出現入住率不高和後續服務無法實施等情況出現的原因之一。但是就目前而言，很難就由此認爲存在過度建設現象，目前更傾向於認爲是早期市場階段的規律，即很多產業的發展都會經歷這樣的生命週期階段，是在早期興起階段的摸索和試錯中逐漸成長髮展起來的。

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主要項目

目前，國內養老地產的主要參與者被分爲三大類：一類是實力雄厚，經驗豐富的房企，如萬科、保利、復興、綠地等；二是手握大量資金的保險機構：如國壽、康泰人壽、生命人壽等；三是尋求產業佈局或收益項目的社會資本：如紅杉、雲峯、和諧等。過去的一年年，各路玩家紛紛加大在養老地產的佈局：

綠庭視界認爲，目前項目的參與方均實力雄厚，可稱之爲“頭號玩家”。在項目發展初期，只有資金及實力雄厚的玩家纔有資格參與，但隨着市場的發展，後續進入門檻會逐步降低，全民參與的時代遲早會到來。

結語：

養老地產要從概念炒作迴歸到理性思考，從各種花式概念迴歸到老年生活服務載體的本質上來，迴歸到老年人的原始需求，即如何讓人生下半場可以有更高質量生活的訴求上來。而回歸到養老需求，最重要的還是要解決目標客羣定位問題。迴歸需求，戳破養老地產概念泡沫，核心聚焦養老服務，從養老項目的概念賣點階段真正迴歸綜合養老服務解決方案的服務運營階段，纔是養老地產發展的一條破局之路。