地產下半場開局，就見大象在起舞。

時值2019年，走過2018凌冽寒風的一線大房企——中國海外發展（00688），在資本市場煥發了強勁勢頭。智通財經APP瞭解到，2018年中國海外發展股價跟隨行業一起調整，9月底走勢開始明顯強於香港內地房地產指數，並於2019年3月份上行並穩定運行在30港元附近，4月12日，中海發展打出了31.3港元的歷史新高，是爲數不多近期創出歷史新高的一線大房企。

行情來源：富途證券

新出爐的銷售數據顯示，中海4月合約物業銷售金額約爲301.9億港元，同比大幅增長49.8%，對應售樓面面積爲137.5萬平方米。前四月，中海銷售額同比增長27.6%至1097.3億港元，大幅超越1-4月百強房企14%的同比增長增速，與此同時，TOP10一線房企的同比增速僅有8%。

要知道的是，中海放在前兩年，銷售增速是龍頭房企裏出了名的慢。

大象萎靡的那幾年，是真睡着了

中國海外發展是中國海外集團於1988年分拆出來的子公司，定位是集團旗下的房地產平臺，又稱中海地產，中國海外發展1992年成功在香港聯交所上市。

公司起步於香港房地產業，扛過了97年亞洲金融危機，於98年介入內地房地產建設，並在四年後實現了向全國性地產商的轉型，確立了深耕一、二線城市的戰略方向，並一直保持着高於行業的利潤率和增長速度。

不過在2013年之後公司採取併購爲主的擴張策略，於15、16年成功整合了中建地產和中信資產包，但13-17年來五年年均銷售額增速僅爲15.7%，大幅低於之前十年平均的39.4%，而同時期其他房企龍頭表現異常亮眼，有通過併購帶來彎道超車的融創，也有依靠三四線取得巨大成功的碧桂園、恒大，與到時這些競爭對手誇張銷售規模增速和快速擴張勢頭比較，中海表現有點不夠看了。

2017年初，中海從龍湖集團迎回了顏建國，這位中海老臣掛上總裁帥職後，接下了公司此前一直堅持“2020年實現4000億港元銷售額和30%毛利率”的戰略目標，從那以後的中海，發生了大變樣。

火力全開，追趕步伐確實快

雖然中海幾年來通過併購也有不少土地儲備，但相比於其他龍頭企業而言，則顯得過於保守。公司2016年拿地/銷售不到20%，當年融創該數據已經接近70%，萬科、碧桂園達到50%左右，同爲央企的保利也快40%了。

2017年，顏建國坐鎮的中海開始將土儲投資轉向公開土地市場，單看北京市場的競得7宗地塊，競標金額就高達268.75億元人民幣（單位下同），約佔北京全年土地成交金額的10%，擴張迅猛。

公司全年花費951.2億元購入76宗土地項目，拿地金額同比增長133.8%，拿地面積達1741.4萬平方米，權益面積達1463萬方，同比增長79.2%。加上控股子公司中海宏洋94億的拿地金額，中海2017年共拿地1045.18億，拿地/銷售回升至50%以上，追齊各大龍頭房企。

而在行業調整較大的2018年，中海採取擇機拿地策略，但依舊保持擴張態勢。2018年，在政策調控和融資回款均不利的二季度，公司拿地金額只有92.7億，隨着流拍率不斷上升，土地出定價逐步迴歸合理預期，公司也在三、四季度再度出手，93.99億摘上海紅旗村改造和70億香港啓德等明星項目，就是由中海接下的。

公司全年拿地金額定格在913.53億元，面積達1764.1萬平方米，權益爲1271.6萬方，較之去年持平，加上中國海外宏洋187.4億拿地金額，合計拿地金額爲1101.0億元，拿地/銷售仍維持在40%以上的擴張區間。

業績持續兌現，未來增長可期

超額完成2018年目標，增速創五年新高。數據顯示，中海銷售增速在2016年降至11.68%後開始觸底反彈，2018年合約銷售額達到3012.4億港元，同比增長近30%，增速創出了近五年來的新高。與之形成鮮明對比的是，2018年國內TOP10房企銷售增速爲24.8%。

淨利潤方面，中海錄得449億港元，位列行業第一，剔除投資物業之稅後公允價值收益的核心淨利潤港幣370.9億元，公司毛利率達37.8%，淨利潤率達到26.2%，也是行業的第一。

2019年業績繼續保持高增速。中海一季度實現收入同比增長2.0%至282億港幣，經營溢利同比增長5.3%至87億港幣，公司於2019年一季度實現合約銷售金額同比增長21%至800億港幣，相比今年全年3500億港幣的銷售目標的23%，超越了行業整體平均18%的完成率。4月份近50%的銷售增長，更是讓中海拉開其它龍頭房企增速一大截。

土地儲備方面，公司一季度末總土儲約爲6800萬平米，權益土儲達5600萬平米，平均土地成本爲5222元/平米，佔當前21516港元/平米的銷售均價比例約28%。按土儲面積、土儲價值劃分，一線城市、二線城市和三四線城市分別佔比10%、74%、16%和22%、67%、11%，土儲仍以長遠價值更高的一二線城市爲主。

目前來看，雖然有部分投資者擔心中海2017年大量拿地可能侵蝕利潤率，但憑藉優秀的資產負債水平，以及集中在高階城市土地儲備的中海，在一、二線城市市場逐步回暖，龍頭房企市佔率提升邏輯依舊不變的當下，強勁勢頭仍大概率延續。