摘要：以前的操作上，正常房地產轉讓過戶的時候無論是土地局還是房管局會要求先交納土地增值稅，但對於特殊的過戶，如法院拍賣和執行過程中的土地房產，往往並未完稅就實施了過戶，給接收方企業帶來巨大的涉稅風險，現在如果從法律上界定了不繳納土地增值稅不能過戶或辦證，可能從根本上杜絕了這個風險。對於房地產企業而言，先預徵後清算的基本邏輯並未變化，但何時實施清算一直以來是稅企爭議的關鍵，原來的土地增值稅文件規定了兩個條件，一個是正常清算條件，一個是強制清算條件，此次徵求意見稿將兩類條件合併，統一爲六個條件，並要求房地產企業自行判斷，自行清算：。

土地增值稅法徵求意見稿透露的五大新變化

按照財政部的安排，增值稅法、消費稅法、印花稅法、土地增值稅法等相關法律的立法將在2019年年內完成，近日財政部和國稅總局聯合下發財辦稅2019年10號文件，拋出土地增值稅法徵求意見稿，從徵求意見稿的文字中透露出哪些新的信息？談談我個人的看法。

一、將個別人“取消土地增值稅”的夢想徹底打破

從營改增開始就有一種聲音，認爲增值稅改革后土地增值稅將會取消，且不說這是兩個完全不同的稅種，即使二者有重複徵稅的嫌疑，時至今日的土地增值稅立法明確傳遞的信號就是，土地增值稅不僅不會取消，未來法律地位還要更加穩固、規範。

二、徵求意見稿實質上是對土地增值稅暫行條例的迭代

目前土增最基本的文件當然是1993年發佈的土地增值稅暫行條例和1995年發佈的暫行條例實施細則，本次的土地增值稅法從內容來看簡明扼要，實質上是對暫行條例的迭代和修改。

三、徵求意見稿傳遞了哪些新的東西？

1、明確界定了土地承包權流轉不用繳納土地增值稅

原來的暫行條例對轉讓房地產的解釋是轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附着物，對於集體土地這個部分並未明確界定，尤其是土地承包權流轉，現在明確界定清晰兩種情況繳納，一種情況不繳納。

兩種需要繳納的情況是：

(一)轉讓土地使用權、地上的建築物及其附着物；

(二)出讓集體土地使用權、地上的建築物及其附着物，或以集體土地使用權、地上的建築物及其附着物作價出資入股；

一種不需要繳納的情況是：

土地承包經營權流轉，不徵收土地增值稅。

2、特別明確增加了覈定徵收條款

認爲應在三種情況下實施土地增值稅覈定，當然覈定可能是覈定價格，也可能是覈定扣除項目

(一)隱瞞、虛報房地產成交價格的；

(二)提供扣除項目金額不實的；

(三)轉讓房地產的成交價格明顯偏低，又無正當理由的。

當然，具體的核定標準和細則還是需要對應的配套文件來解釋。房地產企業現有的核定政策未來是否會更加嚴厲，拭目以待。

另外針對集體土地出讓的，可能並沒有清晰的扣除項目，也需要進行覈定，文件規定是根據收入的一定比例來覈定計算，這也是較爲特殊的新規定。

3、特別的中央稅收優惠和地方稅收優惠

新的徵求意見稿將土增優惠分爲兩個層面，中央稅收優惠主要是兩類：

(一)納稅人建造保障性住房出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免徵土地增值稅；

(二)因國家建設需要依法徵收、收回的房地產，免徵土地增值稅；

這裏尤其注意的是保障住房，直接享受和原來普通住宅一樣的優惠。收回房地產免徵土地增值稅是延續了原有的政策。

這次地方稅收優惠也是兩個：

(一)納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；

(二)房地產市場較不發達，地價水平較低地區的納稅人出讓集體土地使用權、地上的建築物及其附着物，或以集體土地使用權、地上的建築物及其附着物作價出資入股的。

普通住宅原來是國家直接規定優惠，現在等於把權限交給了地方，那麼未來會不會出現某些地方取消這個優惠？從權限來講是完全有可能的，對於房地產開發企業，這會是未來的一個重大不確定因素。

4、強制清算條件與清算條件疑似合併？

對於房地產企業而言，先預徵後清算的基本邏輯並未變化，但何時實施清算一直以來是稅企爭議的關鍵，原來的土地增值稅文件規定了兩個條件，一個是正常清算條件，一個是強制清算條件，此次徵求意見稿將兩類條件合併，統一爲六個條件，並要求房地產企業自行判斷，自行清算：

(一)已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積佔整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的；

(二)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；

(三)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

(四)直接轉讓土地使用權的；

(五)的稅人申請註銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

(六)國務院確定的其他情形。

看起來好像沒什麼變化，實質上可能是一個巨大的風險，以前房地產企業達到強制清算條件但未達到清算條件，如銷售超過85%但未達到全部轉讓完成的，稅務機關可要求清算，但並不會設計罰款和滯納金，如果按照現在的規定，達到85%條件房企應自行判斷進行清算，如果沒有，未來可能涉及納稅義務的延遲，罰款和滯納金都可能涉及，這是一個巨大的坑。

5、法律上明確土地增值稅先稅後證

以前的操作上，正常房地產轉讓過戶的時候無論是土地局還是房管局會要求先交納土地增值稅，但對於特殊的過戶，如法院拍賣和執行過程中的土地房產，往往並未完稅就實施了過戶，給接收方企業帶來巨大的涉稅風險，現在如果從法律上界定了不繳納土地增值稅不能過戶或辦證，可能從根本上杜絕了這個風險。

當然，上述分析僅僅是建立在徵求意見稿的基礎上，未來的政策法律走向，還是要以最終落地的條款爲準。個人管見，僅供參考。

----------end----------

免費領取全套財務制度手冊