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上个月，国家发改委批复了郑州城市轨道交通第三期（2019-2024年）的建设规划。

其中，有两条新增的地铁线路完整地贯穿了郑州的南北和东西，它们就是地铁7号线和8号线。

特别是8号线，自西向东，依次穿过高新区、金水区、郑东新区，经过白沙，直达绿博。

今天，我们重点来说绿博。

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基于郑州向东发展的大趋势，很多人想去东区买房，无奈可选的楼盘不多。

郑东新区四环内，除了北龙湖，其他区域基本没什么好的选择。

白沙很大，可尴尬的是，正常销售的新盘很少，房源很少。

再往东，就是绿博了。

目前的绿博，规划有数万亩生态公园和水系；

有绿博园、方特欢乐世界、杉杉奥特莱斯、海宁皮革城正在运营；

有郑州海昌海洋公园、河南中医药大学第一附属医院郑州新院区已经奠基；

有郑州国际文化创意产业园的总体规划；

有万科、碧桂园、金科、融创、永威、康桥、建业、雅居乐、亚新等众多知名房企进驻；

……

好的自然环境，好的城市规划，加上好的开发商，如果政府能用更有远见的规划来保证未来的发展，保证纯粹性，那么，绿博的未来是有的。

但，绿博的房子，买来交房就立即入住，可能会面临很多不便。

所以，如果你想在绿博买房，一定要尽量选择绿博最核心、最先成熟的片区。

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看下面这张很重要的图片——

这张图片里用红色圆圈标注的，就是目前整个绿博的核心住宅区，大概就是郑开大道以南，绿博大道沿线的片区。

这个片区是绿博置业的第一选择。这里不仅有已经成熟的方特、绿博园，还有早已经开通的郑开城铁绿博园站，有规划落地的地铁8号线绿博园站，后期去市区不用愁。

更重要的是，这里全国知名房企和本土实力房企开发的楼盘聚集。而绿博的配套填充主要依靠的就是后期诸多房企的配套搭建。房企越扎推的区域，后期配套成熟的可能性越大，成熟的速度越快。

绿博核心住宅区项目分布图：

扒一扒，目前主要有6个可售楼盘。

它们的销售情况如下——

金科天籁城：一期尾盘，二期待售；

郑东碧桂园：少量房源在售；

亚新美好艺境：少量房源在售；

亚新美好香颂：少量房源在售；

名门紫园：少量高层在售，部分洋房在售；

远洋万和四季：纯新盘，待售。

这几个楼盘中，目前大部分都是尾盘在售，且以小高层为主，洋房较为稀缺。从位置上来说，金科天籁城的位置相对较好。它是走郑开大道经过绿博园之后的第一个楼盘，紧邻郑开大道，紧邻郑开城铁绿博园站，同时也能享受到地铁8号线首站绿博园站带来的便利。

众所周知，商业和地铁在绿博尤为重要。路北正对面是建业J18，这是建业地标级商业综合体，在建业的商业体系里规格极高，业主未来生活购物会很方便。

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绿博作为一个偏改善的区域，产品有个共同的特征：容积率低，普遍在2.5以下，并且无论多大的项目，统统都被道路切割成若干个五六十亩的小地块。

这也就导致了，在同质化的土地指标下，几乎所有的项目都无法在规划上去做过多的创新和差异。

所以，我们看到了绿博几乎所有的项目都是高层+洋房的规划，外立面都是时下流行的新亚洲风格，景观设计也都偏中式。

天籁城也是如此，100亩分出东、西两个地块，都是高层+洋房的布局，新亚洲风格的外立面，偏中式的景观，产品做到了绿博片区的产品平均线以上。

项目规划效果图如下：

为了跑赢同质化的市场，金科在天籁城推出一期的时候拿出了杀手锏——性价比。

天籁城开盘之前，项目紧邻的郑东碧桂园开盘，高层带装修，均价15500，开盘即清盘。而当时的绿博，洋房能够被市场接受的合理价格在16000-17000之间。

如果是你，会怎么选？

在天籁城开盘之后，绿博各项目的价格预期同时出现了10%左右的下调。

就这样，天籁城一期凭一己之力，用平均线以上的均好型产品，加上最具性价比的价格，打破了当时的绿博的房价体系，轰动郑州。

天籁城用了不到一年的时间，一期西地块已经基本售罄，目前将要推出二期东地块。相比一期，二期的亮点只多不少。

这是二期东地块规划的景观中轴线，层层递进，别有一番韵味，期待最终的落地效果。

同时，儿童娱乐区的设计也是一个亮点。

不仅规划有攀爬绳、攀爬墙、滑梯、跳跳床等很多有意思的儿童娱乐设施。更重要的是，旁边贴心地设置了婴儿车停靠区、看护区座椅等。孩子们在一块玩耍，家长们也可以坐在林荫大树下聊天。人和景是结合的，是可以互动的。

下面挑二期几个明星户型来重点说一下。

二期洋房140㎡首层：

这是洋房的首层户型，约140㎡的四室，很好的控制了面积段，控制了总价。

一进门便是客厅连接餐厅的通敞开间，视野很开阔。南向次卧可以设计出一个衣帽间，宽厚的凸飘窗也非常舒适，不论对采光还是未来使用都是极大的便利。你可以在飘窗上放两杯红酒，也可以是一壶茶，甚至可以是半局围棋。这样的画面给平淡的生活增添一抹亮色。

洋房首层不仅可以享受底层绿化，同时还拥有较大的赠送面积，供主人肆意挥洒。

二期洋房160㎡标准层：

这是洋房的标准层户型，约160㎡的四室，对于改善客户而言，在满足功能需求的同时，这是最合适的尺度空间。

这个面宽尺寸是非常舒适的。将更多的土地用来打造每一户的尺度感和舒适度，那么反应在产品中就是超宽的南向面宽。相当于四开间朝南，将整个空间毫无保留地敞开式展开，大大优于市场上同类的洋房中间层。同时，两个空间的阳台连成一体，南向最大面积采光。

南向客厅和餐厅用敞开的方式联动起来，呈现出的大横厅，把客厅空间的尺度感营造的非常好。此外，主卧套房设计，厨房连接的生活阳台等等也都是亮点。

总的来说，天籁城二期东地块的户型基本上都达到三开间、四开间朝南，方正通透。同时，洋房首层复式的赠送面积也更大。

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关于购买。

首先，金科天籁城二期是可以关注的。

处在绿博片区最先成熟的核心住宅区，位置不错，配套丰富，可以享受到地铁8号线首站的红利。同时，现阶段洋房产品稀缺，据说二期相对一期品质会有所升级。基于这些因素，开发商一般会结合市场，重新定价。但以金科的套路，大概率会让利客户，天籁城一期的去化就是很好的例子。

其次，目前的郑东新区，四环内基本无新盘，白沙又处在空窗期，选择不多，绿博可选性更大，市场相比之前也更理性。

如果你在主城区不止一套房子，在绿博买一套，先放着，作为改善，退休以后来住。毕竟这里是郑州少有的偏改善区域，未来的价值是靠谱的。但一定尽量选择绿博最先成熟的住宅核心区。

投资的话，一定要有长线持有的准备，毕竟区域的发展需要较长的周期，投资着急变现的客户不合适。

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