1

上個月，國家發改委批覆了鄭州城市軌道交通第三期（2019-2024年）的建設規劃。

其中，有兩條新增的地鐵線路完整地貫穿了鄭州的南北和東西，它們就是地鐵7號線和8號線。

特別是8號線，自西向東，依次穿過高新區、金水區、鄭東新區，經過白沙，直達綠博。

今天，我們重點來說綠博。

2

基於鄭州向東發展的大趨勢，很多人想去東區買房，無奈可選的樓盤不多。

鄭東新區四環內，除了北龍湖，其他區域基本沒什麼好的選擇。

白沙很大，可尷尬的是，正常銷售的新盤很少，房源很少。

再往東，就是綠博了。

目前的綠博，規劃有數萬畝生態公園和水系；

有綠博園、方特歡樂世界、杉杉奧特萊斯、海寧皮革城正在運營；

有鄭州海昌海洋公園、河南中醫藥大學第一附屬醫院鄭州新院區已經奠基；

有鄭州國際文化創意產業園的總體規劃；

有萬科、碧桂園、金科、融創、永威、康橋、建業、雅居樂、亞新等衆多知名房企進駐；

……

好的自然環境，好的城市規劃，加上好的開發商，如果政府能用更有遠見的規劃來保證未來的發展，保證純粹性，那麼，綠博的未來是有的。

但，綠博的房子，買來交房就立即入住，可能會面臨很多不便。

所以，如果你想在綠博買房，一定要儘量選擇綠博最核心、最先成熟的片區。

3

看下面這張很重要的圖片——

這張圖片裏用紅色圓圈標註的，就是目前整個綠博的核心住宅區，大概就是鄭開大道以南，綠博大道沿線的片區。

這個片區是綠博置業的第一選擇。這裏不僅有已經成熟的方特、綠博園，還有早已經開通的鄭開城鐵綠博園站，有規劃落地的地鐵8號線綠博園站，後期去市區不用愁。

更重要的是，這裏全國知名房企和本土實力房企開發的樓盤聚集。而綠博的配套填充主要依靠的就是後期諸多房企的配套搭建。房企越扎推的區域，後期配套成熟的可能性越大，成熟的速度越快。

綠博核心住宅區項目分佈圖：

扒一扒，目前主要有6個可售樓盤。

它們的銷售情況如下——

金科天籟城：一期尾盤，二期待售；

鄭東碧桂園：少量房源在售；

亞新美好藝境：少量房源在售；

亞新美好香頌：少量房源在售；

名門紫園：少量高層在售，部分洋房在售；

遠洋萬和四季：純新盤，待售。

這幾個樓盤中，目前大部分都是尾盤在售，且以小高層爲主，洋房較爲稀缺。從位置上來說，金科天籟城的位置相對較好。它是走鄭開大道經過綠博園之後的第一個樓盤，緊鄰鄭開大道，緊鄰鄭開城鐵綠博園站，同時也能享受到地鐵8號線首站綠博園站帶來的便利。

衆所周知，商業和地鐵在綠博尤爲重要。路北正對面是建業J18，這是建業地標級商業綜合體，在建業的商業體系裏規格極高，業主未來生活購物會很方便。

4

綠博作爲一個偏改善的區域，產品有個共同的特徵：容積率低，普遍在2.5以下，並且無論多大的項目，統統都被道路切割成若干個五六十畝的小地塊。

這也就導致了，在同質化的土地指標下，幾乎所有的項目都無法在規劃上去做過多的創新和差異。

所以，我們看到了綠博幾乎所有的項目都是高層+洋房的規劃，外立面都是時下流行的新亞洲風格，景觀設計也都偏中式。

天籟城也是如此，100畝分出東、西兩個地塊，都是高層+洋房的佈局，新亞洲風格的外立面，偏中式的景觀，產品做到了綠博片區的產品平均線以上。

項目規劃效果圖如下：

爲了跑贏同質化的市場，金科在天籟城推出一期的時候拿出了殺手鐧——性價比。

天籟城開盤之前，項目緊鄰的鄭東碧桂園開盤，高層帶裝修，均價15500，開盤即清盤。而當時的綠博，洋房能夠被市場接受的合理價格在16000-17000之間。

如果是你，會怎麼選？

在天籟城開盤之後，綠博各項目的價格預期同時出現了10%左右的下調。

就這樣，天籟城一期憑一己之力，用平均線以上的均好型產品，加上最具性價比的價格，打破了當時的綠博的房價體系，轟動鄭州。

天籟城用了不到一年的時間，一期西地塊已經基本售罄，目前將要推出二期東地塊。相比一期，二期的亮點只多不少。

這是二期東地塊規劃的景觀中軸線，層層遞進，別有一番韻味，期待最終的落地效果。

同時，兒童娛樂區的設計也是一個亮點。

不僅規劃有攀爬繩、攀爬牆、滑梯、跳跳牀等很多有意思的兒童娛樂設施。更重要的是，旁邊貼心地設置了嬰兒車停靠區、看護區座椅等。孩子們在一塊玩耍，家長們也可以坐在林蔭大樹下聊天。人和景是結合的，是可以互動的。

下面挑二期幾個明星戶型來重點說一下。

二期洋房140㎡首層：

這是洋房的首層戶型，約140㎡的四室，很好的控制了面積段，控制了總價。

一進門便是客廳連接餐廳的通敞開間，視野很開闊。南向次臥可以設計出一個衣帽間，寬厚的凸飄窗也非常舒適，不論對採光還是未來使用都是極大的便利。你可以在飄窗上放兩杯紅酒，也可以是一壺茶，甚至可以是半局圍棋。這樣的畫面給平淡的生活增添一抹亮色。

洋房首層不僅可以享受底層綠化，同時還擁有較大的贈送面積，供主人肆意揮灑。

二期洋房160㎡標準層：

這是洋房的標準層戶型，約160㎡的四室，對於改善客戶而言，在滿足功能需求的同時，這是最合適的尺度空間。

這個面寬尺寸是非常舒適的。將更多的土地用來打造每一戶的尺度感和舒適度，那麼反應在產品中就是超寬的南向面寬。相當於四開間朝南，將整個空間毫無保留地敞開式展開，大大優於市場上同類的洋房中間層。同時，兩個空間的陽臺連成一體，南向最大面積採光。

南向客廳和餐廳用敞開的方式聯動起來，呈現出的大橫廳，把客廳空間的尺度感營造的非常好。此外，主臥套房設計，廚房連接的生活陽臺等等也都是亮點。

總的來說，天籟城二期東地塊的戶型基本上都達到三開間、四開間朝南，方正通透。同時，洋房首層複式的贈送面積也更大。

5

關於購買。

首先，金科天籟城二期是可以關注的。

處在綠博片區最先成熟的核心住宅區，位置不錯，配套豐富，可以享受到地鐵8號線首站的紅利。同時，現階段洋房產品稀缺，據說二期相對一期品質會有所升級。基於這些因素，開發商一般會結合市場，重新定價。但以金科的套路，大概率會讓利客戶，天籟城一期的去化就是很好的例子。

其次，目前的鄭東新區，四環內基本無新盤，白沙又處在空窗期，選擇不多，綠博可選性更大，市場相比之前也更理性。

如果你在主城區不止一套房子，在綠博買一套，先放着，作爲改善，退休以後來住。畢竟這裏是鄭州少有的偏改善區域，未來的價值是靠譜的。但一定儘量選擇綠博最先成熟的住宅核心區。

投資的話，一定要有長線持有的準備，畢竟區域的發展需要較長的週期，投資着急變現的客戶不合適。

▼