地金网|房企融资急迫、房地产信托“高烧”不止、今年“扎堆”发行超2800亿元

摘要：房企愿意承受信托融资高成本客观上推高了房地产信托产品的收益。数据显示，2019年前两月Top10、Top50、Top100房企销售额的市场占有率分别为40%、77%和92%，2019年3月份房地产集合信托业务成立规模为569.68亿元，依然处于历史高位。

最新数据显示，截至目前，今年以来集合信托市场共成立6463只信托产品，募集资金规模为7637亿元，年化平均收益率为8.24%。就投资领域来看，房地产信托共成立1940只产品，募集资金最多，为2850.9亿元，占比为37.3%。

可以看出，信托资金流向房地产领域资金最多，超2800亿元占总规模近四成。对此，专业人士表示，一方面在于房企对资金的需求较大，尤其是在其他融资渠道受阻的条件下，借助信托融资成为一种重要方式；另一方面，对于信托公司而言，房地产项目利润较大，且产品期限较短，是公司重要的业务收入来源之一。

“近40%的产品，都是房地产项目，确实不少，这也凸显房企融资的急迫性。”7日，北京某大型信托公司人士向《经济参考报》记者表示。

4月以来，房企密集融资热潮不退，甚至出现短短一天时间内，各大房企公布的融资计划就超过35亿美元。4月上旬，房企披露的各项融资计划所涉金额已接近千亿元。

尽管2019年以来，房地产融资环境有多松动。但作为近年房地产融资的主要渠道，房地产信托主要通过债权的方式为房地产企业开发建设项目以及并购提供融资支持，这仍占据房地产信托业务的主导地位，特别是房地产政策收紧以来。

信托业协会发布的2018年四季度信托公司业务数据显示，受到打破刚兑、资金紧缩等一系列政策的影响，2018年行业集合信托成立规模较2017年下降约8%。但与总体规模变化趋势相反的是，房地产类集合信托规模较2017年增长约36%。由于目前房地产调控力度加大，导致部分房地产开发商面临一定的流动性紧张，不少房地产公司不惜抬高资金成本获取信托融资。

房地产信托产品的最大特点是收益普遍比其他产品高。据统计数据显示，截至2019年3月26日，今年共发行房地产集合信托1248个，规模总计1920亿元，平均年预期收益率为8.32%。与政信类、上市公司类、工商贷款类信托相比，一般而言房地产信托的收益要比同期的其他类信托平均高0.5%~1%左右。

与收益高相对应，房企的信托融资成本就更高！造成房地产信托融资成本较高的原因有两个：一方面，是房地产本身的行业属性：房地产行业天然属于对现金流要求极高的行业。无论是前期拿地、建设，还是后期营销、去化，少了钱一天都不行，而房企只有卖了房才能资金回笼，周期较长；另一方面，也跟现在的政策息息相关：目前处于加息周期，银根收紧，房企融资渠道受限使得房企更加依赖信托渠道融资。房企现金流需求大，只好高息融资；最后一点，也是源于房地产行业的高利润率，换言之，除了房地产之外，其他行业的回报很难支撑这么高的融资成本。

房企愿意承受信托融资高成本客观上推高了房地产信托产品的收益。