地金網|房企融資急迫、房地產信託“高燒”不止、今年“扎堆”發行超2800億元

摘要：房企願意承受信託融資高成本客觀上推高了房地產信託產品的收益。數據顯示，2019年前兩月Top10、Top50、Top100房企銷售額的市場佔有率分別爲40%、77%和92%，2019年3月份房地產集合信託業務成立規模爲569.68億元，依然處於歷史高位。

最新數據顯示，截至目前，今年以來集合信託市場共成立6463只信託產品，募集資金規模爲7637億元，年化平均收益率爲8.24%。就投資領域來看，房地產信託共成立1940只產品，募集資金最多，爲2850.9億元，佔比爲37.3%。

可以看出，信託資金流向房地產領域資金最多，超2800億元佔總規模近四成。對此，專業人士表示，一方面在於房企對資金的需求較大，尤其是在其他融資渠道受阻的條件下，藉助信託融資成爲一種重要方式；另一方面，對於信託公司而言，房地產項目利潤較大，且產品期限較短，是公司重要的業務收入來源之一。

“近40%的產品，都是房地產項目，確實不少，這也凸顯房企融資的急迫性。”7日，北京某大型信託公司人士向《經濟參考報》記者表示。

4月以來，房企密集融資熱潮不退，甚至出現短短一天時間內，各大房企公佈的融資計劃就超過35億美元。4月上旬，房企披露的各項融資計劃所涉金額已接近千億元。

儘管2019年以來，房地產融資環境有多鬆動。但作爲近年房地產融資的主要渠道，房地產信託主要通過債權的方式爲房地產企業開發建設項目以及併購提供融資支持，這仍佔據房地產信託業務的主導地位，特別是房地產政策收緊以來。

信託業協會發布的2018年四季度信託公司業務數據顯示，受到打破剛兌、資金緊縮等一系列政策的影響，2018年行業集合信託成立規模較2017年下降約8%。但與總體規模變化趨勢相反的是，房地產類集合信託規模較2017年增長約36%。由於目前房地產調控力度加大，導致部分房地產開發商面臨一定的流動性緊張，不少房地產公司不惜抬高資金成本獲取信託融資。

房地產信託產品的最大特點是收益普遍比其他產品高。據統計數據顯示，截至2019年3月26日，今年共發行房地產集合信託1248個，規模總計1920億元，平均年預期收益率爲8.32%。與政信類、上市公司類、工商貸款類信託相比，一般而言房地產信託的收益要比同期的其他類信託平均高0.5%~1%左右。

與收益高相對應，房企的信託融資成本就更高！造成房地產信託融資成本較高的原因有兩個：一方面，是房地產本身的行業屬性：房地產行業天然屬於對現金流要求極高的行業。無論是前期拿地、建設，還是後期營銷、去化，少了錢一天都不行，而房企只有賣了房才能資金回籠，週期較長；另一方面，也跟現在的政策息息相關：目前處於加息週期，銀根收緊，房企融資渠道受限使得房企更加依賴信託渠道融資。房企現金流需求大，只好高息融資；最後一點，也是源於房地產行業的高利潤率，換言之，除了房地產之外，其他行業的回報很難支撐這麼高的融資成本。

房企願意承受信託融資高成本客觀上推高了房地產信託產品的收益。