摘要：这是想要跟大家说的第三点，正是基于以上几个原因，导致整个郑州市场非常稳定，二手房市场也很稳定，价格变动不大，上下不过2000块，在小阳春期间，成交量略有上升，单个门店单月控制在15-20单左右。去看二手房，反而会从市场中反推出很多细枝末节，比如说价格，比如说心理。

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最近，郑州的二手房市场，稳得一批。

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暴涨暴降，最能迎合市场，最能挑起亢奋。

但是恰恰相反，相比于深圳、苏州的起飞，郑州的二手房市场，却始终不温不火，生无可恋。不看不放心，想炒没话题。

新房没啥看头，片区没房，去化率高，没有意思。去看二手房，反而会从市场中反推出很多细枝末节，比如说价格，比如说心理。

最近，一直在看二手房，看挂牌数据，看成交价格，看成交套数；跑到一线去调研，实地走访二手房小区，既有最热的东站片区、蓝堡湾片区，也有成交一般的西郊片区；也跟很多门店的店东直接聊市场，看内部数据。有一个结论大家一定要记清：

数据也会骗人，只有到一线亲自体验，才能感受到最真实的体温。

比如说：

1、北上广二手房涨了多少，成交量进入小阳春；

2、郑州很多小区都在下降，少则10万，多则百十万；

3、别人都卖2万3，这个房源只有1万9，肯定适合捡漏；

4、很多都挂牌1年都没卖出去，要么价格贵，要么房子差；

5、这个小区带看这么少，30天也少，7天也少；

……

如果我也套用上面的内容，挂一个醒目的标题，阅读量肯定非常可观。但是那又怎么样？能否反应最真实的市场，能对卖家买家输出有用的东西吗？不能，所以说，我更愿意刻画一个真实的市场，买家不用着急，卖家也不用着急，正常交易就行。

数据也会骗人。比如说，挂牌时间长，很有可能业主不是真心想卖，或者觉得可以再等等；那个看似抄底的房源，户型差，还是顶层，你要不要？很多小区或者很多房源的价格看似不断下降，但是这些都不是最终的成交价格，业主很有可能坐地起价。

数据永远只是工具，只代表过去，不能预测未来。

不管是研究二手房，还是真心实意就想买，大家在看数据的时候，一定要理性。这是我在开头跟大家说的第一点。

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一路走下来，一句话总结：

整体很稳。价格上下浮动不大，成交量略有上浮。

郑州二手房真没意思，一点都不妖孽。

有哪些原因？

1、来自于市场冷热的博弈。

郑州是新房市场，不是存量市场，这是基本面。新房整体很稳定，传导到整个市场，以及二手房市场，肯定也是以稳定为主。

16年市场非常热，大家都在关注新房市场，二手房毁约超过半数；17-18年市场开始调控不断，新房逐渐稳定，二手房市场也就开始走向良性，价格回归，成交量回归。

2、来自于买家和卖家的博弈。

整体来看，郑州市场非常平稳，不会出现太大的波动，那么这个时候，尤其是在国家反复调控的间歇，以及利率的不断下调，买卖双方都在动小心思，都在互相试探。

卖家的挂牌价是不是挂低了，未来能不能涨一点，不急着出手了；买家看着市场平稳，利率不断下调，房价会不会再降点，不着急去购买了。

3、没有大幅度的倒挂。

郑州没有经历过成都、杭州倒挂近万的行情，没有出现数万人抢新房，也不会把二手房晾在一边，几乎没有倒挂，或者说倒挂很少。有些片区的二手房比新房贵点，有些片区的新房比二手房贵点，但是整体都控制在1000-2000的差价中间，套利空间非常少。

这是想要跟大家说的第三点，正是基于以上几个原因，导致整个郑州市场非常稳定，二手房市场也很稳定，价格变动不大，上下不过2000块，在小阳春期间，成交量略有上升，单个门店单月控制在15-20单左右。

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第三点，也是大家最关注的一点。不管是卖家，还是买家，都在考虑一点，哪些房子成交量很大、成交速度很快？

集中三种：学区房，地铁房，次新房。

学区房、地铁房大家都非常清楚，不再多说，这里要重点讲的就是最后一个，次新房。举一个例子，比如说富田太阳城商圈，成交量比较大的是阳光城。

可以这样说，富田片区是二手房非常典型的案例。以品质划分社区档次，以价格、货量决定成交周期、成交数量，有自住，有投资。

在附近的二手房小区中，最受关注的小区中，万科美景龙堂价格最高，正商新蓝钻、美景鸿城次之，第三档次就是美林河畔和富田太阳城。

阳光城就处在第二个档次之中，小区体量非常大，好几个院，市场的供应量很大，而且价格适中，大致控制在1万7上下，成交周期也比较短。

反观万科美景龙堂价格贵，均价2万出头，不管是品牌溢价，还是竞品溢价，都是比较贵的，自住完全可以去东站，投资性价比也很低；而富田太阳城、美林河畔产品一般，房龄老，非常适合投资客，以及对于品质追求不高的刚需客户。

富田商圈对于二手房出货，最大的启示就是：位置可以接受，控制总价，控制出货量。

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当下市场，能不能捡漏？怎么捡漏？

捡漏，不只是抄底。

捡漏并非一定是淘低价，这一种可遇不可求，普通人根本没有那个时间和精力，所以不要痴心妄想。更多的捡漏，是找到适合自己、位置更好、配套更全的房子，工作生活两不误，这实际比单纯的抄底更划算。

给大家几点建议：

1、个别二手房比新房更具性价比。

比如说同样是惠济区89平的小三房，正弘府非常难抢，还需要绑定车位，那么1万6、带学区的天地湾，以及1万6出头、高品质的永威迎宾府，会不会更好？

二手房的品质看得见摸得着，配套应有尽有，自住完全没有问题。

2、同样的总价，东区会不会更好？

比如说同样总价200万的选择，东站片区的二手房，蓝堡湾附近的学区房，单价2万5、80平的两房，会不会比其他片区，普通的1万6、120平的收益更高，出手更快，成本更低，以租养贷的方法更好？

3、千万不要碰高溢价的小区。

土豪、不差钱请忽视这句话。对于普通人而言，一定不要碰片区最贵的小区，比如说万科美景龙堂，市场价高达2万1，哪怕富田太阳城、美林河畔再差，也不可能有将近7000的差价，哪怕是美景鸿城、远大理想城，都有5000的差价。类似的选择，还有东润泰和2万4的二手，海马公园接近3万的二手，惠济区总价600万的别墅，等等。

4、地段、品质、学区、地铁永远是硬通货。

这一点不用展开讲，大家都知道。很多非常优质的房源，以及优质的片区，房源刚挂出来就很抢手。至于老破小，或者老破大，除非你就是在乎升值，不在乎房龄，不在乎未来出手的周期和价格，完全没有问题，单价基本就是片区最低、社区最低。

相比于新房，二手房非常负责，从看房到交易成功，手续非常繁琐，周期也非常漫长，不要贪便宜，不要总想抄底，不要找小中介。最后，给刚需、刚改推荐两个二手房置业的黄金路线，都是10年以后的房源，整体片区品质还不错，价格不高，距离东区还非常近，加百夫长微信，朋友圈第一条告诉你这两条置业的黄金通道。

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